עוד לא שמעתם יזם נדל"ן מדבר ככה על שר האוצר

הכול התחיל במצע הבחירות של שר האוצר משה כחלון, שבמרכזה עמדה הבטחה מרכזית אחת - להוריד את מחירי הדיור. זו הייתה הנקודה הארכימדית הפוליטית שלו. די מהר הבין השר, שזה לא קורה ובאלגנטיות ניסה לתאר את הפחתת הביקושים לדיור והורדת המכירות שהניע כהישג. הורדת הביקושים אומנם גרמה בטווח הקצר לירידת מחירים קלה, אך בעתיד הקרוב מאוד תוביל לעליית מחירים משמעותית ולהרעת מצבו של הצרכן הישראלי.

כיצד עשה זאת כחלון? בשורה של צעדים אגרסיביים הרחיק השר את המשקיעים מהשוק. הוא העלה את מס הרכישה, הגדיל את ההון העצמי הנדרש למשקיע ל-50%, ניסה ונכשל להשית מס על דירה שלישית ואם לא די בכך, הפך כל יחיד שיש לו שש או שבע דירות ומעלה לגורם שיש לחוקרו בידי רשויות במס. מכות מצרים בזו אחר זו. כדי לסתום סופית את הגולל על הנושא הכריז כחלון שוב ושוב שמחירי הדירות יירדו, ייצנחו ויתגמדו. האם אתם מכירים משקיע שירצה לשים את כספו בשוק הנדל"ן אחרי שורת מהלכים כזו? ספק.

גאוותו של השר כחלון לגבי ירידת המכירות בלתי מובנת לי כשבפועל ההשלכות למהלך הזה תהיינה קשות, כפי שנראה להלן.

ההיצע - פרויקט נדל"ני בתחילת דרכו חייב למכור כמות מסוימת של דירות, כדי להפחית את הסיכון הפיננסי ועל מנת לקבל מימון בנקאי. המכירות המוקדמות הן בדרך כלל של משקיעים, שמוכנים לקנות דירה מראש, אך במחיר מוזל. להבדיל, רוכשי דירות למגורים מגיעים בשלבים האחרונים של הפרויקט ולקראת המסירה. יזמי הנדל"ן, שהפנימו את המצב החדש בשוק הנדל"ן ואת העובדה שביקושי המשקיעים התמעטו בגלל מהלכי השר, מעדיפים להמתין עם הקרקע שרכשו לימים טובים יותר ומסוכנים פחות.

הביקושים - הביקוש לדירות בארץ ימשיך לגדול מהסיבות הרגילות: הריבוי הטבעי בישראל גבוה ביחס לרוב מדינות המערב; אחוז גירושים שהולך וגדל, עליית יהודים לישראל וכיוצא בזה. העיקרון הבסיסי והפשוט ביותר בכלכלה קובע שכשההיצע קטן והביקושים גדלים התוצאה אחת היא - עלייה במחיר.

אם כן מדוע המחיר ירד בטווח הקצר? הפרויקטים הקיימים שספגו את מה שנכנה כאן ״מתקפת כחלון״, סובלים מעצירה במכירות, מה שגורם להפרה מול המערכת הבנקאית של התחייבות לעמוד בקצב מכירות נדרש. כדי לעמוד בתנאי הליווי וכדי לא להיות בהפרה, היזם חייב להוריד מחירים עד לרמת הפסד, רק כדי לא לאבד את הפרויקט. מכאן שהמחירים לטווח הקצר ירדו. עם זאת, מדובר בטווח הקצר בלבד -עד לסיום המלאי הקיים. בטווח הארוך, בשל חוסר היצע וביקוש הולך וגדל, המחירים יעלו.

המשק הישראלי שרד משברים קשים בעבר לא מעט בזכות שוק הנדל"ן המקומי ופריחתו. כשדירה נמכרת יש תשלומים כבדי משקל שמועברים למדינה: מס רכישה, מס שבח, מע"מ, מס הכנסה, היטלי השבחה, אגרות והיטלי פיתוח וכדומה. מעבר להעשרה הזו של הקופה הציבורית, ענף הנדל"ן מפרנס מאות אלפי בעלי מקצוע שונים ומגוונים. כשהשוק נבלם, בעלי המקצוע הללו נפגעים עד לרמה של פיטורים וסגירת עסקיהם. המפוטרים יחתמו בלשכה ויידרשו דמי אבטלה. ההכנסה ממיסים תרד ובמקביל ההוצאה שכנגד תעלה.

נזקי מחיר למשתכן

כחלון מעלה על נס את תוכנית "מחיר למשתכן". בפועל שיטת המכרזים במחיר דירה סגור מראש ומוזל גוררת כמה חסרונות, שיש לתת עליהם את הדעת. 

מכירת הקרקעות במחיר נמוך מערכה במכרז היא למעשה מכירת נכסי המדינה, הנכסים שלנו, בחסר. כלומר הפסדנו כסף. במקום זאת, ניתן היה לתת מענק לכל דייר שקונה דירה. גם במקרה הזה המדינה הייתה מוציאה כסף - "מפסידה", אבל לפחות זה היה מעלה את הביקושים בשוק הנדל"ן ונותן עבודה לכל אותם בעלי מקצוע שצוינו לעיל.

המחיר הזול שחלק מקבלנים התחייבו לעמוד בו במסגרת "מחיר למשתכן" מביא אותם לרמת רווחיות שהיא על גבול ההפסד. כדי למזער נזקים הם חייבים לצמצם במפרט, לבנות ברמה נמוכה ובאיכות דלה. אלו לא סיסמאות, זו המציאות. בחלק מהמקומות בהם מיושמת התוכנית אנחנו נראה רעועים, קירות סדוקים שיהפכו בסוף לשכונות עוני.

האם הייתה אופציה אחרת?

אילו כחלון היה מוציא חוק, לדוגמה, שזוג נשוי בשנותיו הראשונות יקבל הטבה ברכישת דירה בכמה מאות אלפי שקלים, הוא היה משכיל גם להפחית מחיר ולעזור לצעירים וגם לשמר את הביקושים ואולי אפילו להגביר אותם וסכך היה מונע עצירה של השוק, היה מגביר הכנסות ממיסוי והיה מונע האבטלה הקרבה ובאה.

בטווח הקרוב מחירי הדיור יירדו בעיקר אצל קבלנים שנמצאים בלחץ כלכלי. בעתיד הלא רחוק המחירים יעלו ואולי אפילו יזנקו בשל היצע דל וביקושים שילכו ויגברו. במישור התעסוקתי האבטלה תגדל ואיתנות הכלכלה הישראלית תתערער. כל אלה אינם הבעיה של השר כחלון. עוד רגע הוא יירד מהרכבת ששמה משרד האוצר, יעבור לתפקיד אחר, ישכח מענייני הדיור ואנחנו נישאר להדביק את הרסיסים ולאכול מרורים לעוד שנים רבות.

■ הכותב הוא מנכ"ל ובעלים משותף של קבוצת חג'ג'.