הריבית תעלה? מחירי הדיור יירדו אך יגבר הקושי ליטול משכנתא

העלאת ריבית עשויה להשפיע בצורה משמעותית על ענף הנדל"ן ביותר מזווית אחת. מצד אחד היא עלולה לשנות את המצב שקיים בשנים האחרונות בו השקעה בנדל"ן, אם בנכס מניב או דירה למגורים, הפכה פופולרית כאשר אפיקים אחרים לא הניבו תשואה מספקת. מצב שני, העלאת ריבית תשפיע גם על שוק המשכנתאות מה שעשוי להקשות על משקי בית ליטול משכנתא או לעמוד בהחזרים החודשיים.

עוד בנושא העלאת הריבית: 

עידן הכסף הזול מתקרב לסיום, משכנתאות הציבור על הכוונת

הדילמה של כחלון: בעד או נגד העלאת הריבית

ההשפעה על הביקוש

אחת המשמעויות של העלאת הריבית בהקשר של דיור היא התייקרות של המשכנתא, דבר שצפוי להוריד באופן ניכר את היצע הכסף לרכישת דירות. כלומר, להוביל לירידה חדה בביקושים לדירות. שמואל בן אריה, מנהל השקעות ראשי לשוק המקומי בפיוניר ניהול הון מציין בהקשר זה כי "פעולה הפוכה לחלוטין התרחשה בעשור האחרון כאשר הריבית הייתה במגמת ירידה, הביקוש לדירות עלה ואז ראינו את מחירי הדירות מזנקים".

ההשפעה על מחירי הדירות  

התייחסות נוספת לסוגיית העלאת ריבית אפשרית, מגיעה מהתאחדות יועצי המשכנתאות. שם מתמקדים דווקא בנושא מחירי הדירות וסבורים שבמקרה של העלאת ריבית מחירי הדירות יתחילו לרדת. "העלייה בריבית אמנם טובה לחוסכים, אך היא מייקרת משמעותית את האשראי וסוג האשראי הנפוץ ביותר במשקי הבית הוא המשכנתא", אומר רימון חייט, יועץ משכנתא רשום וחבר בהנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות.

"מחירי הדירות היקרים בישראל, מקשים על משפחות רבות להגיע להון העצמי המינימלי שנדרש לרכישת דירה. על כן, עליית ריבית, עשויה להוריד את מחירי הדירות בגלל שתי ההשפעות שעשויות להיות לה על הביקוש. הראשונה היא שחלק מהמשקיעים שייראו ריבית של נניח 2% על חיסכון בבנק, יעדיפו זאת על פני התעסקות עם דירות להשקעה. השנייה היא שמשפחות המחפשות דירות למגורים, יראו מול עיניהן החזר ראשוני גבוה, בניגוד למצב כיום בו ההחזר הראשוני נמוך מאוד. במצב בו ההחזר כבר בהתחלה יהיה גבוה יותר, עסקאות משכנתא שונות ייראו כמסוכנות יותר למשפחות והן יוותרו עליהן. ויתור על משכנתא יקרה, יגרום לירידת ביקוש נוספת לדירות ולירידת מחירן", אומר חייט.

חייט מוסיף כי גורמים שונים מעריכים זה זמן רב, שהעלאת ריבית תקרב את ירידת המחירים ולכן יש קריאות לבנק ישראל להעלות את הריבית כדי להוביל למצב זה. אולם, לדבריו, מדובר בטעות: "בקבוצות חברתיות שונות נשמעות קריאות חוזרות ונשנות לבנק ישראל להעלות את הריבית כדי לטפל בבעיית מחירי הדירות. קריאות אלו הינן חסרות הגיון כלכלי. ראשית, אם הריבית תעלה מחירי הדירות אכן צפויים להיות נמוכים יותר, אך לא ברור כלל אם יכולת הרכישה תהיה גדולה יותר. אבל חשוב לומר כי במצב בו אנו צריכים הלוואת משכנתה קטנה יותר אך בריבית התחלתית גבוהה יותר, הוא מצב בריא יותר, כיוון שאז המשפחה אינה נוטלת על עצמה סיכונים שיהיה לה קשה להתמודד איתם בעתיד".

ההשפעה על זכאי מחיר למשתכן

התוכנית הממשלתית מיועדת לאפשר לזוגות צעירים להגיע לדירה עם אפשרויות מימון של עד 90%, אבל עדיין הזוכים נבדקים בזכוכית מגדלת בכל הנוגע לשיקולי אשראי, בדגש על חישובי יחס החזר. ערן כרמל, מנכ"ל חברת EWM פתרונות מימון טוען כי "הירידה ברמת המחיר שבני זוג יוכלו לרכוש בה דירה בעקבות השינוי האפשרי בריבית, עשויה לפגוע להערכתי גם במספר ההגרלות והמיקום שלהן שיהיו רלוונטיים לזכאים. לפעמים פער זה יקבע אם יוכלו להתמודד בהגרלות במרכז או בפריפריה ועשוי להשפיע על המוטיבציה שלהם באופן כללי להיכנס לתוכנית, אם לא יתאפשר להם לרכוש דירה היכן שהם חיים".

ההשפעה על מחירי השכירות

בכל הנוגע לדירות להשכרה ומחירי השכירות מסביר כרמל כי העלאת ריבית עשויה להשפיע על המחירים: "ככל שהמשקיעים יוכלו לגייס פחות מימון עקב חישובי יחס החזר, סביר שנראה פחות עסקאות נדל"ן למגורים, ובהתאם לזאת גם ירידה בהיצע הדירות המיועדות להשכרה, מה שיוביל לעליית מחיר בשוק השכירות. בשורה התחתונה, עליית ריבית תשפיע על הזוגות הצעירים גם ביכולתם לרכוש דירה, וגם ביכולת לשכור דירה במחיר שפוי".