שיא שלילי בעסקאות באזור תל-אביב והמשך צניחה ברכישות

היקף עסקאות הנדל"ן ברחבי הארץ ממשיך לרדת והגיע לרמה הנמוכה ביותר מאז ימי המחאה החברתית. השפל ברכישות המשקיעים הוביל למצב בו ברבעון השני של 2018 נרשם היקף העסקאות הנמוך ביותר מאז תחילת העשור הקודם, כאשר באזור תל-אביב רמת העסקאות צנחה לרמת שפל שלא נרשמה מאז ימי האינתיפאדה והמיתון במשק ברבעון הראשון של 2003 - כך עולה מסקירה שפרסם היום (ד') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר ומתייחסת לרבעון השני של 2018.

עוד עולה מסקירת הכלכלן הראשי כי על-פי בחינת שינוי רמת המחירים בעיר תל-אביב, על בסיס מדד קייס-שילר (מדד המתייחס לעסקאות חוזרות באותו הנכס לאורך זמן), נראה כי באזור זה נרשמה גם ירידה לא מבוטלת במחירי הדירות. על-פי הסקירה, בעוד בין השנים 2000 ל-2016 האמירו המחירים בצורה מטאורית ברמה של פי 3.4 על-פי הסקירה, החל מהרבעון הראשון של 2017 מעידים הנתונים כי מחירי הדירות בעיר רשמו ירידה בשיעור מצטבר של כ-9%, וברבעון הנסקר מדובר בירידה של 1.1%.

נתוני הסקירה גם מעידים על אפשרות של שינוי מגמה בקרב זכאי מחיר למשתכן, כאשר ניתן לראות עלייה בשיעור מחוסרי הדירה שרוכשים דירות בשוק החופשי ולא בפרויקטים המוזלים במסגרת התוכנית הממשלתית. כך, ברבעון השני של 2018 נרכשו 9,500 דירות "במחירי שוק" על-ידי רוכשי דירה ראשונה, ובהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מדובר בעלייה בשיעור של כ-3% בנתון זה, לאחר 4 רבעונים רצופים של ירידות.

גידול זה ברכישות מתמקד דווקא בפלח השוק של דירות יד שנייה ולא דירות חדשות, מה שמסביר את המשך היחלשות מכירות הקבלנים למרות העלייה של רכישת דירות בשוק החופשי. כך, סך הדירות החדשות שנמכרו במחירי שוק חופשי ברבעון הנסקר עמד על 4,800 דירות, ירידה בשיעור 6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ועל-פי הסקירה - הרמה הנמוכה ביותר מאז תקופת ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס של שר האוצר יאיר לפיד, בה מכירות הקבלנים רשמו ירידה ניכרת.

1,700 דירות מוזלות ברבעון

ברבעון השני של 2018 נרכשו 21.5 אלף דירות במחירי שוק (לא כולל מחיר למשתכן), ירידה בשיעור 6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בכל הקשור לדירות המוזלות שנמכרו ברבעון השני, מדובר בכ-1,700 דירות בסך-הכול, כאשר המספר הכולל של העסקאות ברבעון עמד על 23.2 אלף דירות בסך-הכול. בהשוואה לרבעון הקודם, הרבעון הראשון של 2018, מדובר בירידה בהיקף העסקאות בשיעור של 12%.

כאמור, באזור תל-אביב נצפתה ירידה חדה בשיעור העסקאות, כאשר ברבעון הנסקר נמכרו באזור זה פחות מכ-1,700 דירות - ירידה בשיעור 15% בהשוואה לרבעון השני של 2017. באוצר מציינים כי "בשלושת הרבעונים האחרונים שיעורי הירידה במספר העסקאות באזור זה גבוהים משמעותית מאשר ברמה הארצית. בכך הגיע מספר העסקאות באזור תל-אביב קרוב לרמת השפל שלו שנרשמה ברבעון הראשון של 2003, אשר עמד בצל האינתיפאדה השנייה והמיתון במשק. כך, בעוד שבאזור המרכז למשל עדיין גבוה מספר העסקאות ברבעון השני השנה ב-50% בהשוואה לרמתו ברבעון הראשון של 2003, באזור תל-אביב עומד פער זה על 10% בלבד. זהו גם האזור היחידי בו רמת העסקאות ברבעון השני של 2018 נמוכה אף מזו שנרשמה בתקופת המחאה החברתית".

בכל הנוגע לעסקאות מחיר למשתכן בלבד, שיעור העסקאות לרכישת דירה מוזלת ברבעון השני של 2018 גבוה ב-22% ממספר הדירות המוזלות שנרכשו ברבעון המקביל אשתקד, אולם בהשוואה לרבעון הקודם, מדובר על ירידה חדה של 32%. ההסבר לשינוי המהותי בהיקף העסקאות המוזלות נעוץ, על-פי האוצר, בעיקר בעובדה שברבעון הקודם נרשמו מכירות גבוהות בפרויקט בהרצליה, פרויקט רחב-היקף. נסביר כי היקף הדירות המוזלות שנמכר תלוי בחתימת חוזים בין הזכאים לקבלנים, ועיכוב קבלת היתר לפרויקטים המוזלים דוחה גם את חתימת החוזים. מסיבה זו ניתן לראות את ההבדלים הגדולים בין רבעון לרבעון בהיקף הדירות המוזלות שנמכרות.

נתונים הפוכים בין הלמ"ס לכלכלן הראשי בכל הנוגע למחירים בתל-אביב

עוד סבורים באוצר כי העובדה שבאזור תל-אביב נרשמה ירידה משמעותית בהיקף העסקאות, מחדדת גם את ההבנה כי לא מדובר רק בירידה הנובעת מהמתנה של רוכשים למחיר למשתכן: "העובדה לפיה דווקא אזור תל-אביב, האזור היחידי בו עד לאחרונה לא התקיימו מכרזים במסגרת מחיר למשתכן, הוא זה שמוביל את הירידה במספר העסקאות - יש בה כדי להעמיד בסימן שאלה את הטענות לפיהן הקיפאון בשוק מוסבר ב'ביקושים כבושים' על רקע ההמתנה של הזוגות הצעירים לתוכנית מחיר למשתכן", נכתב בסקירה. "כמו כן, יש בממצאים אלה כדי להעלות סימני שאלה ביחס לעלייה החדה שנרשמה במחירי הדירות באזור תל-אביב ברבעון השני, כפי שעולה מנתוני הלמ"ס.

"לא מן הנמנע כי ההתכווצות החדה במספר העסקאות באזור זה הביאה לשינוי בתמהיל הדירות הנמכרות, בכלל זה גידול משמעותי בשיעור הדירות שעברו השבחה, באופן שאינו בא לידי ביטוי מלא בבסיס הנתונים המשמש לחישוב המדד ההדוני של הלמ"ס (מדד שמנכה איכות במדידה). כפי שיפורט בהמשך, בהתבסס על מדד קייס-שילר שביצענו למחירי הדירות בצפון תל-אביב ומרכזה (הרחובות התחומים בין ארלוזורוב לירקון), החל מהרבעון הראשון של 2017 נרשמת ירידת מחירים באזור זה, זאת לאחר שמאז תחילת העשור הקודם ועד הרבעון השלישי של 2016 עלו מחירי הדירות באזור זה פי 3.4".

נזכיר כי על-פי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס שהתייחס לחודש יוני האחרון, מחירי הדירות באזור תל-אביב (מחוז תל-אביב) דווקא רשמו עלייה בשיעור 2.2% , העלייה הגבוה ביותר מכל המחוזות האחרים. כעת טוענים באוצר כי ייתכן שמיעוט העסקאות שנרשם באזור זה גורם להטיה של המחירים כלפי מעלה, וזאת בשל השבחה של דירות שנמכרו או גורמים אחרים. 

במסגרת הסקירה מנסים להראות באוצר כיצד מיעוט העסקאות וניסיונות של בעלי דירות להשביח את הדירות כדי למכור אותן יותר בקלות משפיעה על המחיר שמתקבל בסופו של דבר. "באזור תל-אביב, האזור המוביל את הירידה במספר העסקאות, בפרט בדירות יד שנייה, נרשמה ירידה של 23% במכירות המשקיעים ברבעון השני בהשוואה למקביל לו אשתקד. שיעור ירידה זה גבוה מהממוצע הארצי, אולם נמוך יותר משיעורי הירידה שנרשמו ברבעונים הקודמים באזור זה. כך למשל, ברבעון הראשון השנה נרשמה ירידה של 42% במכירות המשקיעים באזור (בהשוואה לרבעון הראשון אשתקד), כאשר שיעור ירידה דומה נרשם גם ברבעון האחרון של 2017. ייתכן כי התמתנות קצב הירידה במכירות המשקיעים בתל-אביב מוסברת לפחות בחלקה בממצא העולה מניתוח 'איכות' הדירות שנמכרו. בניתוח זה נמצא כי שיעור הדירות שעברו השבחה משמעותית מבין הדירות שמכרו המשקיעים בחודש יוני הגיע ליותר משליש (35%), כאשר גובה ההשבחה הממוצעת (במחירי 2018) עמד קרוב ל-400 אלף שקל.

נציין כי בחלק הארי של הדירות ההשבחה המשמעותית הייתה בשנת 2018 עצמה. לשם השוואה, בחודש מרץ השנה רק 9% מהדירות שמכרו המשקיעים בתל-אביב עברו השבחה על-ידם, בסכום ממוצע של 300 אלף שקל. דהיינו, ייתכן כי הירידה החדה והמתמשכת במספר העסקאות בת"א יצרה "תמריץ" עבור המשקיעים המעוניינים למכור את דירתם בשוק "קפוא", להשביח את הדירה, על-מנת להגדיל את ההסתברות למכור אותה במחיר המבוקש על-ידם (או קרוב אליו)".

מחוסרי דיור רוכשים דירות יד שנייה במחירים הדומים למחיר למשתכן

עוד תופעה מעניינית שעולה מסקירת האוצר מעידה כי ברבעון הנסקר נרשמה עליה ברכישת דירות במחירי שוק על-ידי מחוסרי דיור. נתון זה מעניין, משום שעד כה היקף הרכישות של מחוסרי דיור שהם גם זכאי מחיר למשתכן היה נמוך, וזאת בין היתר בשל ההמתנה לדירות המוזלות. כעת, העלייה במכירת הדירות במחירי שוק מעידה כי לא מעט זכאים חוזרים לשוק החופשי, אולם לא לרכישה של דירות חדשות, אם כי דירות יד שנייה במחירים הדומים למחירים המוזלים של מחיר למשתכן. עובדה זו מעידה כי יש מי שבוחר להתפשר על דירות יד שנייה במקום דירה חדשה כדי להימנע מתקופת ההמתנה הארוכה לדירות המוזלות.

במקרה שמגמה זו תתרחב, ניתן יהיה להגיד שהתמשכות התהליכים והעיכוב ביציאה לדרך של הפרויקטים המוזלים מתגלים כנקודת-התורפה המשמעותית של התוכנית הממשלתית שמובילה זכאים להעדיף דירות יד שנייה. "בפילוח גאוגרפי בולט אזור רחובות עם גידול חד של 23% ברכישות הזוגות הצעירים ('במחירי שוק') בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כאשר עיקר הגידול התרכז בפלח השוק של דירות יד שנייה, במחיר ממוצע של 1.3 מיליון שקל", נכתב בסקירה. "רמות מחירים אלה, של דירות יד שנייה שנרכשו על-ידי הזוגות הצעירים באזור רחובות, דומות לרמות המחירים של דירות חדשות הנמכרות במסגרת מחיר למשתכן באזור זה. ניתוח מאפייני הזוגות הצעירים שרכשו דירות יד שנייה באזור רחובות מלמד כי שני-שלישים מהם עונים על הקריטריונים לזכאות למחיר למשתכן (אין בידינו נתונים האם הם אכן הוציאו תעודת זכאות). ככל שחלק מאותם רוכשים הם אכן זכאי מחיר למשתכן, ייתכן כי העדפתם לרכוש דירה יד שנייה (במקום להמתין לזכייה בדירה חדשה במסגרת מחיר למשתכן) מוסברת בין היתר מהעדפתם לישובים מסוימים, בהם קיים מיעוט של מכרזים במסגרת מחיר למשתכן. כך למשל, העיר הדומיננטית ביותר ברכישות הזוגות הצעירים באזור רחובות ברבעון השני של 2018 (ובכלל במחצית הראשונה של 2018) היא אשדוד, אשר ריכזה חמישית מרכישות אלה, כאשר לפחות עד עתה כלל לא התפרסמו בה מכרזים במסגרת מחיר למשתכן. ממצא נוסף מעניין ביחס לרכישות הזוגות הצעירים באשדוד הוא שיעור גבוה יחסית של משקי-בית בהם לפחות אחד מבני הזוג מועסק במערכת הבריאות. ייתכן כי פתיחתו של בית החולים אסותא בעיר אשתקד, מסבירה חלק מגידול זה ברכישות". 

משקל המשקיעים בשפל ועומד על 14% מכלל העסקאות

ברבעון השני של 2018 נרכשו 3,200 דירות על-ידי משקיעים, ירידה חדה של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז הרבעון האחרון של 2016. על-פי האוצר, "זהו רצף הירידות הארוך ביותר ברכישות המשקיעים לפחות מאז תחילת העשור הקודם".

עוד על-פי הסקירה, משקל המשקיעים בסך העסקאות הוסיף לרדת אף הוא, לרמת שפל של 14%, נמוך בארבע נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בפרמטר זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם. במקביל, הירידה החדה ברכישות המשקיעים משפיעה גם על הכנסות המדינה ממס הרכישה שנפגעות משמעותית. על-פי הסקירה, סך חיובי המס מדירות אלה ברבעון השני של 2018 עמד על 360 מיליון שקל בלבד, ירידה ריאלית של 30% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ואחת הרמות הרבעוניות הנמוכות ביותר בשנים האחרונות.

עוד בסקירה: "המשך הירידה החדה ברכישות המשקיעים בולטת במיוחד על רקע הירידות שנרשמו ברבעון השני בריבית הממוצעת על משכנתאות ובריבית הריאלית של בנק ישראל (בניכוי ציפיות לאינפלציה). בפילוח גאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, כאשר ממשיכים לבלוט אזור נתניה ואזור תל-אביב עם שיעורי ירידה חדים אף מאלה שנרשמו ברמה הארצית.

"כאשר בוחנים כיצד מתפלגות רכישות המשקיעים בין הערים השונות במחצית הראשונה של 2018 לעומת שנת 2015, שנת השיא ברכישות המשקיעים (בין היתר על רקע הקדמת רכישות טרם הכבדת מס הרכישה עליהם), ניכרת הנטישה של המשקיעים את ערי הפריפריה, בפרט אלה שנהנו אז מתנופת בניה חזקה כמו קריית-גת, עפולה וחריש. כך, בעוד שבשנת 2015 נמנו קריית גת ועפולה עם 20 הערים המובילות ברכישות המשקיעים (מקומות 10 ו-14 בדרוג, בהתאמה), ירדו ערים אלה למקומות 44 ו-22 במחצית הראשונה של 2018. באופן כללי, אף כי גם הערים המובילות בדרוג המשקיעים, תל-אביב, ירושלים, חיפה ובאר-שבע ספגו ירידה חדה ברכישות, עדיין חלקן בסך רכישות המשקיעים ב-2018 גבוה מאשר לפני שנתיים-שלוש. כך למשל, בעוד שבשנת 2015 ריכזו 4 ערים אלה מעט יותר מרבע מכלל רכישות המשקיעים באותה שנה, עלה משקלם לקרוב לשליש במחצית הראשונה של 2018. ייתכן כי בכך בא לידי ביטוי בין היתר חשש המשקיעים מערים פריפריאליות, בפרט כאלה שנרשם בהן גידול חד בהיצע בשנים האחרונות".

במקביל, האזור שרשם את הירידה המתונה ביותר ברכישות המשקיעים מבין אזורי הביקוש במרכז הארץ הוא אזור רחובות, בו נרשמה ירידה של 8% ברכישות המשקיעים בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מי שמיתנה את הירידה ברכישות המשקיעים באזור היא אשדוד, בה נרשם גידול חריג של 38% ברכישות המשקיעים בהשוואה לרבעון הקודם ויציבות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

על-פי האוצר, "ניתוח הממצאים מלמד כי גידול זה הושג בחלקו על רקע התעוררות מסוימת ברכישות תושבי החוץ בעיר (בניגוד להמשך הירידה החדה ברכישות תושבי החוץ ברמה הארצית), אולם עיקר הגידול מתרכז ברכישות משקיעים ישראלים, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות. ניתוח מאפייני המשקיעים באשדוד ברבעון השני מצביע על אנומליה מסוימת ברמות השכר של המשקיעים, בין אלה שרכשו דירות חדשות למי שרכשו דירות יד שנייה. כך, בעוד שבאופן לא מפתיע רמות המחירים של הדירות החדשות שנרכשו על-ידי המשקיעים באשדוד היו גבוהות משמעותית מאלה של דירות יד שנייה שנרכשו על-ידי המשקיעים האחרים (פער מחירים של 32%), רמות השכר של המשקיעים שרכשו דירות חדשות היו נמוכות ב-12% מאלה שרכשו דירות יד שנייה, כאשר גם כשלעצמן מדובר ברמות שכר נמוכות יחסית למי שהם בעלים של דירה אחת נוספת לפחות (שכר ברוטו ממוצע של 23.6 אלף שקל למשק-הבית)".