הלמ"ס: ירידה משמעותית במכירת הדירות החדשות בינואר-יולי

בחודש יולי האחרון נמכרו ברחבי הארץ 1,955 דירות חדשות. מדובר בעלייה בשיעור של כ-10% במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודש יולי האחרון לעומת חודש יוני שקדם לו. במקביל, השוואה של מספר הדירות החדשות שנמכרו בחודש יולי לעומת חודש יולי אשתקד מעידה על ירידה במספר הדירות שנמכרו בשיעור של 10%.

ברמה השנתית, הנתונים מעידים על ירידה משמעותית במספר הדירות החדשות שנמכרו: בשיעור של כ-18.7%. מדובר בהשוואה של מספר הדירות החדשות שנמכרו בין אוגוסט 2017 ליולי 2018 לעומת אוגוסט 2016 עד יולי 2017. עם זאת, השוואה תלת חודשית (מאי 2018 עד יולי 2018 לעומת פברואר 2018 עד אפריל 2018) מעידה על עלייה חדה בשיעור כ-21.3%.

הנתונים האמורים מעידים כי בעוד ברמה השנתית ניתן לראות ירידה משמעותית במכירות הקבלנים, בחודשים האחרונים דווקא חלה עלייה בנתון זה כאשר היקף המכירות מעט עלה. נזכיר כי נתוני הלמ"ס כוללים גם פרויקטים של מחיר למשתכן, שקיבלו היתר בנייה כך שעלייה במספר הדירות החדשות שנמכרו עשוי לנבוע גם משילוב הדירות המוזלות. אומנם נתוני האוצר שפורסמו רק אתמול מעידים על ירידה במספר הדירות החדשות שנמכרו ברבעון השני, אולם באוצר ובלמ"ס מודדים בצורה שונה את הנתונים ונתוני האוצר המעידים על ירידה בשיעור 6% במכירת דירות חדשות אינם כוללים את הדירות המוזלות. לא מן הנמנע כי עליה במספר הדירות המוזלות שנכנסו תחת הקטגוריה של הלמ"ס כדירות שנמכרו ביולי מובילה לעלייה במספר הדירות החדשות שנמכרו, וככל שתוכנית מחיר למשתכן מתקדמת, היקף הדירות שנמכרות במסגרת התוכנית הולך ועולה. העובדה שבלמ"ס לא מפרידים בין הדירות המוזלות לדירות "הרגילות" אינה מאפשרת לנתח את השפעת הדירות המוזלות על שיעור הדירות החדשות שנמכרו בחודש מסוים ועד כמה היא משפיעה על התוצאה הסופית.

במקביל, נתון מעניין נוסף שעולה מנתוני הלמ"ס המתייחסים כאמור לחודש יולי האחרון מעידים על עלייה במלאי הדירות הלא מכורות בידי הקבלנים. על פי נתוני המקור של הלמ"ס, בחודש יולי עמד המלאי על 24,340 וזאת לעומת 23,907 דירות לא מכורות בחודש יוני האחרון. אומנם מדובר בעלייה של כ-1.8% בלבד בהשוואה לחודש הקודם, והפרש של 433 דירות, אולם סקירת נתוני המלאי החודשים האחרונים מעידה כי ייתכן ומדובר בשינוי מגמה כאשר מאז תחילת השנה (ינואר 2018) נתוני המלאי העידה דווקא על ירידה איטית במלאי הדירות שטרם נמכרו. בנקודה זו חשוב להזכיר כי נתוני מלאי הדירות הבלתי מכורות חזרו להתפרסם לאחר תקופה ארוכה שלא פורסמו בשל אי התאמה והיעדר נתונים של הלמ"ס ומשרד הבינוי והשיכון. במקביל, הפרסום המחודש אינו מלא וכולל רק את הדירות שנבנות ביוזמה פרטית ללא דירות ביוזמה ציבורית. אומנם היקף הדירות ביוזמה הציבורית נמוך יחסית, אך מסיבה שמדובר בנתון חסר יש להתייחס לנתונים אלו בזהירות הראויה. עם זאת, באותה הנשימה אי אפשר להתעלם מהמצב בענף הנדל"ן מאז תחילת 2017 כאשר היקף עסקאות רשם ירידה משמעותית, מה שעשוי להסביר את העלייה כעת במלאי הדירות הבלתי מכורות. במקביל, כפי שכבר כתבנו, בהינתן ומספר הדירות החדשות שנמכרו עולה בגלל שילוב הדירות המוזלות של מחיר למשתכן, לא מן הנמנע שהדבר גם תומך בעליה במלאי הלא מכור של הדירות בשוק החופשי בפרויקטים אלו.