שפל ברכישות המשקיעים וקושי של משפרי הדיור במכירת דירה

שפל חדש ברכישות המשקיעים שמשקלם מבין כלל הרוכשים ירד בחודש יולי 2018 ל-13% בלבד, המשך ירידה במכירת דירות חדשות על-ידי קבלנים ו-700 דירות שנגרעו ממלאי המשקיעים בחודש יולי - כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדיור שפורסמה היום (א').

במקביל, מהסקירה עולה כי למשפרי הדיור לוקח יותר זמן למכור את הדירה, ועל-פי נתוני האוצר, נראה כי הדירות הללו נמכרות בסופו של דבר במחיר נמוך יותר. מכיוון שמשפרי הדיור הם חלק משמעותי מהשוק כולו, נתון זה הוא נתון משמעותי שעשוי להעיד על ירידה במחירי הדירות, אולם גם באוצר מסייגים וכותבים כי מדובר בנתונים שאינם מלאים.

על-פי הסקירה, בחודש יולי נרכשו 8,500 דירות, 766 מהן דירות במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה מתונה של 1% בסך העסקאות. עם זאת, באוצר מציינים כי יולי אשתקד התאפיין ברמה נמוכה של עסקאות. בהשוואה לחודש יוני האחרון נרשמה עלייה מתונה של 4% בסך העסקאות, הנובעת בעיקר מגידול במספר העסקאות במסגרת "מחיר למשתכן". סך העסקאות "במחירי שוק" (בניכוי "מחיר למשתכן") עמד בחודש יולי האחרון על 7.5 אלף דירות, נמוך ב-5% בהשוואה ליולי אשתקד והרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי יולי בעשור האחרון.

בכל הנוגע לדירות החדשות שנמכרו על-ידי הקבלנים, על-פי הסקירה בחודש יולי נמכרו 2,500 דירות, עלייה מתונה של 2% בהשוואה ליולי אשתקד, שעל-פי האוצר מתרכזת כולה בפלח השוק של הדירות המסובסדות במסגרת "מחיר למשתכן". בניכוי עסקאות אלה נרשמה ירידה בשיעור 12% במספר הדירות שמכרו הקבלנים.

"יש לציין כי מאז אוקטובר 2016 נרשמת ירידה רצופה במספר העסקאות בדירות חדשות 'במחירי שוק' (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת), כאשר שיעורי הירידה הם דו-ספרתיים, למעט מאי ויוני האחרונים (בהם נרשמו ירידות של 1% ו-9%, בהתאמה)", כך בסקירה.

שיעור המשקיעים ירד ל-13% בלבד

עוד על-פי הסקירה, בחודש יולי נמשך השפל ברכישות המשקיעים, כאשר סך הדירות שנרכשו על-ידי סגמנט זה של השוק עמד על 1,100 דירות בלבד, בדומה לרמתו בחודש הקודם ונמוך ב-29% בהשוואה ליולי אשתקד. כשיעור מסך הדירות שנרכשו עמד משקל המשקיעים על שפל של 13% בלבד, נמוך בחמש נקודות אחוז לעומת יולי אשתקד.

"בפילוח גאוגרפי בולט אזור ירושלים עם נפילה חדה עוד יותר בפעילות המשקיעים", נכתב בסקירה. "כך, סך הדירות שנרכשו באזור זה ביולי האחרון עמד על 95 דירות בלבד, ירידה חדה של 47% בהשוואה ליולי אשתקד ושיעור של עשירית בלבד מסך הדירות שנרכשו באזור זה בחודש יולי. לשם השוואה, בתקופה המקבילה אשתקד ריכזו המשקיעים חמישית מסך הדירות שנרכשו באזור זה".

במקביל, מכירות המשקיעים בחודש יולי הסתכמו ב-1,800 דירות, ירידה בשיעור 4% לעומת יולי אשתקד. על-פי הנתונים, נתוני יולי משקפים התמתנות בירידה במכירות המשקיעים, לאחר שרשמה שיעורי ירידה דו-ספרתיים מאז נובמבר אשתקד (למעט חודש מאי בו נרשמה ירידה של 7%). בהשוואה לחודש הקודם נרשמה עלייה של 6% במכירות המשקיעים.

על-פי הסקירה, "בפילוח גאוגרפי נמצאה שונות גבוהה בין האזורים, כאשר מצד אחד בולטים אזורי חיפה ותל-אביב עם המשך הירידות במכירות המשקיעים, ומנגד עליות חדות נרשמו באזורי נתניה והמרכז. על רקע ממצאים אלה יש לציין כי אזור חיפה ואזור תל-אביב הם בעלי הפערים המשמעותיים ביותר בין מחירי הדירות שמוכרים המשקיעים לבין אלה שמוכרים משפרי הדיור, בכיוונים מנוגדים - בתל-אביב גבוה בממוצע מחיר דירה שמוכר משקיע ב-40% מדירה יד שנייה שנמכרת על-ידי משפרי הדיור, ואילו בחיפה הדירות הנמכרות על-ידי משקיעים זולות ב-16% בממוצע מדירות הנמכרות על-ידי משפרי דיור".

עוד עולה מהסקירה כי המשך הירידה ברכישות המשקיעים וההתייצבות במכירות המשקיעים בחודש יולי (בהשוואה ליולי אשתקד) הביאו להעמקת הירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. כך, בחודש יולי נגרעו כ-700 דירות ממלאי זה, גבוה כפליים מהירידה במלאי זה ביולי אשתקד. עוד מציינים באוצר כי מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016, נגרעו ממנו עד יולי האחרון 12.5 אלף דירות.

766 דירות מוזלות נמכרו בחודש יולי

רכישות מחוסרי הדיור (רוכשי דירה ראשונה) הסתכמו בחודש יולי ב-4,200 דירות, כאשר כ-3,500 מהן נמכרו ב"מחירי שוק" (בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן"). בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם, לא חל שינוי במספר הדירות הנרכשות על-ידי רוכשי דירה ראשונה "במחירי שוק", כאשר בסך העסקאות, כולל "מחיר למשתכן" נרשם גידול של 6%, על רקע ההאצה במכירות המסובסדות בחודש יולי. כך, הנתונים מעידים כי בחודש יולי האחרון נרכשו 766 דירות במסגרת "מחיר למשתכן", גידול של 54% לעומת יולי אשתקד וגידול של 43% לעומת החודש הקודם.

משפרי הדיור מתקשים למכור את הדירות

רכישות משפרי הדיור בחודש יולי הסתכמו ב-3,200 דירות, עלייה של 5% בהשוואה ליולי אשתקד. עם זאת, באוצר מציינים כי ביולי אשתקד נרשמה רמה נמוכה במיוחד ברכישות משפרי הדיור (ירידה בשיעור 21% לעומת יולי 2016 וירידה בשיעור 14% לעומת יוני 2017), כך שעדיין מדובר ברמת עסקאות נמוכה לסגמנט זה של השוק. "רמת הרכישות הנמוכה של משפרי הדיור נובעת בין היתר מהקושי למכור את דירתם הקודמת, בפרט על רקע המשך המגמה של יציאת המשקיעים מהשוק, כאשר במקביל הזוגות הצעירים מחפשים חלופות זולות במסגרת 'מחיר למשתכן'", כך בסקירה. "קושי זה בא לידי ביטוי גם כאשר בוחנים את פרק הזמן בו עומדת 'על המדף' דירתם הישנה של משפרי הדיור. מאחר שאין בידינו מידע מתי החל משפר הדיור לפרסם את דירתו הישנה למכירה, התמקדנו בניתוח זה ברוכשי 'דירה בהמתנה'. דהיינו, במי שרכשו דירה חדשה (מקבלן או יד שנייה) לפני שמכרו אצת דירתם הקודמת. לרוכשים אלה ניתנת שהות של 18 חודש למכור את דירתם הישנה (או פרק זמן ארוך יותר כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה), מבלי שייחשבו כמשקיעים מבחינת המיסוי. כך, מספר החודשים שחלפו בין מועד הרכישה של הדירה החדשה לבין המועד בו נמכרה הדירה 'הישנה', מאפשר לאמוד האם פרק הזמן בו ניצבת דירה על המדף מתארך או מתקצר. בניתוח זה ניכרת באופן ברור העלייה במשך זמן זה. כך, בעוד שבחודש ינואר נדרשו בממוצע 10 חודשים למשפר הדיור למכור את דירתו הישנה, הלך ועלה פרק זמן זה עד ל-13 חודשים ביולי האחרון". 

 משפרי דיור

כאמור, באוצר גם בחנו את המחירים של הדירות שמכרו משפרי הדיור ומצאו כי ככל שהדירה עמדה זמן יותר על המדף, המחיר בו היא נמכרה בסופו של דבר היה נמוך יותר. "ממצא מעניין נוסף העולה מניתוח פרק הזמן שנדרש לרוכשי 'דירה בהמתנה' למכור את דירתם הקודמת, הוא מחיר הדירה בהינתן אותו פרק זמן זה. דהיינו, האם דירות שנמכרות יותר לאט (משך זמן ארוך יחסית על המדף) הוא בעלות רמות מחירים גבוהות יותר או נמוכות יותר. נמצא כי דירות שעמדו על המדף למעלה מ-9 חודשים היו בעלות רמות מחירים נמוכות מאלה שעמדו על המדף לא יותר מתשעה חודשים, כאשר בולטת במיוחד ירידת המחיר בדירות שעמדו קרוב לפרק הזמן המקסימלי המותר (מבלי שימוסו כמשקיעים)".

עם זאת, באוצר גם מסייגים את הדברים ומוסיפים כי "מאחר שאין בידינו נתונים לגבי 'איכות' הדירות, קיים קושי לקבוע את הסיבה לכך שדירות אלה נמכרות במחירים נמוכים יותר. אולם לא מן הנמנע כי פרק הזמן ההולך ומתקצר לניצול הקלת המס מביא לכך שמשפרי דיור אלה נאלצים להתפשר יותר במחיר". 

 משפרי דיור פרק הזמן

איך בוחרים מסלולי משכנתא (מחשבון)?