הטלת ארנונה על נכס ריק – האמנם תמריץ לשימוש בו?

נכס ריק מסב לבעליו נזק כלכלי של אובדן דמי שכירות, ואף אינו צורך שירותים מהרשות המקומית כמו נכסים בשימוש. משום כך קבע בית המשפט העליון לפני שנים שנכס מסוג זה יחויב לפי הסיווג הזול ביותר מבין השימוש המותרים לפי דין. גישת בית המשפט הייתה שאין להעניש בעלים של נכס ריק וללא שימוש.

מאז ניתן פסק הדין הנ"ל, הרשויות המקומיות מנסות לכרסם בו ולהגדיל את הכנסותיהן. למשל, עיריית תל-אביב סברה כי מגוון השימושים המותרים לפי דין צריך להיגזר מהיתר הבנייה ולא מהתוכנית החלה על המקרקעין. גישתה זו של העירייה נעוצה בכך שמטעמים טכניים והיסטוריים השימוש המפורט בהיתר הבנייה הוא צר ביותר, ולפיכך מאפשר במקרים רבים להשית ארנונה בתעריף המרבי של משרדים, שירותים ומסחר. לעומת זאת, פוטנציאל השימושים בתוכנית הוא רחב דיו כדי ללכוד שימושים המסווגים בתעריפים זולים כמו שגרירות, בית תוכנה או סטודיו.

לאחר שבערכאות נמוכות ניתנו בסוגיה זו הכרעות סותרות, הגיעה הסוגיה לפתחו של בית המשפט העליון. בפסק הדין שניתן ביום 5.8.18 ונכתב על ידי השופט פוגלמן, נקבע ש"נדרש כי אי הפעלת הנכס לא תהיה רווחית לנישום בהשוואה למצב דברים שבו היה מפעיל את הנכס ונדרש לשלם ארנונה. לפיכך, ככלל, יש לחייב את הנישום על פי התעריף שהיה עליו לשלם לו היה מפעיל את הנכס." כפועל יוצא של אמירה בעייתית זו, נפסק כי נכס ריק יחויב לפי היתר הבנייה ולא לפי התוכנית.

ברי לכל כי ההפסד הכלכלי שנגרם לבעליו של נכס ריק עולה עשרות מונים על חיובי הארנונה שיוטלו עליו, שלא לדבר על הארנונה המופחתת שהוא נדרש לשלם במקום השוכר. לא רק שהטלת ארנונה אינה תמריץ אפקטיבי לשימוש בנכס, אלא שהיא דווקא תמריץ להזנחתו והריסתו - כדי לפטור אותו כליל מארנונה. יש בכך גם כדי לתמרץ מסירת חזקה לגופים פטורים, עשיית שימושים פטורים (כגון בית כנסת) והגשת בקשות סרק לעשיית שימושים חורגים מהיתר הבנייה.

חברות הנדל"ן והגופים הגדולים נתמכים בייעוץ מקצועי רציף בנושאים של מיסוי מוניציפלי, כיאה לגובהה של הארנונה. קשת השימושים הנגזרת מהיתר הבנייה בשים לב לסיווגי הארנונה עדיין מאפשרת לייצר שורה של הזדמנויות להפחתת הארנונה; גם האפשרות להזניח את הנכס או להכניסו לשיפוץ אינסופי היא אופציה של ממש, במיוחד עבור חברות הנדל"ן המניב אשר מתמחות בשיפוץ נכסים ובהתמודדות עם תחלופת שוכרים.

דווקא עם השאלות המהותית בית המשפט לא התמודד: השאלה באילו נסיבות ראוי לקבוע תעריף מיוחד לנכס ריק נותרה פתוחה, וכך גם השאלה האם צו ארנונה שמחייב נכס ריק בתעריף המרבי בתקנות הוא סביר. בצד אלה קיימת כאמור האפשרות לבקש שימוש חורג תיאורטי או היתר בנייה מתוקן. כמובן שלא מעט עבודה תהיה מעתה לבתי המשפט כדי להכריע בשאלה מה דינו של נכס שנבנה ללא היתר או שהיתר הבנייה שלו אבד ואינו בנמצא.

כרגיל במקומותינו, את המחיר ישלמו דווקא החלשים - אלה שהיתר הבנייה שלהם הוא של "חנות" בתוואי הרכבת הקלה, בתחנה המרכזית הישנה בתל-אביב ובמרכזים מסחריים בפריפריה. עבור אלה פסק הדין מעורר שאלה חוקתית נוקבת, שכן הטלת ארנונה על נכס ריק בטווח הארוך הופכת אותו לנטל כלכלי כבד והיא חמורה יותר מהפקעה שבה נפרד האדם מהנכס ביחד עם החובות הרובצים עליו.

יש לקוות שבית המשפט העליון ימצא את הדרך לתקן את העיוות. עד אז, בעלי נכסים שהאדריכל שלהם כתב בבקשה להיתר שימוש של "בנק", ימשיכו להתקוטט עם הרשות ולטעון שהתעריף הנכון הוא מחסן של בנק. בסופו של דבר קופת הרשות המקומית לא תתמלא, אלא להפך, ערימות התיקים בבתי המשפט דווקא כן, וחזותה של העיר אף היא לא תשתפר.

(בר"מ 991/16 אפריקה ישראל נגד עיריית תל-אביב).