לראשונה זה שנה וחצי: התחלות הבנייה עלו ברבעון השני

עלייה בהתחלות הבנייה ברבעון השני של 2018 בהשוואה לרבעון הקודם - כך עולה מנתוני התחלות הבנייה שפרסמה היום (ב') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

על-פי נתוני הלמ"ס, ברבעון השני של 2018 החלו להיבנות 11,228 דירות חדשות ברחבי הארץ, זאת לעומת 9,945 דירות חדשות בלבד ברבעון הקודם. מדובר בעלייה בשיעור כ-12.9% ברבעון. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, רבעון שני 2017, מדובר דווקא בירידה בשיעור כ-12.2% בהיקף התחלות הבנייה.

מדובר בעלייה ראשונה בהתחלות הבנייה מאז תחילת 2017, כאשר כל הרבעונים האחרונים העידו על ירידה בנתון זה. מדובר בבשורה טובה למשרד האוצר, שספג נתון בעייתי בסוף השבוע שעבר עם פרסום מדד מחירי הדירות שהעיד על עלייה בשיעור 0.3% בחודש יולי לעומת החודש הקודם.

עם זאת, חשוב לציין כי חגיגות על שינוי מגמה בהתחלות הבנייה יהיו מוקדמות מדי, משום שנכון להיום מדובר על רבעון אחד, ונתוני הלמ"ס ארעיים ועוד יתעדכנו בהמשך הדרך. במקביל, חשוב גם להדגיש כי בעוד נרשמה עלייה בהתחלות הבנייה בין הרבעון הנסקר לזה שקדם לו, אבל שיעור התחלות הבנייה עודנו נמוך יחסית לשנים הקודמות וגם ביחס ליעד עליו דיברו במטה הדיור באוצר, של התחלות בנייה של סביב 55 אלף עד 60 אלף יחידות דיור חדשות בשנה. 

 עלייה ממוצעת של 12.9% בהתחלות הבנייה לעומת הרבעון הקודם

גורמים בענף מסבירים כי הסיבה לעלייה בהתחלות הבנייה היא ככל הנראה היתרים שהבשילו לכדי ביצוע, כאשר בתקופה האחרונה היקף היתרי הבנייה שהתקבלו לפרויקטים שטרם יצאו אל הפועל עמד על רמה גבוהה של כ-10,000 יחידות דיור. נסביר כי מדובר בקבלנים ויזמים שהוציאו היתרי בנייה לפרויקט אך בחרו שלא להתחיל ולבנות אותו בשל מיעוט העסקאות בענף וקושי במכירת דירות מאז תחילת 2017.

על-פי נתוני הלמ"ס המצביעים על היתרי הבנייה לעומת התחלות הבנייה, מדובר על סביב 10,000 היתרים (ליחידות דיור) שטרם הבשילו להתחלות בנייה, נתון משמעותי שמעיד על הקיפאון והמתנה של קבלנים לפני שיצאו לבנייה. אולם, קבלנים ויזמים אינם יכולים להמתין עם התחלות הבנייה ללא גבול, וזאת בשל התחייבות להתחלת בנייה על-פי היתר שעשוי לפוג במקרה שלא ייבנו ובמקביל גם עלויות מימון על קרקע מכבידות על מי שממתין. זו ככל הנראה הסיבה שלמרות שהאווירה בענף הנדל"ן טרם השתנתה (מיעוט העסקאות), והתחלות הבנייה רשמו עלייה, על אף שרוב פעילי הענף הימרו שהנתון יעיד על ירידה נוספת.

במקביל, יש עוד שתי סיבות שאותן ניתן לקשור לעלייה בהתחלות הבנייה. סיבה ראשונה היא תוכנית מחיר למשתכן, והסיבה השנייה קשורה להתחדשות העירונית. נסביר כי במסגרת מחיר למשתכן קבלנים ויזמים זכו ב-3 השנים האחרונות במכרזים שמאפשרים בניית למעלה מכ-57 אלף דירות מוזלות, ואם נוסיף לכך את הדירות למכירה בשוק החופשי בפרויקטים הללו, נקבל מספרים גבוהים יותר.

משום שהתחלות הבנייה במחיר למשתכן לא פעם התעכבו בשל עיכוב בקבלת הקרקע, התנגדויות שהוגשו נגד תכנון הפרויקט וגם התמהמהות בהוצאת היתרי בנייה ברשויות המקומיות, חלק ניכר מהפרויקטים הללו עוד לא נכנס לרשימת התחלות הבנייה. כך, ככל שעובר הזמן, יותר פרויקטים מבשילים, והתחלות הבנייה מתחילות להיקלט, מה שמוביל לעלייה בהיקף התחלות הבנייה - שנזכיר כי במקרה של מחיר למשתכן אינן קשורות להתנהלות השוק החופשי או מיעוט העסקאות, משום שמדובר בזכאים לתוכנית הממשלתית שזוכים בהגרלות.

הסיבה השנייה, שגם היא הובילה לעלייה בהתחלות הבנייה על אף מיעוט העסקאות והקיפאון בענף, קשורה כאמור להתחדשות העירונית. על-פי הנתונים שמפורסמים אף הם בצמידות להתחלות הבנייה, חלה עלייה לא מבוטלת בהתחלות הבנייה בבניינים שנבנו מחדש (פינוי-בינוי ותמ"א 38). על-פי הנתונים, מדובר ב-1,740 דירות שהחלו להיבנות ברבעון השני של 2018, עלייה משמעותית בהשוואה לרבעון הראשון של השנה, בשיעור כ-36%, כאשר אז עמד נתון זה על 1,278 דירות.

ירידה בבנייה הפעילה מאז רבעון שני 2017

בחזרה לנתונים: לצד התחלות הבנייה, הלמ"ס גם מפרסמת את נתוני גמר הבנייה (דירות שבנייתן הושלמה) ונתוני הבנייה הפעילה (דירות שנמצאות בבנייה).

בכל הקשור לדירות שבנייתן הושלמה - ברבעון השני נרשמה עלייה בנתון זה בהשוואה לרבעון הקודם וגם לרבעון המקביל אשתקד. על פי הנתונים, ברבעון השני של 2018 הסתיימה בנייתן של 12,788 יחידות דיור סך הכל וזאת לעומת 11,514 יחידות דיור ברבען הראשון של 2018 ולעומת 11,788 יחידות דיור ברבעון המקביל אשתקד.

במקביל, בכל הנוגע לבנייה הפעילה, נתוני הרבעון השני של 2018 ממשיכים להעיד על ירידה בנתון זה. כך, ברבעון הנסקר (רבעון שני של 2018) עומד נתון זה על 113,772 יחידות דיור בעוד ברבעון הקודם נתון זה עמד על 115,284 יחידות דיור. נציין כי נתון זה מעיד על ירידה רציפה מאז הרבעון השני של 2017.

ירידה שנתית בשיעור 20% ויותר מ-40% צניחה במחוז חיפה

בראייה שנתית של נתוני התחלות הבנייה, יולי 2017 עד יוני 2018 לעומת יולי 2016 לעומת יוני 2017, התחלות הבנייה מעידות על ירידה משמעותית. על פי הנתונים, בתקופה זו נרשמה ירידה בשיעור 20.2% בהתחלות הבנייה ברחבי הארץ, ירידה המקיפה את כלל המחוזות. בירידה המשמעותית ביותר נרשמה במחוז חיפה (43.4%) ואחריה ניתן לראות ירידה בשיעור 27% במחוז הצפון, ירידה בשיעור 26.3% במחוז הדרום, ירידה בשיעור 18.5% במחוז ירושלים, ירידה של 5.5% במחוז מרכז וירידה בשיעור 2.3% במחוז תל אביב.

במקביל, נתוני הלמ"ס גם מעידים על נתוני התחלות הבנייה בערים בהן החלו להיבנות יותר מ-500 דירות בשנה החולפת. על פי הנתונים הללו, העיר שבה החלו להיבנות בתקופה זו הכי הרבה דירות (בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד) היא אופקים עם עלייה של לא פחות מ-93.7% (376 דירות לעומת 711 דירות בשנה החולפת). במקום השני אפשר למצוא את העיר רעננה עם עלייה בשיעור 81.9% מרמה של 459 דירות בשנה ל-835 דירות בשנה. במקום השלישי העיר הרצליה על עלייה בשיעור 54.8% מרמה של 630 דירות חדשות שהחלו להיבנות בשנה לרמה של 975 דירות חדשות שהחלו להיבנות בשנה החולפת.

במקביל, שלושת הערים בטבלה בהן היקפי הבנייה ירדו בשיעור הגבוהה ביותר הן קריית מוצקין, נתיבות ובאר שבע. בקריית מוצקין מדובר בירידה משמעותית בשיעור 63.2% בשנה, כאשר בשנה החולפת החלו להיבנות בעיר 609 דירות חדשות וזאת לעומת 1,657 דירות חדשות שהחלו להיבנות שנה לפני כן. בנתיבות המצב דומה, עם ירידה בשיעור 50.2%, מרמה של 1,058 דירות חדשות ל-527 דירות חדשות בלבד. במקום השלישי אפשר למצוא את בירת הנגב, באר שבע, שם שיעור הירידה עומד על 40.6% בשנה. כך, בשנה החולפת החלו להיבנות בעיר 819 דירות חדשות וזאת לעומת 1,379 דירות חדשות בתקופה המקבילה אשתקד. נציין כי שלושת הערים הללו מאופיינות בהיצע גדול של פרויקטים במסגרת מחיר למשתכן שחלקם טרם יצאו לדרך, והירידה בהתחלות הבניה משתקפת מהירידה בפעילות השוק החופשי.

למעשה, עיון בטבלה של התחלות הבנייה בסקטור זה מעלה כי מדובר במספר הגבוה ביותר מאז אמצע 2016. כך, גם נתון זה השפיע על התחלות הבנייה, ונזכיר כי פרויקטים של התחדשות עירונית הם פרויקטים ארוכים שהחלו את דרכם עוד לפני שנים, ולעתים הם פחות מושפעים מהאווירה הנוכחית בענף.