10 שנים מאוחר יותר: מלכי המשכנתאות החדשים הם לא בנקים

באחד מימי האביב בשעות אחר הצהריים, התייצבו כתריסר עובדים לפני סניף פרידום מורטגייג' (Freedom Mortgage) כדי להצטלם כשהם אוחזים בידיהם בלוני הליום בצורת סימן של דולר. החברה ערכה את האירוע הזה לכבודם כאות הוקרה על מספר המשכנתאות שמכרו.

פרידום מתגמדת לצדם של ענקיות כמו סיטיגרופ או בנק אוף אמריקה, אך אשתקד היא הנפיקה יותר משכנתאות מאשר כל אחד מהשניים. על פי נתוני Inside Mortgage Finance, המסקרת את תעשיית המשכנתאות, הסתכמו המשכנתאות שהנפיקה פרידום ב-51.1 מיליארד דולר. פרידום ניצבת כעת במקום ה-11 ברשימת מנפיקי המשכנתאות הגדולים בארה"ב, לאחר שב-2012 היא החזיקה במקום ה-78.

עלייתה של פרידום משקפת את המעבר הנרחב בשוק המשכנתאות לדיור לנטילת משכנתאות מחברות משכנתאות ייעודיות שאינן שייכות למגזר הבנקאות. חברות אלה, שאינן בנקים, נפגעו אנושות בעת משבר הדיור, אך התאוששו והפכו לשחקניות הדומיננטיות בשוק, עם 52% מסך הנפקות המשכנתא בארה"ב, לעומת 9% ב-2009. שישה מעשרת מנפיקי המשכנתאות המובילים כעת בארה"ב אינם בנקים, לדברי Inside Mortgage Finance.

 שוק צפוף

הגירסה הבריאה של שוק המשכנתאות

חברות אלה מסמלות גם את הגירסה המחודשת והבריאה של שוק המשכנתאות, שהופל לקרשים לפני עשר שנים, וגם את האופן שבו מתרחשת הצמיחה בשוק הזה באופן כמעט בלעדי במגזר הפחות מפוקח שלו.

מאז המשבר יצאו הבנקים משוק המשכנתאות העממיות, והתמקדו בצרכנים עשירים יותר. חברות לא-בנקאיות כמו פרידום מספקות לעתים קרובות את המסלול היחיד לרוכשי דירה ראשונה ולמשפחות בעלות הכנסה צנועה שמבקשות לקחת משכנתא.

התקנות שהושקו לאחר המשבר מגבילות גם את הבנקים וגם חברות לא בנקאיות מהנפקת "משכנתאות שקריות", שמחקו בנקים רבים והובילו לגל של עיקולים במהלך המשבר. מה שמדאיג חלק מהגורמים בתעשייה הוא שכמעט לא נעשה דבר לגבי מבנה ההון של חברות לא בנקאיות.

רמות ההון שלהן אינן מפוקחות באופן הדוק כמו של אלה של הבנקים, ואין להן פיקדונות או פעילויות עסקיות משמעותיות אחרות. במקום זאת, הן נוהגות לקחת הלוואות קצרות מועד מהבנקים כדי לממן את המשכנתאות שהן מעניקות. אם שוק הדיור יידרדר, עלולים הבנקים להפסיק את המימון לחברות האלה, וזה בדיוק מה שגרם לקריסה של חלק מהן במשבר האחרון. בתרחיש כזה, יהיו רוכשי דירה ראשונה, או נוטלי משכנתאות בעלי חסכונות מועטים, הראשונים למצוא את עצמם מחוץ לשוק המשכנתאות.

"כל עוד הזמנים הטובים נמשכים, זה בסדר", אמר אד פינטו, מנהל משותף של המרכז לשוקי הדיור ומימון הדיור (Center on Housing Markets and Finance) במכון היזמות האמריקאי (American Enterprise Institute). "אבל כל מה שאני יכול לומר הוא: אנחנו בגאות, ואי אפשר להמשיך כך לנצח".

הסדקים כבר מתחילים להיראות

הסדקים כבר מתחילים להיראות. למרות החדשות הכלכליות הטובות, נרשמת האטה במכירות הדירות בגלל המחירים מרקיעי השחקים, ופריסת המשכנתאות הולכת ומתייבשת בגלל העלאות הריבית. רבות ממנפיקות המשכנתאות הלא-בנקאיות לא היו קיימות בכלל לפני עשר שנים, ובשל כך יש לחלק מהגורמים בשוק תהיות בנוגע ליכולתן להתמודד עם משבר חדש.

בתקופת המשבר הקודם הייתה פרידום חברת הלוואות קטנה. כשהמצב הקשה עליה להשיג מימון חדש, החליט מנכ"ל החברה, סטאן מידלמן, לקחת הלוואות ממשלתיות בהנחה שהן יספקו יציבות רבה יותר.

בעוד קוויקן לונס (Quicken Loans), מנפיקת המשכנתאות הלא-בנקאית הגדולה והידועה ביותר, צומחת בעזרת טכנולוגיה ראוותנית ומסעי פרסום, המשיכה פרידום לפעול רחוק מאור הזרקורים, ורכשה מנפיקות הלוואות קטנות ממנה וגם את תיקי ההלוואות הענקיים של חברות אחרות, שלעתים קרובות כללו הלוואות עתירות סיכון.

מידלמן אוהב לומר שהאשפה של אדם אחד יכולה להיות האוצר של אדם אחר. "תמיד האמנתי שאם מישהו מבקש הלוואה, אנחנו צריכים לנסות ולתת לו אותה", אמר מידלמן בראיון שנערך במשרדו.

בששת החודשים הראשונים של השנה ניצבה פרידום במקום החמישי ברשימת מנפיקות המשכנתאות עבור מינהל הדיור הפדרלי (Federal Housing Administration, FHA), ובמקום השישי ברשימת מנפיקות המשכנתאות עבור המחלקה לענייני חיילים משוחררים (Department of Veteran Affairs, VA), לדברי Inside Mortgage finance.

המשכנתאות שניתנות באמצעות FHA מיועדות בדרך כלל לרוכשי דירה ראשונה בעלי היסטוריית אשראי בעייתית, ושיעור ההשתמטות מפירעונן נוטה להיות גבוה. ההלוואות שניתנות באמצעות VA מיועדות לחיילים משוחררים, שזוכים גם בהטבות כגון פטור מתשלום מקדמה.

הממשלה מספקת תמריצים

כדי לעודד את מנפיקות המשכנתאות להעניק הלוואות, מספקת הממשלה למשקיעים שרוכשים ני"ע שמגובים במשכנתאות אלה ערבויות - באמצעות תאגיד המשכנתאות ג'יני מיי (Ginnie Mae) - שהמשכנתאות הללו ייפרעו.

אך אם נוטל המשכנתא מפסיק לשלם, יש בדרך כלל פער זמן בין הפסקת פירעון המשכנתא לבין תשלום הערבות הממשלתית. בפרק זמן זה צריכה מנפיקת המשכנתאות שמשרתת את ההלוואה לשלם למשקיעים מדי חודש בעודה ממתינה להחזר הכספי הממשלתי. בתרחיש כזה, עלולות חלק ממנפיקות המשכנתאות הלא בנקאיות להישאר ללא מזומנים.

באשר לפרידום, טוען מידלמן שרמות ההון שלה חזקות. "יש לנו יותר הון מאשר להמון בנקים".

שווייה של פרידום נאמד ב-1-1.5 מיליארד דולר, לדברי מקורות שמכירים את החברה.

האווירה במשרדיה הראשיים של החברה היא לא-רשמית ולחוצה בעת ובעונה אחת. על הקירות תלויים פוסטרים ועליהם דברי שבח לעובדים שמכרו את מספר המשכנתאות הגדול ביותר.

ביוני הטיל ג'יני מיי מגבלות על יכולתה של פרידום ושל מנפיקות משכנתאות אחרות לבצע איגוח של משכנתאות מסוימות שמונפקות עבור VA. ג'יני מיי הביע חששות שפרידום מבצעת פריסות חוזרות ונשנות של הלוואות, וכי כתוצאה מכך עלולים משוחררי הצבא לשלם עמלות מיותרות ושיעורי ריבית גבוהים יותר.

מידלמן אמר שפרידום מנפיקה הלוואות רק אם הם מיטיבות עם נוטליהן, וכי הפריסה המחודשת נובעת מביקוש הצרכנים.

לפעמים הניירת נופלת בין הכיסאות

במהלך צמיחתה המהירה של פרידום, נזפו הרגולטורים הפדרליים בחברה על כשלים אדמיניסטרטיביים, כמו אי-הגשה לכאורה של דוחות רבעוניים בזמן. כמה לקוחות שעבורם מטפלת פרידום בתשלומי מס רכוש התלוננו בפני הרשות להגנת צרכני השירותים הפיננסיים שפרידום לא ביצעה לפעמים בזמן את תשלום מסי הרכוש שלהם - טעות שעלולה להוביל לעיקול.

מידלמן הודה כי הניירת נופלת לפעמים בין הכיסאות, בייחוד כשההלוואות עוברות בין ראשי צוותים. "אף פעם לא חשבתי שאנחנו מושלמים, אבל אני יודע שאנחנו משתפרים מדי יום ביומו", טען מידלמן.

פעילים להגנת הצרכן מתחו ביקורת על פרידום, אך חלק מהם מציין שהחברה משחקת תפקיד חשוב באספקת הלוואות לקבוצות מיעוט ולצרכני בעלי הכנסה צנועה.

ייתכן שפרידום תצטרך להמציא את עצמה מחדש פעם נוספת. מידלמן אמר שהוא מאמין שהכלכלה המתחזקת תגוון את מאגר הלווים של החברה. בשנה הנוכחית התכווץ שיעור הלוואות FHA ו-VA של פרידום.