לא רק ביונסה וג'יי זי: משכנתאות ענק הן תופעה רחבה יותר משחשבתם

לבני הזוג ביונסה וג'יי-זי, הפאואר קאפל של עולם הבידור בארה"ב, יש משהו משותף עם מנהל קרן הגידור המיליארדר קן גריפין: הם נמנים עם המספר הקטן - אך הגדל והולך - של רוכשי בתים סופר-מפוארים שלווים מיליוני דולרים למימון הרכישה. מגמה זו סותרת את המסורת של אנשים סופר-עשירים שמשלמים במזומן עבור בתיהם הסופר-יקרים.

מומחי משכנתאות מייחסים את המעבר למה שמכונה "הלוואות סופר-ג'מבו" בשנתיים האחרונות, לעלייה במחירי הנדל"ן ברחבי ארה"ב ולשיעורי הריבית הנמוכים באופן חסר תקדים, שמעודדים קונים עשירים ליטול הלוואות כנגד נכסי הנדל"ן כדי לשחרר מזומנים להשקעות אחרות.

ביונסה וג'יי-זי מימנו את רכישת אחוזת הפאר הנרחבת והמודרנית שלהם בבל אייר אשתקד תמורת 88 מיליון דולר באמצעות משכנתא בסך 52.8 מיליון דולר שקיבלו מגולדמן זאקס, כך לפי מסמכים ציבוריים. ריבית הפירעון הקבועה הראשונית עומדת על 3.4%, אך היא תהפוך לריבית משתנה ב-2022, ופירושו של דבר הוא שקרוב לוודאי שבני הזוג ישלמו תשלום משכנתא חודשי של יותר מ-200,000 דולר, להערכת מומחה משכנתאות.

גריפין לקח הלוואה גדולה עוד יותר. באמצעות חברה בע"מ הוא נטל שתי משכנתאות שמסתכמות יחד ב-114 מיליון דולר לבניית ביתו בפאלם ביץ' ב-2016, לפי מסמכים ציבוריים. המשכנתאות הונפקו בידי ג'יי. פי מורגן צ'ייס.

כשדריל כץ, המיליארדר המחזיק בבעלות על זיכיון ההוקי אדמונטון אויילרס, שילם 85 מיליון דולר תמורת מתחם במליבו קליפורניה מוקדם יותר השנה, הוא לקח משכנתא בסך 47.45 מיליון דולר ל-30 שנה מ-UBS Bank USA, לפי רישומי מקרקעין. גם כץ משלם ככל הנראה 200,000 דולר מדי חודש בגין ההלוואה, אם היא בנויה במתכונת הטיפוסית, לדברי מומחי משכנתאות. הלווים והבנקים המעורבים בעסקאות של ביונסה וג'יי-זי, גריפין וכץ, סירבו להגיב.

"תעשה הכול כדי שהלקוח לא יוציא את הכסף שלו"

מספרם של נוטלי משכנתאות הענק האלה עדין קטן בהשוואה לשוק בכללותו, אך בכירים במגזר הבנקאות טוענים שניתן לזהות מגמה.

מ-233 משכנתאות הענק התלויות ועומדות שנעות מ-10 ל-20 מיליון דולר ברחבי ארה"ב, הונפקו קרוב ל-23% ב-2017, וקרוב ל-16% בשנה הנוכחית, לפי נתוני חברת מחקר הנדל"ן קורלוגיק (CoreLogic). מספר קטן באופן לא פרופורציונלי של המשכנתאות - 123 - הונפקו בקליפורניה, לדברי פרנק נותאפט, הכלכלן הראשי של CoreLogic. לצורך ההשוואה, הונפקו 40 מההלוואות בפלורידה, ו-31 מהן הונפקו בניו יורק.

סוכני נדל"ן שמתמצאים בעסקות נדל"ן בנות שמונה ספרות אמרו שרק לעתים נדירות משחק המימון תפקיד כשמדובר בניהול המשא ומתן לעסקה. המשכנתא מונפקת לעתים קרובות רק לאחר סגירת העסקה.

"הם יכולים להשיג את המימון באופן פרטי או במועד מאוחר יותר, כדי לנצל את שיעורי הריבית הנמוכים, אבל העסקה אינה תלויה אף פעם במימון, ומעולם לא ראיתי שהמימון נידון במסגרת העסקה", אמרה ונסה קיטשן מפסיפיק יוניון אינטרנשיונל בסן פרנסיסקו. "אני כן חושבת שהמון קונים ששייכים למגזר השירותים הפיננסיים מאמינים שלנוכח שיעורי הריבית הנמוכים, בייחוד לפני כמה שנים, זה טיפשי לא לממן בהלוואה כמה שיותר מעסקה גדולה".

במקרים של אנשים בעלי הון אישי גדול, מונפקות הלוואות אלה לעתים קרובות בידי בנקים מסורתיים כמו גולדמן זאקס וג'יי. פי. מורגן צ'ייס, לדברי בכירים בתעשייה. מבחינת הבנקים משמשות הלוואות אלה כאמצעי לשמירה על שביעות רצונם של לקוחות רבי ערך, שלחלק מהם יש השקעות בהיקף של עשרות מיליונים בבנק, לדברי ג'ון מדוקס, מנכ"ל (פאונדלאוון) FundLoan, בנק שפועל מסן דייגו, קליפורניה, ומנפיק יותר מ-20 הלוואות גדולות מדי שנה.

"אם יש לך לקוח שמחזיק 50 מיליון דולר בבנק שלך, אתה תעשה הכול כדי שהוא לא יוציא את הכסף שלו", אמר מדוקס.

מתן הלוואה כה גדולה בגין בית בודד כרוך בסיכונים. כמה מקורות בבנק גדול אמרו שהמוסדות הגדולים ביותר דורשים יחס הלוואה/שווי נמוך וכמה שומות לפני שהם מנפיקים הלוואה בגין הנכס. כמו כן עוקבים הבנקים אחר שוקי הנדל"ן ברחבי ארה"ב כדי לזהות היכן משתנים המחירים.

לווים שאין להם קשר חזק לבנק מסורתי יכולים לפנות לרשת קטנה של חברות שמעניקות הלוואות כמו קרנות פרייבט אקוויטי וקרנות גידור, שמוכנות להנפיק הלוואות בגין אחוזות פאר - אך בריבית גבוהה יותר. אחת הדוגמאות של חברת פרייבט אקוויטי שהעניקה הלוואה לרכישת אחוזת פאר פרטית היא ההלוואה שהעניקה פורטרס אינווסטמנט גרופ למייקל ג'קסון לצורך רכישת נברלנד רנץ' באמצע העשור הראשון של המאה הנוכחית. מדוקס אמר שהריבית על הלוואות כאלה כיום יכולה להגיע ל-6% ויותר אם הלווה נחשב לבעל סיכון.

רוברט כהן מקרלייל פייננשל, בנק משכנתאות בסן פרנסיסקו, אמר שקרנות פרטיות אומדות כל מקרה לגופו, ולעתים קרובות הן מוכנות לעבוד עם לווים במקרים של סיטואציה ייחודית כמו ספורטאים, יזמים ועצמאים. 

 אחוזת נברלנד של מקקל ג'קסון /צילום: רויטרס Phil Klein