השקעה בנדל"ן באירופה? ההזדמנויות הגדולות יגיעו דווקא מהמדינות הקטנות

"שוקי הדיור באירופה מבצעים נחיתה רכה" - זו כותרת הסקירה השנתית של שוקי הנדל"ן למגורים באירופה המערבית של כלכלני חטיבת הדירוגים העולמיים של S&P (סטנדרד אנד פורס) שפורסמה לאחרונה. מקריאת התחזיות לשוקי הדיור הלאומיים מצטיירת אמנם תמונה של נחיתה רכה בבריטניה, צרפת וגרמניה, אך יש גם הזדמנויות לעלייה חדה במחירי הנכסים במדינות הקטנות יותר, כמו אירלנד ופורטוגל, שסבלו קשות במשבר של 2008, וגם בהולנד, אחת המדינות היציבות ביותר באיחוד האירופי.

כלכלני S&P Global Ratings קובעים שהתנאים המוניטריים במרחב האירו, בבריטניה ובשווייץ יישארו חיוביים באופן כללי לקניית נכסי דיור, מאחר ששערי הריבית יטפסו רק בקצב הדרגתי מאד בשנים הקרובות, ומרמות נמוכות מאוד. נסקור כאן את השווקים המעניינים ביותר מנקודת מבט הקורא הישראלי.

 תחזיות לשוק הנדל"ן האירופי

בריטניה: הברקזיט ממשיך להאט את עליית המחירים

סביבה מאתגרת יותר לנכסים מניבים, וברקזיט שממשיך להאט את התייקרות הנכסים - זו כותרת סקירת שוק הדיור הבריטי. S&P צופה קיפאון במחירי הנכסים בממוצע ארצי ב-2018, ועלייה של 2.5% בלבד בשנה הבאה.

המגמות האחרונות בבריטניה: שוק המשכנתאות לרכישת דירות ובתים להשקעה (נכסים מניבים) לא התאושש עדיין מהשינויים בתקנות שלו בתחילת 2016, כולל הידוק תנאי מתן המשכנתאות. כמה משקיעים "חובבנים" (עם פחות משלושה נכסים) עוזבים את השוק, ולכך יש השפעה מזיקה על היצע הדירות להשכרה, בייחוד בלונדון.

מתן משכנתאות למשקי בית עדיין שקט בהשוואה היסטורית, אם כי יש גידול בפעילות הזו בחודשים האחרונים. הבנקים להוטים להלוות, אבל הביקוש עדיין חלש, בייחוד מצד משפרי דיור. אי הוודאות שנוגעת לברקזיט משפיעה כנראה לרעה על הביקוש לדיור משופר. משקי בית שנהגו לעבור לנכס שני או שלישי מעדיפים להשקיע בשיפוץ הנכס הראשון או השני שלהם או בהרחבתו.

בו בזמן, מלאי הנכסים בשוק עולה לאחרונה. גם בגלל היציאה של כמה מהמשקיעים הקטנים, אבל גם בשל התעקשות של בעלי נכסים על מחיר מכירה גבוה, שמפחיד את הקונים בכוח.

מגמות עתידיות: הדינמיקה של שוק הדיור תישאר כנראה "רכה" בשנתיים-שלוש הבאות, אם כי כמה גורמים יגבילו את ההאטה. בצד ההיצע, התחלות הבנייה, שטרם התאוששו מהמשבר של 2008 ומהצבעת הברקזיט ביוני 2016, צפויות להתעורר מעט.

בצד הביקוש, תנאי האשראי נשארו חיוביים ומוסדות המשכנתאות נשארו להוטים להלוות, למרות העלאת ריבית הפריים על ידי הבנק אוף אינגלנד ל-0.75% באוגוסט. כ-90% מהמשכנתאות הן בריבית קבועה לשנתיים עד חמש שנים.

שיעור האבטלה בבריטניה, בשפל של יותר מ-40 שנים, ימשיך לתמוך בביקוש לדיור, אך עליות השכר יהיו מתונות מאוד, אם כי השכר הריאלי ישתפר הודות לבלימת האינפלציה שנבעה מחולשת הליש"ט. הבעיה היא שבמקרה של נטישת האיחוד האירופי ללא עסקה במארס 2019, התחזית לשוק הדיור תהיה שלילית יותר.

צרפת: האטה במרכז פריז

כותרת הסקירה היא "התמתנות אחרי שנת שיא ב-2017". S&P צופה עלייה של 2.7% במחירי נכסי הדיור בממוצע ארצי השנה, ושל 2% בשנה הבאה, כאשר משקי הבית ממשיכים ליהנות מהריביות הנמוכות ומהכלכלה המבריאה שיוצרת מקומות עבודה. המגבלות על ההתייקרות בשוק הדיור הן ההידוק המוניטרי הצפוי מהשנה הבאה, ויחס גבוה בין מחירי הנכסים מההכנסה הפרטית.

מגמות אחרונות: על פניו, שוק הדיור הצרפתי המשיך לתפקד היטב בתחילת 2018, עם עלייה שנתית של 3.5% במחירים ברבעון הראשון, אחרי 3.3% ברבעון שלפניו. הריביות הנמוכות והתהדקות שוק העבודה תומכים בהבראת שוק הדיור משנת 2015.

בפריז עצמה ובסביבתה יש פעילות דינמית, וכן בקרב רוכשי נכסים לראשונה בחייהם. אבל יש התחלת האטה בפעילות: מספר עסקאות הקנייה ירד ב-1% מהשיא של ינואר עד אפריל. מכירות דירות חדשות ירדו ב-5% בהשוואה שנתית ברבעון הראשון השנה, וההאטה הורגשה במיוחד במרכז פריז (איל דה פראנס). פעילות ההלוואות שיקפה היטב את ההאטה: במאי היתה ירידה של 42% במתן משכנתאות בהשוואה שנתית. נראה שהביקוש פחות דינמי משהיה, וגם התחלות הבנייה והיתרי הבנייה בהאטה.

מגמות עתידיות: התמתנות עליות המחירים בשוק הדיור הצרפתי מאותתת שהשוק עובר כעת נחיתה רכה, עם יחס מחיר נכסים להכנסה שגבוה ב-22% מהממוצע הרב-שנתי, קונים רבים לראשונה בחייהם אינם יכולים להרשות לעצמם דיור בבעלות. מצד שני, לא צפויה האטה חדה בשוק הדיור, והככלה תהיה חיובית יותר במחצית השנייה של השנה, מה שיתרום לירידה באבטלה ולגידול בביקוש לדיור.

גרמניה: עליית המחירים מתמתנת

ההיצע משתפר, עליית המחירים מתמתנת. מחירי נכסי הדיור בגרמניה צפויים לעלות השנה ב-4% וב-3.5% בשנה הבאה. הסביבה הכלכלית תישאר תומכת לעליית המחירים, בייחוד השפל באבטלה, אבל ההאטה בהגירה לגרמניה והעלייה בהיצע הדירות ימתנו את עליות המחירים בשנים הקרובות.

ברמה הארצית, עליית מחירים בגרמניה ב-2017 הייתה 4.5%, אחרי עלייה של 6.8% ב-2016, אבל בשבע הערים הגדולות ביותר, הסיפור הוא שונה: עליית המחירים נשארה מהירה בשנה שעברה, 9.4% לעומת 10.9% ב-2016.

האינפלציה במחירי הבתים/דירות נבעה גם ממחסור בהיצע, והתחלות הבנייה אכן אינן מגיעות לרמה הנחוצה. הביקוש לדיור נשאר חזק הודות לשפל באבטלה (3.4% באפריל). כבר מהשנה צפוי השכר בגרמניה לעלות. גם ריבית המשכנתאות נשארה נמוכה, 1.9% ביוני (לעומת 1.6% ב-2016). מנגד, היצע הדיור החדש משתפר, והיתרי הבניה השנה עומדים בצרכי האוכלוסייה. גם ההתייקרות, בייחוד בערים, פוגעת בפעילות בשוק.

אירלנד: פעילות מוגברת של משקיעים מוסדיים 

שוק עבודה הדוק וההיצע מוגבל מקפיצים את מחירי נכסי הדיור, שצפויים לעלות השנה ב-9.5% ובשנה הבאה ב-8%. ביוני נרשמה עליית מחירים שנתית של 12%, כאשר חוזק הכלכלה ממשיך להיות הגורם המרכזי לכך, עם צניחה של 1.6 נקודות אחוז בשיעור האבטלה ל-5.1% מיולי 2017 עד יולי 2018 .

היקפי מתן המשכנתאות ממשיכים לרחף סביב רמות השפל של המשבר הפיננסי מ-2008, אבל הנתון הזה מסתיר את העובדה שהבנקים מוכנים יותר ויותר לתת הלוואות (במחצית הראשונה של 2017 נרשם גידול חריג של 33% במתן הלוואות חדשות).

גם פעילות מוגברת של משקיעים מוסדיים מקומיים ובינלאומיים תומכת בעליית מחירי הבתים. ב-2017, כמעט חמישית מסך עסקאות נכסי הדיור היו של משקיעים מוסדיים, כולל משקיעים קטנים בנכסים מניבים (להשכרה).

הולנד: היצע הדוק מקפיץ את המחירים

היצע הדוק מאוד מקפיץ את המחירים, שצפויים לעלות השנה ב-8.3% ובשנה הבאה ב-7%. כמו באירלנד, מנוע הצמיחה הוא הכלכלה והאבטלה הנמוכה. מ-2019 צפויה האטה בהתייקרות בגלל בנייה חדשה.

מחירי הבתים עלו בשנה שעברה ב-8.5% והמשיכו להאיץ להתייקרות שנתית של 9.3% ברבעון הראשון של 2018. בהשוואה לממוצע הרב-שנתי המחירים מנופחים ב-17% במונחי יחס בין מחיר לדמי שכירות, וב-26% במונחי יחס מחיר להכנסה פרטית. זה אמנם נמוך בהשוואה לשנת השיא בשוק הדיור ב-2007, אבל שוק הדיור בהחלט התאושש מהמשבר של 2013.

הבנייה מפגרת מאחורי הגידול בביקוש לדיור. לכן, מספר הדירות למכירה ירד ל-76,000 ביוני השנה מ-230,000 בספטמבר 2013.

פורטוגל: ביקוש מקומי ובינלאומי

היצע הדוק וביקוש חזק, הן מקומי והן בינלאומי, מקפיץ את המחירים. S&P צופה עלייה של 9.5% במחיר נכסי הדיור השנה, אבל לחצי המחירים צפויים להתרכך בהמשך, כתוצאה מהאטה צפויה בצמיחה הכלכלית, עליית עלות האשראי והנכסים היקרים.

ברבעון הראשון השנה הייתה האצה בהתייקרות: 12.2% בשוק הכללי ו-13% בנכסים קיימים. בליסבון, המחיר החציוני למטר רבוע עלה ב-20% ל-2,581 אירו. בפורטו הוא עלה ב-23% ל-1,379 אירו. המשמעות: דירה של 100 מ"ר עולה בליסבון כ-258,000 אירו ובפורטו כ-138,000 אירו באמצע השוק. סך העסקאות ברבעון הראשון ירד מול הרבעון שקדם לו. כללית, הצמיחה הכלכלית צפויה להאט בשנה הבאה מ-2.3% השנה, כתוצאה מנטל החובות של הסקטור הפרטי והציבורי.

ספרד: המחירים באזור מדריד עלו ב-15.5%

עדיין עליות נאות בשוק הדיור, על רקע התחזקות הכלכלה. ברבעון השני השנה, מחירי הדיור באזור מדריד זינקו ב-15.5% בהשוואה שנתית (לרבעון המקביל ב-2017), אבל ירדו ב-3.4% במחוז אקסטרמדורה (מערב ספרד, על גבול פורטוגל). בכל ספרד נרשמה עליית מחירים של 6.4% ברבעון השני. התחזית לשנה זו היא התייקרות של 5.6% (ירידה מ-7.3% ב-2017), ובשנה הבאה צפויה התייקרות מתונה יותר, 4.3%.

המחירים הנומינליים בסוף 2017 היו עדיין נמוכים ב-24% מהשיא שלהם ב-2007, לפני המשבר. לכן, יחס המחירים להכנסה הפרטית נשאר נמוך ב-29% מהשיא שלו. זה מסביר את הגידול בכמות עסקאות הקנייה בשוק הדיור הארצי ב-15.2% במאי בהשוואה שנתית.

 מגמות דיור לפי מדינות

ישראל: ירידות מחירים בטווח הקצר ועליות מתונות בהמשך / גיל אברהמי

ברבעונים האחרונים מתגברים הסימנים המצביעים על המשך מגמת ההתקררות בשוק הנדל"ן למגורים. לאחר כעשור של עליות מחירים, מדד מחירי הדירות מצביע על שינוי מגמה במקביל להמשך הירידה בביקוש לדירות חדשות. לפי נתוני הלמ"ס, הכמות המבוקשת של דירות חדשות ברבעון שני 2018 עמדה על כ-9,000 יחידות, ירידה של כ‑15% בהשוואה לתקופה המקבילה. בצד ההיצע, ניתן לראות כי מגמת ההאטה בהתחלות הבנייה שהחלה בשנת 2017 מתגברת ומצביעה כי החברות היזמיות בענף מתאימות את פעילותן לתנאי השוק.

בקרב משפרי הדיור חלה ירידה בביקוש מכיוון שהם ככל הנראה ממתינים לראות אם מגמת מחירי הדיור משתנה וכן לא ממהרים לרכוש לפני מכירת הדירה הקיימת. מצד המשקיעים חל קיטון מתמשך בביקוש שמשתקף בין היתר בירידה העקבית במספר הדירות המוחזק על ידי משקיעים - רכישות נטו שליליות החל מהרבעון השני של 2016 - ובירידת משקל המשקיעים מסך העסקאות לכ-14% - שיעור שהוא שפל היסטורי.

בטווח הזמן הקצר נראה כי המשך הקיפאון בשוק הדיור צפוי להפעיל לחץ שלילי על המחירים עם אפשרות לירידות מחירים מתונות בעיקר באזורי הפריפריה ובאזורים עם היצע גדול של דירות במסגרת "מחיר למשתכן". נראה כי באזורי הפריפריה ההתאמה בין רמות הביקוש לבין הגידול המשמעותי בהיצע במסגרת תכנית מחיר למשתכן אינה פרופורציונלית, בין אם בשל הטבה כספית נמוכה יותר לרוכשים בהשוואה למכרזים באזורי ביקוש, ובין אם בשל שולי רווח נמוכים יחסית ליזמים פוטנציאליים.

מאידך, בטווח הבינוני סביר כי נראה עליות מחירים חד-ספרתיות נמוכות באזורי הביקוש, בעיקר אם תימשך מגמת ההאטה בקצב התחלות הבנייה. הצפי מתבסס על הערכות S&P Global Ratings כי ביצועיה של כלכלת ישראל יהיו חזקים, שיעור האבטלה יישאר נמוך וכי סביבת הריבית תיוותר נמוכה.

יש לציין כי אי-יציבות פוליטית עשויה להוביל לחזרה של ביקושים לדירות בשוק החופשי ולעליות מחירים בשל אי-ודאות לגבי המשך יישומה של תוכנית "מחיר למשתכן".
בנוסף, עלייה בסביבת הריבית יחד עם המשך ירידה בקצב המכירות, צפוי לדעתנו ליצור לחץ להורדת מחירים גם על ידי החברות המובילות.

הכותב הוא מנהל תחום נדל"ן יזמי וקבלנות, S&P מעלות