שקד: להגיע להסכמה מהירה לפיצוי רוכשי קרקעות הכנסייה היוונית בירושלים

שרת המשפטים איילת שקד נכנסה במפתיע לפגישה חשובה במשרד המשפטים בנושא פרשת מכירת קרקעות בירושלים מידי הכנסייה היוונית אורתודוקסית לקבוצת אנשי עסקים, שחלקם אנונימיים. הישיבה עסקה באופי ובגובה הפיצוי שיינתן לאנשי העסקים, אם יגובש הסדר להעברת הקרקעות לבעלות המדינה. השרה שקד לא רק הפגינה נוכחות בישיבה, אלא לקחה את רשות הדיבור. המסר שלה לנוכחים היה: יש לנו אחריות לפתור את הבעיה, שיש בה חשיבות ציבורית. כדאי שתגיעו לפשרה סבירה, שאפשר להגן עליה משפטית, ושאנחנו נוכל להגיד לבית משפט שעשינו את כל המאמצים והגענו לתוצאה של הסדר לתושבים כנגד הסדר פיצוי לרוכשים בסכום סביר. אני מציעה לכם לנהל את המשא-ומתן בנפש חפצה. תגיעו לתוצאה - מצוין, לא תגיעו - אני אומרת לכם שאני לא אעצור את החקיקה להפקעת הקרקע. אני מציעה לכם לגמור את העניין תוך חודשיים.

הדברים שאמרה השרה שקד באותה ישיבה ועצם השתתפותה בישיבה הזו, מעוררים שאלות. לפי גישה מחמירה, שר אינו אמור להשתתף במשא-ומתן בין אנשי המקצוע במשרדו לבין גורמים מסחריים, בוודאי לא בנוכחות הגורם המסחרי שהוא צד שכנגד, ועל אחת כמה וכמה כשיש קירבה מכל סוג שהוא בין השר לבין אותו גורם מסחרי. התגייסותה של שקד לעניין העמידה אותה מול קבוצת יזמים, שאותה מובילה משפחה המקורבת לחוגי מפלגתה שלה, הבית היהודי.

גורם שהיה מודע למסר של שקד לחברי הצוות, אומר שעמדה זו אינה מתיישבת עם השקפת העולם של שקד, על מינימום התערבות ממשלתית בכלל, ובעניינים קנייניים בפרט.

בראש הישיבה, שנערכה ב-19.6 במשרד המשפטים, עמד המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ. לצידו ישב השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים אוהד עיני, מי שהיה שמאי עיריית ירושלים, השמאי הראשי ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ואחר-כך מנהל מחוז ירושלים של רמ"י. עיני, תושב ההתנחלות אלעזר, נבחר לתפקיד השמאי הממשלתי על-ידי השרה שקד, בהמלצות חמות של אנשי הבית היהודי, כמו בנצי ליברמן שהיה מנהל רמ"י והח"כית לשעבר אורית סטרוק. 

מצד רמ"י השתתף יאיר פינס, ראש החטיבה העסקית והמשנה למנכ"ל, ולצידו היועץ המשפטי של רמ"י עו"ד מניה לייקין ושמאית רמ"י מירי רימון. את משרד האוצר ייצגו סגן ראש אגף תקציבים אריאל יוצר והיועצת המשפטית של האוצר אפרת פרוקצ'יה. את עיריית ירושלים ייצגה השמאית קרן שמואל ג'רסי. בישיבה לא היה ייצוג לקרן קיימת לישראל (קק"ל). מצד רוכשי קרקעות הכנסייה השתתפו עו"ד נועם בן דוד, המייצג את משפחת בן דוד מירושלים, ואתו עו"ד אברהם אברמן ממשרד עו"ד אפי אברמזון.

משפחת בן דוד היא אחת המשפחות העשירות בירושלים. המשפחה מחזיקה נדל"ן במקומות שונים בארץ, ומעורבת בעסקי תעשייה, מלונאות ואנרגיה. משפחת בן דוד ידועה כתומכת בהתיישבות ביהודה ושומרון ובמזרח ירושלים, כתורמת לעמותות דתיות לאומיות וכמקורבת לבית היהודי. אחד האחים, איתן בן דוד, תרם בפריימריז בבית היהודי ב-2015 לח"כ מוטי יוגב. ח"כ יוגב אומר ל"גלובס", כי לא סייע לבן דוד בשום עניין עסקי ובפגישות ביניהם לא הוזכרו האינטרסים של משפחת בן דוד. 

גורמים שונים המעורבים בהשתלשלות הפרשה העלו מספר שאלות: נוצר רושם ששרת המשפטים התערבה באופן חריג בעניין מסחרי בשווי עשרות ואולי מאות מיליוני שקלים של אנשי עסקים המקורבים לבית היהודי, ובנוכחות היזמים יצרה לעובדי המדינה מסגרת זמנים מחייבת. האם השרה שקד הייתה אמורה לקבל מהיועץ המשפטי לממשלה אישור להשתתף בפגישה לאור מהותה, השתתפות היזמים בה וזהות היזמים? האם השרה שקד חרגה מהכלל לפיו שרים אמונים על קביעת מדיניות ויישומה, אבל אל להם להשתתף בפגישות על עסקאות פרטניות? לנוכח מעורבותה של השרה שקד, איך ינהג השמאי הממשלתי הכפוף לה? איך ייתכן שהמדינה מציעה סיוע ו/או חקיקה מיוחדת להפקעה ספציפית, בלי לדעת מיהם כל השותפים בקבוצת "ניות קוממיות השקעות"? מדוע קק"ל לא השתתפה בפגישה ואינה חברה מלאה בצוות? 

מנגד יש לזכור כי האיום שהשמיעה השרה שקד בדיון לקדם חקיקה להפקעת הקרקע עשוי לפגוע ביזמים, אך בתגובה לאיום זה אמרו בעבר היזמים כי מדובר באקדח ריק מכדורים. עמדתם היא, שעם כל הכבוד הם רכשו כדין את הקניין בקרקעות, וכי הליך של הפקעה משמעו ויכוחים והליכים אינסופיים למשך שנים רבות, ואין כלל ביטחון שבג"ץ יקבל את עמדת המדינה.

המבקרים את מעורבותה של שקד בפרשה זו, מזכירים פרשיות קודמות של שרים בממשלה, ואפילו ראשי ממשלה, אשר התערבו בהליכים פרטניים מול צדדים בעלי ענין, והסתבכו בגלל התערבות זו. הדוגמה הבוטה ביותר לכך היא של אהוד אולמרט במרכז ההשקעות, בהתערבות למען לקוחות של עו"ד אורי מסר, שם הדברים הגיעו להרשעה ומאסר. המקרה השני, שיש בו מידה של דמיון למקרה הנוכחי, הוא ההתערבותו של אריק שרון בהליכי הפיצוי ממע"צ וה"התחשבות" שביקש עבור ידידיו האחים מלמוד מכפר מל"ל, בגין הפקעת קרקע מנחלתם. למזלו של שרון, היועץ המשפטי לממשלה דאז אליקים רובינשטיין החליט לא להגיש כתב אישום, והסתפק בדו"ח ציבורי חריף בו הוקיע את התנהגותו של שרון.

בסיומה של הפגישה הוסמך השמאי הממשלתי אוהד עיני להמשיך במגעים מול בן דוד וצוותו. הרוכשים, שהצהירו כי שילמו לכנסייה 140 מיליון שקל עבור הזכויות, הציגו בשלב ראשון לשמאי הממשלתי הערכת שווי בגובה 3.4 מיליארד שקל. אחרי פגישה נוספת בתחילת חודש יולי בין היזמים לבין השמאי הממשלתי, הציגו היזמים הערכת שווי חדשה למגורים בגובה 1.5 מיליארד שקל, פי עשר מסכום הרכישה של הזכויות באדמות בהן מדובר. השמאי הממשלתי עיני התבקש להציג בפני הרוכשים הערכת שווי מטעם המדינה. העמדה במשרדי הממשלה היא שראוי לתת לרוכשים פרמיה מסוימת מול המחיר ששילמו, נניח תוספת של 15%-20%, כלומרה בסביבות 170-180 מיליון שקל. 

 שכונת ניות בירושלים.\ צילום: איל יצהר

חומר נפץ פוליטי ודתי

האחים בן דוד הם המובילים בקבוצה של אנשי עסקים, שהתאגדו תחת השם המסחרי "ניות קוממיות השקעות" (לא קיימת חברה בע"מ בשם זה). שאר השותפים הם אנונימיים, וגורמים שניסו לזהות אותם נתקלו במערכת של שרשורי רישום והתאגדויות במפלטי רישום ונאמנות, באופן שאינו מאפשר להגיע לשמות כל השותפים. בעבר פורסם כי בקבוצה הוזכר גם שמו של היהלומן לאו שכטר.

בתחילת 2017, במסגרת הליך של הכנסייה היוונית אורתודוקסית נגד עיריית ירושלים, בדרישה לאשר לכנסייה העברת בעלות בנדל"ן לקבוצת ניות קוממיות, נודע לראשונה על העסקה. העיתונות עסקה  בפרשה בשל חשיבותה ובשל רגישותה: בסיפור שבו כנסייה מוכרת קרקע בירושלים ליהודים יש חומר נפץ פוליטי ודתי, ולאור ההיסטוריה של מכירת אדמות כנסייה, מתעוררות שאלות על המניעים לעסקה, בעיקר כשחלק מהרוכשים עלומים.

הכנסייה היוונית אורתודוקסית מחזיקה נדל"ן במספר מקומות בארץ, בעיקר בירושלים. בעסקה זו מדובר על כ-500 דונם בשלושה מתחמים, בעיקר בשכונות טלביה וניות. על הקרקעות יש למעלה מ-1,000 דירות חכורות ועוד שטחים רבים בלתי בנויים, כולל לשימושים מלונאיים ומסחריים (במסגרת תוכנית אב הידועה כ"תוכנית 2000").

באמצע המאה הקודמת הוחכרה הקרקע לקק"ל לתקופה של 99 שנים. קק"ל העבירה את הטיפול השוטף בחוכרים לאחריות רמ"י. חוזי החכירה מסתיימים בעוד כ-30 שנים, בשנים 2050-2052, אבל לקק"ל יש אופציה להארכתם בעוד 49 שנים, ואי-אפשר לפגוע בזכויות של קק"ל עד סוף החכירה.

הדיירים היו מודעים

באותו הליך משפטי של הכנסייה מול העירייה נודע לראשונה, שהעסקה החלה למעשה כבר בשנת 2011 והושלמה ב-2017: הכנסייה מכרה לניות קוממיות את הבעלות בנכסים הללו תמורת סכום מוצהר של 140 מיליון שקל. חברת ניות הייתה אמורה לקבל את הבעלות על הקרקע עליה עומדים כ-1,000 דירות, כאשר הבעלות המלאה עליהם אמורה לעבור אליה בתום תקופת החכירה. ניות קוממיות קיבלה מהכנסייה גם זכות בשווי גדול שלא הייתה לקק"ל - הסמכות לתכנן במתחמים אלה את הקרקעות שקק"ל לא ניצלה במשך השנים. בעבר הועלו טענות בקק"ל כי חברת ניות ביצעה את העסקה מלכתחילה כדי לקבל פיצוי מהמדינה בשל הרגישות של השטח והעובדה שמתגוררות עליו כ-1,000 משפחות.

פרסום העסקה והעיסוק הרב של העיתונות בפרטיה, עוררו דאגה אצל החוכרים. חלקם אמנם קשישים, שחשבו אולי בתום לב שהם חוכרים את הדירות ממדינת ישראל, אבל רבים מהם רכשו את הדירות ב-20 השנים האחרונות ואת חלקם ניתן לכנות משקיעים, ואחדים מחזיקים יותר מדירה אחת. היזמים הדגישו בראיונות לתקשורת, כי מדובר בעניין קנייני שאינו מעניינה של המדינה, וכי הדיירים מודעים היטב לכך שהחכירה מתקדמת לסיומה. השותפים בניות קוממיות העמידו בפני החוכרים את החשש, לפיו בעוד 30 שנה הם עלולים להידרש לתשלום גבוה בחידוש החכירה, ובתסריט הרע אולי אפילו יאבדו את זכות החכירה.

מחירי הדירות בשכונות החלו לרדת מאז נודע על העסקה, והדיווחים הם על ירידת מחירים בשיעור של כ-30%. עו"ד אברהם אברמן ממשרד אפי אברמזון, הציג את עמדת היזמים בפשטות: "האינטרס של הדיירים הוא כמה שיותר מהר להעביר בעלות על שמם, וקבוצת ניות יכולה להציע לדיירים בעלות על הקרקע, גם אם הם יידרשו להשתתף בעלות מסוימת כדי לקנות את הבעלות".

מצד שני, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ חזר ואמר בפורומים שונים, כי המדינה צריכה לקבל אחריות לגורלם של מי שחכרו את הדירות הללו בחכירת משנה מול רמ"י, וכי אין זה הגון לנטוש אותם בעמדת חולשה מול היזמים. קמיניץ פנה לשרת המשפטים שקד. השרה שקד הודיעה כי עמדה זו מקובלת עליה, והתגייסה לעניין בשם החובה לעזור לחוכרים באדמות הכנסייה. גם שר האוצר משה כחלון הצטרף למשימה, לצידה של שקד.

להקים צוות מיוחד למשא-ומתן

לאחר סידרת פרסומים בעיתונות על העסקה, הודיעה ח"כ רחל עזריה מסיעת כולנו על כך שהיא תקדם הליך של חקיקה להפקעת/הלאמת הקרקע. הליך הפקעה כזה טעון אישור ועדת השרים לחקיקה, בראשות השרה שקד.

את רעיון ההפקעה עיכב באופן זמני ראש הממשלה בנימין נתניהו, משום שבמקביל פרצה סערה בעולם הכנסיות, כאשר ראש עיריית ירושלים ניר ברקת איים בביטול הפטור מארנונה לכנסיות. המתווה שגובש במשרד המשפטים היה לנהל משא-ומתן עם הרוכשים, שבסיומו המדינה תרכוש מהם את הזכויות שהם רכשו מהכנסייה. במשרדי הממשלה מדברים על פרמיה סבירה מעל מחיר הרכישה, וגם על כך שהחוכרים כנראה יצטרכו לשלם מכיסם סכומים לא גבוהים כדי לקבל בעלות על הדירות.

בסיכומו של דבר הורתה השרה שקד על הקמת צוות מיוחד ומשותף של משרד המשפטים, משרד האוצר ורמ"י, כשקק"ל יכולה להשתתף בו רק על תקן של משקיף. תפקיד הצוות הוא לנהל משא-ומתן עם הרוכשים על גובה הסכום שהמדינה תשלם עבור הזכויות שהיזמים רכשו מהכנסייה. 

"לא יזמנו שום פנייה לשרה"

משרד המשפטים לא ענה באופן ישיר לשאלות והתעלם מהבקשה לקבל את הפרוטוקול, ומסר בתגובה: "להבנת הגורמים המקצועיים הבכירים במשרד המשפטים, על המדינה מוטלת חובה למציאת פתרון לבעיה המשפטית שנוצרה עקב מכירת הקרקעות בחכירת קק"ל לאנשי עסקים פרטיים. לפיכך, על המדינה - כמי שמנהלת את הזכויות בקרקע לאורך השנים - לפעול לפתרון הבעיה ואין לראות בכך "עניין קנייני, המוגדר היטב בחוזי החכירה", גרידא. יצוין, כי ניתן היה למנוע תקלה משפטית זו לפני שנים, לו הייתה קק"ל פועלת בהתאם לתפקידה ההיסטורי ורוכשת את הזכויות מהכנסייה, כפי שהמליץ לה לעשות בשעתו המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, במקום לאפשר את רכישת הזכויות בידי גורמים פרטיים.

"עם זאת, לא כל פתרון הוא אפשרי מבחינה משפטית. בטרם יאשר משרד המשפטים הצעת החוק שמטרתה הפקעת זכויות הקניין, מבקש המשרד לבחון דרכים מידתיות יותר, בין היתר באמצעות הסכם עם בעלי זכויות הקניין. פעולה זו אינה חריגה ונעשתה גם בעבר אגב מימוש מהלכי הפקעה משמעותיים. בהתאם לכך, פעל המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי) לקדם פתרון מול הגורמים הרלוונטיים. המשנה ליועץ הוא שעדכן את שרת המשפטים בעניין זה, על-מנת לבחון מהלך חקיקה בהובלת הממשלה לשם פתרון הנושא. מכיוון שבמקביל הוגשה גם הצעת חוק פרטית בעניין, הרי שמעורבות השרה נדרשה גם מכוח תפקידה כיו"ר ועדת השרים לענייני חקיקה. בהתאם לכך, השרה מינתה צוות בין משרדי כדי לבחון מהלכים אלה. כמקובל, מנה צוות זה רק את הגורמים הממשלתיים הנוגעים לעניין, כאשר גורמים חוץ-ממשלתיים, כגון עיריית ירושלים וקק"ל, מונו כמשקיפים. כל טענה אחרת בעניין מעורבות השרה - איננה נכונה ומטעה. עוד יצוין, כי לשרת המשפטים אין קשר ליזמים. השמאי הממשלתי לא הוציא הערכת שווי נגדית להערכת השווי של הבעלים".

מקבוצת ניות נמסר כי "לא יזמנו שום פניה לשרה או לגורמים אחרים במשרד המשפטים, אך כמובן שלא ראינו סיבה לסרב להזמנתנו לפגישה. את העסקה הצענו לקק"ל עוד בטרם עשינו אותה בעצמנו, אך קק"ל סירבה. אנו נכבד כל גורם ממלכתי שיפנה אלינו בעניין. אנו מוכנים להגיע להסדר, שיועיל לדיירים, יועיל לירושלים, ויאפשר פיתוח והתחדשות עירונית לתועלת כולם".

מקק"ל נמסר כי "לאורך כל השנים בהן פועלת קק"ל בנושא אדמות הכנסייה, החל מן העסקה מול הפטריארכיה היוונית בשנות ה-50, היא פועלת לטובת תושבי ירושלים ומתוך היענותה, כגוף ציוני, לצורכי המדינה. גם לאחר שהתבררה העסקה שבוצעה עם אותה קבוצת רוכשים, הודיעה קק"ל שתפעל לשמירת זכויותיהם של התושבים. קק"ל איננה קובעת מי ישתתפו בישיבות במשרד המשפטים, ואנו סומכים לחלוטין על שיקול דעתם של אנשי המקצוע במשרד, שיודעים לשקול איזה גוף נדרש ומתי".

משרד האוצר הודיע כי לא יגיב לשאלות בעניין אדמות הכנסייה.