קבלנים לעיריית תל אביב: "שטחי ציבור בתוך פרויקט יורידו את ערכו"

בחודש אוגוסט האחרון, פרסם "גלובס" כי עיריית תל אביב מקדמת בימים אלה תוכנית המציעה להוסיף שטחיים ציבוריים במגרשים סחירים, שחלה במקרה של בקשה להקלת שבס, וגם על פרויקטי תמ"א 38 הכוללים למעלה מ-50 דירות.

על פי דברי ההסבר לתוכנית, היקף שטחי הציבור יתווסף מעבר למסגרת השטחים המותרים מתוקף התמ"א, וייקבע במסגרת הנחיות פרטניות על ידי רשות הרישוי בעת הבקשה לתיק מידע. מוסדות הציבור שהיזמים יחויבו להוסיף יכולים להיות מבנים לצורכי חינוך, דת, תרבות וספורט, מוסדות קהילתיים, מרפאות, טיפת חלב, מחסנים ציבוריים, תחנות משטרה, משרדים של רשויות מקומיות ומעון למגורי אנשים בעלי מוגבלויות.

התוכנית נובעת כמובן מהמחסור במבני ציבור, שרק הולך וגדל ככל שמתווספות יחידות דיור באזורים צפופים. ואולם, בארגון קבלני תל אביב יפו טוענים כי התוכנית תסכל הלכה למעשה מימוש של פרויקטים מסוג זה, שיהפכו בשל דרישת העירייה ללא ישימים.

בהתנגדות שהוגשה לאחרונה על ידי ארגון קבלני תל אביב יפו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, באמצעות עו"ד שמואל לכנר ממשרד נשיץ ברנדס אמיר, טוען הארגון המייצג יזמים וחברות נדל"ן, כי התוכנית "מקדימה את זמנה", יוצרת מצב "לא רצוי ולא סביר", וכניסתה לתוקף תוביל להקטנת התחלות הבנייה בפועל, לאי וודאות, פגיעה כלכלית והתדיינויות חדשות בערכאות שונות בדבר פירוש הסוגיות בתוכנית שאף טרם הוכרעו בבית המשפט העליון. על כן דורש הארגון למשוך את התוכנית.

"התוכנית היא בפועל כסות להפקעת שטחים לצורכי ציבור על שם הרשות המקומית מבלי שקוימו הליכים לביצוע הפקעה", צוין בהתנגדות. בנוסף הגדיר הארגון את מטרת התוכנית כ"בלתי חוקית", כל עוד לא הוסדר המנגנון החוקי להפקעת השטחים.

בהתנגדות מזכיר הארגון פרשה שסוקרה רבות ב"גלובס" כאשר עיריית תל אביב דרשה מחברת שבטא קרונפלד, שבבעלות עו"ד אהוד קרונפלד ויגאל אהובי, להקצות לה שתי קומות, במסגרת תוכנית משביחה שיזמה החברה להגדיל את הבניין ברחוב נח מוזס 13 בתל אביב מ-7 קומות ל-20 קומות.

הוועדה המקומית דרשה להקצות לה שתי קומות בתוך הבניין שישמשו את הציבור, כתנאי לאישור הבקשה. החברה התנגדה, והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה תוספת של קומה אחת מתוך שתי הקומות שביקשה העירייה.

החברה לא ויתרה ועתרה לבית המשפט כנגד ההחלטה להקצות קומה אחת לעירייה. שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב מאיר יפרח קיבל את טענת החברה וקבע כי לא ניתן להקצות קומות לרשות המקומית בלי שהשימוש הנדרש הוגדר על ידי העירייה במפורש.

עיריית תל אביב הגישה ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון שהחליט לבטל את פסק הדין של בית המשפט המחוזי אך לא קבע כי לרשות מותר להקצות את הקומות והחזיר את ההכרעה אל הוועדה המחוזית.

 עיקרי טענות הקבלנים

"הפקעה מוסווית" 

לטענת ארגון הקבלנים בהתנגדות, די בהחלטת בית המשפט המחוזי שקבע כי רשויות מקומיות לא ניתן להקצות קומות לרשויות מקומיות בתוכנית, בלי שהרשות המקומית הגדירה בדיוק את הייעוד הנדרש. נוסף לכך הזכיר ארגון הקבלנים בהתנגדות, כי על רקע העובדה שדרישת הרשויות המקומיות להקצאת שטחי ציבור היא תופעה שרירה וקיימת בעיקר בתל אביב, למרות שאינה מוסדרת בחוק, יזמה הממשלה תיקון לחוק התכנון והבנייה, שיאפשר את ביצוע ההקצאה. כלומר, גם בית המשפט העליון טרם הכריע בסוגייה, וגם חקיקה להסדרת הנושא טרם הושלמה.

אחד הנושאים המהותיים שטרם הוסדרו למשל, ואין אליו כל התייחסות בתוכנית שיזמה העירייה, הוא כיצד יתקזזו העירייה והיזם בעלויות הבנייה בהן יישא היזם כשיבנה את השטח הציבורי עבור העירייה, במסגרת הפרויקט שיוקם.

בנוסף דורש הארגון כי התוכנית תקבע מפרט סטנדרטי לביצוע הבנייה של אותם שטחים ציבוריים, ואך לפרט כיצד ישפיעו שטחים אלה על תקני החניה בפרויקט. טענה נוספת שמעלה ארגון הקבלנים היא כי בניגוד לאופן שבו נוהגת העירייה לדרוש הקצאת קומות לטובת הציבור במסגרת תוכניות משביחות כמו הבניין בנח מוזס 13, הרי שהתוכנית שיזמה כעת, אינה מתייחסת לתוכניות משביחות, וחלה על פרויקטי תמ"א 38 שגם כך מצויים בגבול הכדאיות הכלכלית.

בדומה לטיעונים שהעלו יזמים כנגד הצעת החוק המקודמת בכנסת, גם בהתנגדות נטען כי בתוכנית המופקדת אין כל התייחסות להגדרת השימוש שייעשה באותם שטחים לצרכי ציבור, "שימושים רבים כמו תחנת משטרה או תחנת כיבוי אש אין מקומם בבניין מגורים", צוין. "יש להגביל מראש במסגרת הוראות התוכנית המופקדת את טווח השימושים שניתן יהיה לעשות בשטחים לצורכי ציבור ולהימנע מהכללת שימושים שיש בהם הלכה למעשה כדי להוריד את הפרויקט לטמיון".

לטענת הארגון מדובר בפועל בהפקעה מוסווית שבית המשפט כבר קבע כי הפקעה כזו מוגבלת לשימושים מסוימים. לטענת הארגון, שטחים ציבוריים מסוימים עלולים לגרום לירידת ערך של יתר השטחים בפרויקט, והתוכנית אינה נותנת מענה לשאלה כיצד יפוצה היזם או הדיירים ביחס לירידת הערך, שיכולה לחול גם בפרויקט עצמו וגם על נכסים סמוכים.

יו"ר הארגון יהודה כתב הוסיף כי יש לבצע שינויים בתוכנית ולהפקיד אותה רק כשתהיה בשלה לכך: "במידה ולא יתבצעו שינויים בתוכנית, יושג ההפך מכוונת מתכנני התוכנית ותהיה ירידה בהתחלות בנייה, חוסר כדאיות כלכליות שיביא לכך שפחות יזמים יקדמו פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, דבר שיקטין משמעותית את היקף יחידות הדיור החדשות שייבנו בתל אביב".

תגובה: "לדאוג לתושבים"

מעיריית תל אביב יפו נמסר בתגובה: "ראשית יובהר כי מטרת התכנית היא דאגה לתושבי העיר, על מנת שיהיה להם מענה לשטחי ציבור - גני ילדים, מעונות יום, מרכזים קהילתיים ומבני חינוך. יש לזכור כי העיר תל אביב-יפו הינה עיר בנויה ברובה, עם מחסור קיים בשטחי ציבור. תמ"א 38 נועדה לתת מענה למחסור בדירות באמצעות עידוד חיזוק מבנים, אולם לא נותנת מענה לצרכי ציבור לאוכלוסייה שתתווסף לעיר. בניגוד לתכניות התחדשות עירונית כדוגמת פינוי בינוי, בהן נבחן הצורך וניתן מענה לשטחי ציבור, הן בתמ"א 38 והן בתקנות שבס כחלון מוצא היתר בנייה ללא היכולת לתת מענה לצרכי ציבור לאוכלוסייה החדשה. בהתאם לכך, התכנית שמקדמת העירייה נועדה לאפשר לוועדה המקומית לבחון את הבקשות להיתרים בהיבט סביבתי של שטחי ציבור ולקבוע האם התוספת דורשת זאת. היות ותוספות בנייה אלה מפוזרות בעיר בצורה אקראית, תלויות בהתארגנות יזמית ובעלי נכסים, ללא תלות במוכנות העירייה וללא יכולת עירונית לתכנן לטווח ארוך את עתודות הקרקע לצרכי ציבור, החליטה הועדה לדרוש הקצאת שטחים בנויים לפי מדרג של היקף הדירות המבוקשות. נציין כי נעשתה אבחנה בתכנית בין היתרים מתוקף תמ"א 38 להיתרים המבקשים תוספת יח"ד מתוקף תקנת שבס כחלון, הן בסף המינימום של יח"ד בהן יתבקשו שטחי הציבור, בהיקפים שלהם ובכך שבהיתרים מתוקף התמ"א, שטחי הציבור הינם כתוספת לשטחים המותרים ולא על חשבון השטחים שמקבל היזם.

נציגי מהנדס העיר ישבו בפגישות עם נציגי ארגון הקבלנים בהקשר לתכנית זו ושמעו את השגותיהם. בכל מקרה, לאחר קבלת ההתנגדות, אנו לומדים אותה ואת המלצתנו לגביה נגיש לוועדה המקומית בעת הדיון בהתנגדויות לתכנית זו".

הפער בין עמדות העירייה והועדה המקומית לעמדות חברי הארגון, צפוי לעלות לדיון, במסגרת בכנס הנדל"ן השנתי שיקיים הארגון השבוע באילת, בו ייקחו חלק נציגי הארגון לצד המשנה לראש העיר תל אביב ויו"ר הוועדה להתחדשות עירונית, ארנון גלעדי.