רוכשים דירה בתמ"א 38? מועדי התשלומים עשויים להשתנות משמעותית בקרוב

שינוי בחוק המכר עשוי לשנות משמעותית את מועדי התשלומים שיצטרכו לשלם רוכשי דירה מקבלן: התקנות החדשות גם קובעות לראשונה מדרג תשלומים מיוחד לפרויקטים במסגרת תמ"א 38 שבהם אין ליווי בנקאי. ללוח התשלומים יש חשיבות רבה לרוכש הדירה, כי למעשה מדובר בשלבים שבהם הוא מחויב להעביר את התשלום לקבלן על פי התקדמות הבנייה.

לוח התשלומים החדש, הן לבנייה חדשה והן לתמ"א 38, מרווח יותר מלוח התשלומים הישן, וקובע עוד כמה שלבים שלא היו קיימים בלוח הישן. לדוגמה, אם בלוח הישן היו חמש פעימות תשלום בלבד, וכבר עם גמר השלד הרוכש היה צריך לשלם 60% מהמחיר, לאחר השינוי יהיו שמונה פעימות של תשלום, ועד גמר השלד יצטרכו הרוכשים בפרויקט תמ"א 38 לשלם רק 46% מהמחיר.

זהו השינוי ראשון של מדרג התשלומים מאז עודכן לאחרונה בשנת 1975. את השינוי הוביל משרד הבינוי והשיכון בראשות השר יואב גלנט כחלק מעבודה נרחבת לתיקון חוק המכר. 

חשוב לציין כי מדובר במדרג תשלומים המתייחס רק למקרים שבהם אין לפרויקט ליווי בנקאי על ידי בנק או חברת ביטוח, והבטוחה לרוכש מול הקבלן היא הערת אזהרה. היקף הפרויקטים שפועלים בדרך זו של הערת אזהרה אינו נפוץ בשנים האחרונות בבנייה החדשה ואפשר למצוא אותו בעיקר בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול חיזוק מבנה קיים ותוספת קומות.

בדרך הנפוצה יותר, של בטוחה בצורת ליווי בנקאי, אם הקבלן נקלע לקשיים, הבנק אחראי על עצירת התשלומים ומסייע במציאת החלופות להמשך הדרך. במקרה של הערת אזהרה - הרוכש עצמו הוא זה שצריך להמשיך את הבנייה ולכן קיימת חשיבות גדולה לשלבי התשלום כדי שכסף לא ירד לטמיון, כלומר שלא ישולם על שלבים שלא בוצעו בפועל, והרוכש במקרה של קריסת קבלן יצטרך לשלם את הכסף שוב לקבלן אחר.

מכיוון שחלק ניכר מהפרויקטים הפועלים במתכונת של בטוחה כהערת אזהרה הם פרויקטים של תמ"א 38 כוללות התקנות טבלה מיוחדת המתייחסת לפרויקטים אלה, ובפעם הראשונה מחשיבה גם את עבודות החיזוק, שלא נכללו בלוח התשלומים שנוצר עוד טרם תמ"א 38 נולדה.

עד היום לא נקבע לוח תשלומים ייעודי לפרויקטים של תמ"א 38, ולכן מדובר בשינוי מהותי שפועל לטובת הרוכשים ומגן עליהם כאשר עד היום יש מי שטוען שהרוכשים היו חשופים מדיי לבעיות. "בשוק היו פועלים על פי פרשנות הנוגעת למקרים האלה", אומר גורם בכיר שהיה מעורב בגיבוש התקנות, "אולם לא היה מעולם עוגן של תקינה. את זה היה חשוב לשנות".

התקנות, שגובשו כאמור ביוזמת שר הבינוי והשיכון, המחלקה המשפטית במשרד, הממונה על חוק המכר ובהתייעצות עם התאחדות בוני הארץ ופז כלכלה והנדסה שביצעו עבודה מקדימה לתיקון התקנות, אינן דורשות חקיקה ולאחר תום תקופת הערות הציבור על השר יהיה רק לחתום עליהן כדי שייכנסו לתוקף. על פי התקנות, מדובר בתחולה שעומדת על 30 יום מיום פרסומן ברשומות. עוד חשוב לציין כי התקנות יתייחסו רק לדירות שחוזי המכר לגביהן נחתמו ממועד זה ואיך ולא מדובר בחוק רטרואקטיבי.

"בהוראת שר הבינוי והשיכון, בדק המשרד את הנתונים שהיוו בסיס לקביעת לוח התשלומים, ונמצא כי קיים צורך לעדכנו, בהתבסס על קצב התקדמות הבנייה על פי שיטות הבנייה כיום, על מנת להגן על כספי הרוכשים", כך נמסר ממשרד הבינוי והשיכון, "לוח התשלומים שהיה נהוג עד כה, התייחס לכלל הפרויקטים במסגרתם רוכשים דירות מקבלנים, ללא הבדל בין פרויקטי התחדשות עירונית לבין פרויקטים חדשים לגמרי. לוח התשלומים החדש, לוקח בחשבון שני מסלולים של רכישת דירה מקבלן - פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ופרויקטים רגילים".

עו"ד אברהם ללום, הפועל בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית ומכהן גם כסגן יו"ר לשכת עו"ד, סבור שמדובר בהחלטה חשובה אך מציין אף הוא שמדובר במספר לא גדול של פרויקטים: "ללא ספק מדובר בחקיקה שמביאה ודאות וסדר לתחום. חשוב להבין שרלוונטי בעיקר לפרויקטים ללא ליווי בנקאי, כי בליווי בנקאי אין חובה לשלם על פי קצב התקדמות הבנייה. לכן, מספר הפרויקטים מצומצם. ההבחנה בין תמ"א 38 לבין פרויקטים רגילים היא הבחנה חשובה מאוד ועל זה יש לברך".

עו"ד חגי אדורם, העוסק בנדל"ן, התייחס אף הוא לנושא ואמר: "כיום המצב הוא שענף תמ"א 38 הוא למעשה ענף פרוץ ללא חסמי סף וללא בקרה אמיתית של משרד הבינוי והשיכון, הממונה על חוק המכר או רשם הקבלנים. כל אחד יכול לעסוק בענף התמ"א ולכן טוב שמעדכנים את הבקרה במטרה להגן על בעלי הדירות הישנות ועל רוכשי דירות חדשים בבניינים שמחזקים אותם - בפרט באלה שלא מלווים בליווי בנקאי סדור. הצעד המהותי המתבקש הוא לקבוע מי רשאי ליזום פרויקטים של התחדשות במסגרת תמ"א תוך קביעת קריטריונים אובייקטיביים כפי שקובעים סיווג לקבלנים".