מחיר למשתכן: הצלחה בירושלים ובקריית מוצקין; כישלון בחריש ובאבו גוש

שורה ארוכה של מכרזי מחיר למשתכן נסגרה למתן הצעות וברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) פרסמו היום את התוצאות. על פי הנתונים, מכרזים בירושלים בשכונת רמת שלמה ובקריית מוצקין נסגרו בהצלחה, מכרז בבית אריה נסגר בהצלחה חלקית כאשר רק מגרש אחד מתוך שלושה נרכש, ומכרזים בחריש ובאבו גוש לא הניבו הצעות כלל ונכשלו, זאת על אף שיעור גבוה של דירות למכירה בשוק החופשי.

סך הכל מדובר בהיצע של 571 דירות מוזלות שעתידות להיבנות בירושלים, קריית מוצקין ובית אריה, ועוד 190 יחידות דיור למכירה בשוק החופשי על ידי הזוכים במכרז. במקביל, היצע של 617 יחידות דיור (מוזלות ולמכירה בשוק החופשי) נותרו על המדף ויצאו ככל הנראה לשיווק נוסף בשלב מאוחר יותר.

ירושלים: הבדלים במחיר למ"ר

המכרז הגדול ביותר שנסגר בהצלחה הוא המכרז בירושלים, בשכונת רמת שלמה בצפון העיר ומזרחית לשכונת רמות. במכרז זה יצאו לשיווק חמישה מגרשים וכולם נרכשו על ידי קבלנים. היצע הדירות במכרז עמד על 603 דירות סך הכל, 483 מהן דירות מוזלות ועוד 120 למכירה בשוק החופשי. הזוכים במכרז הם חברת רייסדור יזמות שזכתה בשני מגרשים בהם 211 דירות מוזלות ועוד 53 דירות למכירה בשוק החופשי לצד 600 מ"ר מסחר, והחברות קוטלר עדיקא חברה לבניה, אפי קפיטל אחזקות יחד עם משכנות בראל וחברת אס אי אס (ש.נ.ח) נדל"ן שבמגרש שזכתה בו ניתן לבנות גם שטח מסחרי בהיקף של כ-600 מ"ר.

נציין כי ההפרש בין ההצעות השונות ניכר, כאשר באותו המתחם מחיר הזכייה הנמוך ביותר עומד על כ-10.9 אלף שקל למ"ר בעוד המחיר הגבוה ביותר עמד על כ-12.7 אלף שקל למ"ר. מדובר בהפרש משמעותי שיתבטא בהמשך גם במחירי הדירות לזכאים. על פי ממוצע ההצעות הזוכות במכרז אומדן מחיר לדירה מוזלת במתחם עומד על החל מכ-1.19 מיליון שקל לדירה בשטח 93 מ"ר, החל מכ-1.38 מיליון שקל לדירה בת 108 מ"ר והחל מכ-1.64 מיליון שקל לדירה בת 128 מ"ר. נזכיר כי מדובר באומדן בלבד על סמך ההצעות הזוכות אך עוד טרם התכנון המפורט על המגרש. כמו כן, מדובר בממוצע כאשר הפרש ההצעות שבמקרה הזה אינו מבוטל עשוי לגרור עוד שינויים במחיר הסופי. עוד נזכיר כי אומדן המחיר כולל את מרכיב המע"מ, וחישוב שטחי החניה המרפסת והמחסן.

מוצקין: מגרש אחד, 22 דירות

מכרז נוסף שנסגר בהצלחה הוא מכרז בקריית מוצקין. מדובר במגרש אחד בלבד שיצא למכרז הכולל 22 יחידות דיור סך הכל, 20 מהן דירות מוזלות לזכאים ועוד שתי דירות למכירה בשוק החופשי על ידי הזוכה במכרז. במכרז זה זכתה חברת חצר ברושים יזמות שהציעה 6,500 שקל למ"ר בעוד מחיר המקסימום עמד על 8,600 שקל למ"ר. למכרז זה התקבלו שמונה הצעות שונות מה שמעיד על הביקוש של הקבלנים, וזאת על אף השיעור הנמוך של יחידות הדיור למכירה בשוק החופשי. על פי ההצעה הזוכה, אומדן מחיר לדירות המוזלות עומד על החל מכ-714.2 אלף שקל לדירה בת 94 מ"ר, החל מכ-828.1 אלף שקל לדירה בת 109 מ"ר והחל מכ-980 אלף שקל לדירה בת 129 מ"ר. נזכיר כי מדובר באומדן בלבד על סמך ההצעות הזוכות אך עוד טרם התכנון המפורט על המגרש. עוד נזכיר כי אומדן המחיר כולל את מרכיב המע"מ, וחישוב שטחי החניה המרפסת והמחסן.

בית אריה: מגרש אחד מתוך שלושה

במכרז שנסגר בבית אריה, יישוב הממוקם מעבר לקו הירוק מזרחית לעיר החרדית אלעד, יצאו לשיווק שלושה מגרשים אך רק אחד זכה להצעה מקבלנים. המכרז כלל היצע של 511 דירות סך הכל, 255 מהן מוזלות לזכאים ועוד 256 דירות למכירה בשוק החופשי. המגרש אליו הוגשה ההצעה שהוכרזה כזוכה כולל 136 יחידות סך הכל, מחציתן דירות מוזלות לזכאים ומחציתן למכירה בשוק החופשי במחיר מלא. כך, 375 יחידות דיור נותרו על המדף ללא רוכש. ההצעה הזוכה במכרז הוגשה על ידי חברת טרקלין ייזום ובניה והצעתה הייתה כמעט זהה למחיר המקסימום בו נקבה המדינה במכרז ועמדה על 6,477 שקל למ"ר (מחיר המקסימום עמד על 6,500 שקל למ"ר). על פי ההצעה הזוכה, אומדן למחירי הדירות המוזלות לזכאים עומד על החל מכ-775.9 אלף שקל לדירה בת 102 מ"ר, החל מכ-889.6 אלף שקל לדירה בת 117 מ"ר והחל מכ-1.04 מיליון שקל לדירה בת 137 מ"ר. נזכיר כי מדובר באומדן בלבד על סמך ההצעות הזוכות אך עוד טרם התכנון המפורט על המגרש. עוד נזכיר כי אומדן המחיר כולל את מרכיב המע"מ, וחישוב שטחי החניה המרפסת והמחסן.

כישלון למכרזים באבו גוש וחריש

כאמור, לצד המכרזים שהצליחו, היו גם כמה כישלונות. מכרז שפורסם באבו גוש, לבניית 99 יחידות דיור, נותר ללא הצעות וכך גם מכרז בעיר החדשה חריש. המכרז בחריש כלל היצע של 143 דירות סך הכל בשני מגרשים שונים בשכונת אור המזרח. על פי מסמכי המכרז, מדובר ב-71 דירות מוזלות לזכאי מחיר למשתכן ועוד 72 דירות למכירה בשוק החופשי. כלומר, 50% מהדירות במכרז מיועדות למכירה בשוק החופשי כדי להפוך את המכרז לאטרקטיבי יותר לקבלנים, אולם עובדה זו לא סייעה בהצלחתו.

המכרז באבו גוש כלל אף הוא שיעור ניכר של דירות למכירה בשוק החופשי, 30 דירות לצד 69 דירות מוזלות לזכאי מחיר למשתכן. אולם גם כאן הדבר לא סייע להצלחתו. עוד נציין כי מכרז זה נדחה מספר פעמים עד שנסגר כעת.

גורמים הבקיאים במכרזים השונים סיפרו ל"גלובס" כי המכרז בחריש נכשל משום שנכון להיום קיים היצע לא קטן של דירות בחריש, והעובדה שמחירי הדירות בשוק החופשי גבוהים רק בכ-150 אלף שקל בקירוב מהדירות המוזלות של מחיר למשתכן אינה גוררת ביקוש מצד זכאים וכך גם מצד קבלנים. עוד מוסיפים אותם הגורמים כי רוכשים, גם אם זכאים, יעדיפו היום לחפש בעיר החדשה דירה שכבר נמצאת בהליכי בנייה מתקדמים או כבר מוכנה לאכלוס מאשר להמתין כמה שנים לבניית דירה מוזלת וכי ההפרש במחיר אינו מעניק לזכאים או לקבלנים סיבה מספיק טובה לגשת למכרז או להגרלה.