להניע ההתחדשות העירונית בפריפריה

דו"ח מבקר המדינה שפורסם לאחרונה חשף כי 28 אלף בניינים בישראל עתידים להיהרס במקרה של רעידת אדמה קשה בישראל. מספר רעידות אדמה בהיקפים קטנים נרשמו מאז תחילת 2018 ומומחים מזהירים שרעידת אדמה קשה היא רק עניין של זמן. למרות התרעות המתקבלות חדשות לבקרים בדבר הצורך בחיזוק מבנים, כוחות השוק הביאו לכך שכמעט כל תוכניות ההתחדשות העירונית מתקיימות באזור המרכז.

ההתחדשות העירונית לא מתקדמת בפריפריה מאחר שיזמים וקבלנים לא ייכנסו לפרויקטים אם הם אינם רווחיים בשיעור של לפחות 15%-20%, תלוי בסוג וברמת סיכון הפרויקט. רווחיות מינימלית בפרויקט היא תנאי סף שדורש כל גוף מימון כדי שיוכל ללוות את הפרויקט.

חידוש השכונות הוותיקות הוא צורך חברתי, לעיתים קרובות דווקא בפריפריה. החידוש מייצר תמריץ לזוגות צעירים להישאר בשכונה ומסייע ביצירת מרקם עירוני מגוון. הדבר הוא בגדר אינטרס של הרשויות המקומיות להבטיח איזון באופי האוכלוסייה ובנראות העירונית. עם זאת, הפרויקטים לא יוצאים אל הפועל ולא ניתן לאלץ תושבים, שלרוב אינם בעלי הון, להשקיע מכיסם בחיזוק מבנים. התוצאה היא שכונות של בניינים ישנים רבים, שנבנו לפני עשרות שנים, וככל שעובר הזמן אותם בניינים מתיישנים וחייבים לעבור חיזוק ועיבוי או פינוי-ובינוי. 

לנושא חיזוק המבנים יש מספר פתרונות מעשיים, שגם ישפרו את ביטחון הדיירים באופן משמעותי, גם יאפשרו שיפור של מראה השכונות בפריפריה וגם יאפשרו כדאיות כלכלית סבירה ומספקת עבור היזמים לפרויקטים של עיבוי-בינוי או פינוי-בינוי.

אחד הפתרונות שאפשר לשקול על מנת להגדיל את הכדאיות להתחדשות עירונית בפריפריה הוא ניוד של זכויות בנייה. היזמים יחזקו מבנים באזורים בעלי עדיפות לאומית ויקבלו זכויות בנייה מוגדלות או הטבות בפרויקטים שהם בונים באזורי ביקוש, שבהם הכדאיות גבוהה יותר. כך יראה הקבלן את הפרויקטים השונים  כמקשה אחת ועם הבטחת רווחיות לפרויקט הכולל. וכך הוא גם יוכל לקבל את המימון הבנקאי לליווי הפרויקט.

פתרון נוסף שכדאי לשקול הוא הנחה במיסוי, שתהיה תלויה בהיקף יחידות הדיור שיחזק היזם מפני רעידות אדמה בפריפריה. על כל יחידה שתחוזק, יוכל הקבלן להזדכות במס ובמקביל לקבל זכויות להגדלת מספר יחידות הדיור בבניין שעובר תהליכי חיזוק.

קיימים פתרונות נוספים שניתנים לגיבוש ויישום על ידי משרדי הממשלה הרלוונטיים. עם זאת, רמת היישום וההצלחה של כל פתרון אפשרי תהיה תלויה בכלל מנחה עיקרי אחד - גודל ההטבות שתציע המדינה. ככל שהמדינה תציע הטבות משמעותיות יותר ומספקות עבור היזמים והקבלנים, כך יהיה גודל ההיענות של היזמים.

יטענו רבים כי הטבות מיסוי הן הוצאה עבור המדינה שיש להביאן בחשבון, אך יש לזכור שהתחדשות עירונית של שכונות ותיקות יוצרת עידוד להגירה חיובית של תושבים, שיפור בשביעות הרצון שלהם מהעיר וכמובן, הערך המוסף הגבוה ביותר - חיזוק המבנים ויצירת ביטחון עבור הדיירים מפני רעידות אדמה. ביטחון האזרחים הינו ערך עליון שהמדינה צריכה להגן עליו.

הגיעה העת "להרים את הכפפה" ולקדם ברצינות רבה יוזמה לעידוד פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי הפריפריה, בדגש על האזורים הנמצאים ברמת סיכון גבוהה מפני רעידת אדמה. באמצעות עידוד והרחבת ההתחדשות העירונית כאמור, תקבל המדינה ערך מוסף משמעותי נוסף - הגדלת היצע הדירות הן באזורי הביקוש והן באזורי הפריפריה. בכך, באופן הדרגתי ולאורך זמן, ניתן יהיה לצמצם את הפער המובנה הקיים בשוק בין הביקוש לדירות לבין ההיצע ודרך כך גם למתן ואף להפחית, באופן טבעי ועל ידי כוחות השוק, את מחירי הדיור.

■ הכותב הוא מנהל תחום הנדל"ן וליווי פרויקטים לבנייה בבנק ירושלים