מחירי הדירות בישראל יורדים – שלא יבלבלו אתכם עם העובדות

1.

לפני חודש, עם פרסום מדדי הדיור ליולי שעלה ב-0.3%, כתבתי שלא צריכים לקנות את הכותרות המבשרות על חזרת עליית מחירי הדיור, אלא צריך "לקנות" את בלימת המחירים ואף ירידת המחירים שמתרחשת בשוק הדיור. הנה בא מדד הדיור שפורסם אתמול לחודש אוגוסט וחזר לרדת ב-0.3% (בת"א הם ירדו ב-0.6%) וחזר להוכיח לכל חסידי תיאוריות "המחירים חזרו לעלות", "המחירים יעלו לנצח נצחים, יהא מה שיהיה" ו"הדירות ממשיכות להתייקר" - שהמציאות טופחת על פניהם. מגמת בלימת המחירים תקפה. מגמת הלחץ כלפי מטה בשוק הדיור תקפה. חגיגת עליות המחירים בשוק הדיור הסתיימה.. יגידו מה שיגידו כל אלה שמייחלים לעוד רתיחה בשוק הדיור, הסיכוי שזה יקרה קלוש מאי-פעם. ושוב - לא צריך להסתמך על מדד בודד, של החודש או של קודמו, מה שחשוב הוא המעקב אחרי ההתפתחות ברמה השנתית, ומה שפחות חשוב הוא התנודות החודשיות. התמקדות בחודש כזה או אחר עלולה לפספס את המגמה מפני שהמדדים הרשמיים המתפרסמים מדי חודש, נתונים לשינויי בחודשים שלאחר מכן ולא בהכרח משקפים את המציאות. הם עשויים לעבור תיקונים מאוחרים, גם אם מינוריים, ולכן הקביעות שמגיעות אוטומטית אחרי מדד שעלה ב-0.1% או אפילו יותר, ש"מחירי הדירות חזרו לעלות" הן מופרכות מהיסוד. ובכן, במבט שנתי, של 12 החודשים האחרונים, מצביע על פי הלמ"ס על ירידה 1.1% אמנם שיעור ירידה מינורי, במיוחד אחרי עליות פי 2 ויותר, אבל מה שחשובה היא, כאמור, המגמה. זו התהפכה אחרי עשור של סחרור במחירי הדיור.

2.

התנודתיות הרבה במדדי הדיור בשלושה-ארבעה חודשים היא במפורש תולדה של ירידת הפעילות בשוק הדיור. היקף העסקאות בשוק הדיור כבר נמוך במשך חודשים ארוכים, המשקיעים הורידו לגמרי פרופיל. סביבת פעילות יורדת מקשה על מי שעוסק בסטטיסטיקה. על מבצע מכירות בפרויקט יחסית יקר יכול לגרום לעיוות במדדי הדיור ולמשוך את המגמה בחודש אחד כלפי מעלה. לא צריך להתרגש מזה. יתירה מזו, בחודש שעבר, למשל, נמדדו עליות של 2% במחוז הצפון. החודש אותו מדד הצביע על ירידה של 1.4%. מישהו באמת מאמין שמחירי הדירות קפצו בצפון ב-2% ואחרי חודש ירדו ב-1.4%? נדמה לי שלא. יש בעיה קשה של גודל מדגם ביישובים קטנים, כי אם ביישוב מסויים נעשו למשל רק שתי עסקאות אלה העסקאות שיקבעו מה קרה למחירים ביישוב (גודל היישוב במדד הוא כשווי מחירי הדירות ביישוב ביחס לשווי מלאי הדירות הארצי). לכן, מיעוט העסקאות הופכת לבעיה קשה במדידה המתקרבת כמה שיותר למציאות במחירי הדירות. זאת ואף זאת: הבעיה הולכת ומחריפה ביישובים בהם קיימת שונות גבוהה באיכות הדירות - למשל יישובים עם בנייה צמודת קרקע. לכן, עם משתנים מצומצמים של שטח דירה ומספר חדרים שיש במודל המדידה (שגם כך מהימנותם איננה מהמשובחות, אין פלא שמדד הדיור במחוז הצפון קופץ לפתע ב-2% בחודש אחד. זה לא אמיתי, ברור שזה לא אמיתי.

3.

יחד עם הכותרות על "המחירים חזרו לעלות" תמיד מגיעות הכותרות על דעיכתה, סכנותיה וחוסר יעילותה של תוכנית "מחיר למשתכן". גם הכותרות הללו רחוקות מלשקף את המציאות. התוכנית ממשיכה לעבוד, על יתרונותיה ועל החסרונות שמוצאים בה חדשות לבקרים. רק אתמול נסגרה ההגרלה השישית של התוכנית והשביעית מתוכננת לחודש דצמבר. המגמה ברורה: התוכנית מיצתה את עצמה בפריפרייה והביקושים הגבוהים הם ליישובים במרכז הארץ כמו נס ציונה, באר יעקב ומודיעין כשבסך הכל הוגרלו כ-5,500 דירות ב-19 ערים. זה לא מעט, וכמויות כאלה חייבות להשפיע על שוק הדיור, והן אכן משפיעות. כמובן שלא מדובר בדירות מוכנות, צריך היתרי בנייה וייקח זמן עד למסירת המפתח, אבל ההשפעה ניכרת לעין. גם הכותרות על המחיר של מחיר למשתכן כתוצאה מסבסוד הקרקע - 4 מיליארד או 5 מיליארד שקל הן פשוט מגוחכות. הרי לא מדובר בהוצאה כספית שנזרקה לשווא או לפח וגם לא מדובר בהזרמה תקציבית לקבוצות לחץ פוליטיות. כל הכסף הזה, בצורת הנחה לדירות ב"מחיר למשתכן", זרם לזוגות צעירים (כלומר, חסך להם עלויות), זרם למעמד הביניים הקלאסי, זרם למעמד העובד, זרם לאלה שמגיע להם, מגיע להם בזכות. אז מה ואיפה הבעיה? לפעמים מוצאים בעיות במקום שאין כאלה, רק בשביל לייצר פרובוקציה.

4.

למרות שהמגמה השנתית היא החשובה, המדד הזה חשוב מאוד פוליטית, במיוחד לשר האוצר משה כחלון, שיוכל לנפנף בו נגד כל המקהלה נגדו, אחרי כמה מדדים שלא הסבו לו נחת. חברי המקהלה כבר חרצו את דינו של הטיפול במחירי הדיור - לשבט. בשבילם גזר הדין של כחלון ניתן כבר: נכשל. אלא שדווקא נתוני המאקרו מתגייסים לטובתו של כחלון במחירי הדיור, נוסף על המגמה כפי שבאה לידי ביטוי בנתוני הלמ"ס. למרות שפלוג הותירה את הריבית האפסית על כנה בחודש האחרון, הנגיד הבא פרופ' אמיר ירון, יהיה זה שיתחיל להעלותה. לא תהיינה לו הרבה ברירות, לאור מגמת עליית הריבית בארה"ב שנמצאת כבר בסביבות 2%-2.25% ועל-פי הערכות צפויה לעלות עוד פעם אחת השנה ועוד שלוש פעמים ב-2019.

אליה וקוץ בה: מגמה של עליית הריבית - וחשוב להדגיש שהיא עדיין נמוכה היסטורית - מקררת את השווקים ו"מקררת" בדרך כלל את הצמיחה לטווח היותר ארוך. האטה בצמיחה היא גם האטה בגביית מסים. פחות מסים, פחות הכנסות למדינה - זה ברור. פחות הכנסות זה גידול בגירעון. גידול בגירעון זה בדרך כלל קיצוץ בהוצאות. בקיצור: אין ארוחות חינם. עם זה, אם בכלל, תתמודד כנראה הממשלה הבאה.