בג"ץ אישר את פיתוח השטח המכונה "מתחם הדולפינריום" בחוף ת"א

בית המשפט העליון החליט היום לדחות את עתירת התנועה לאיכות השלטון שעתרה נגד ההסכם המשולש עליו חתמו מינהל מקרקעי ישראל (כיום - רשות מקרקעי ישראל), עיריית תל-אביב-יפו וחברה השער לישראל בע"מ, שיאפשר את פיתוחו של השטח המכונה "מתחם הדולפינריום", הממוקם על חוף ימה של תל-אביב-יפו ומשתרע על פני כ-18.5 דונם. וזאת, על בסיס של עסקת "חילופי שטחים".

החלטת בג"ץ ניתנה תוך שהוא דוחה את הטענה העיקרית של התנועה לאיכות השלטון בדבר "שקילת התמורות" שביצעה רשות מקרקעי ישראל בעסקה, דהיינו, האם קיבלה רמ"י תמורה הוגנה ביחס לקרקע אותה היא החליפה חברת שער לישראל בע"מ.

למרות דחיית העתירה חויבו רמ"י, העירייה והשער לישראל לשאת במשותף בהוצאותיה של העותרת בסך כולל של 60,000 שקלים.

ברק-ארז: "העתירה מעוררת סימני שאלה"

שופטת העליון דפנה ברק-ארז (בהסכמת השופטים יוסף אלרון ועופר גרוסקופף), ציינה לא בלי התלבטות, כי יש לדחות את העתירה, בין השאר גם בהתחשב בהודעתה של "השער לישראל" בנוגע לכך שהיא תחזור בה מההשגה שהגישה על שומה שקיבלה. עובדה זו ציינה השופטת "היא בעלת השלכה, גם אם לא מלאה, על שקילות התמורות".

"האמת" מוסיפה השופטת ברק-ארז, "כי העתירה מעוררת סימני שאלה בכל הנוגע לסוגיה של שקילות התמורות בעסקה".

עוד צוין בהקשר זה, כי אפילו הרשות עצמה הסכימה, כי בעת שקילת התמורה שתתקבל מהעסקה עם שער לישראל, עמדו בפניה חלופות סבירות למתווה העסקה הנוכחי.

יחד עם זאת ביהמ"ש קיבל בסופו של דבר את טענת רמ"י, כי החלופה שנבחרה לבסוף - על שקילות התמורות שבה - שיקפה איזון בין שיקולים רלוונטיים שונים ממבט רחב.

ביהמ"ש בנימוקיו לדחות את העתירה, ייחס משנה תוקף לכך שחלפו שנים רבות מאז החלה העסקה לקרום עור וגידים ולכך שהצדדים עברו "כברת דרך" - "הן במישור המשא ומתן והן במישור קידום ההליכים התכנוניים". בנוסף צוין כי הלכה למעשה נהרס המבנה שהיה קיים במתחם הדולפינריום. עובדה בה ראתה השופטת ברק-ארז כצעד נוסף בדרך למימוש התחדשותו הצפויה של המתחם. לנוכח כל אלה והעובדה שביטול העסקה בעת הזו יטיל עלויות נוספות ולא מבוטלות על הקופה הציבורית, הורה בג"ץ על דחיית העתירה.

בג"ץ: על המדינה להביא את העסקה לוועדת הפטור של רמ"י בתוך 4 חודשים

ביהמ"ש התנה את פסק דינו, בין השאר בהצהרת חברת "שער לישראל" על כך שהיא חוזרת בה מההשגה שהגישה בשנת 2016 על קביעת השמאי הממשלתי כי שווי מתחם הדולפינריום עומד על כ-62.5 מיליון שקלים ואילו שווי מתחם העירייה עומד על כ-931 מיליון שקלים. הכרעה בהשגה האמורה טרם התקבלה עד היום.

מעניין להזכיר בשומה ראשונית ובסיסית שהועברה ע"י השמאי הממשלתי בדצמבר 2003 הוערך מתחם הדולפינריום ב-40 מיליון שקלים ומתחם העירייה ב-250 מיליון שקלים. גם על שומה זו הוגשה השגה, שהביאה את השמאי הממשלתי להעריך את מתחם הדולפינריום ב-44.5 מיליון שקלים ואת מתחם העירייה ב-283 מיליון שקלים.

מלבד הצהרה זו, התנה בג"ץ את דחיית העתירה בכך, שהעסקה תובא לוועדת הפטור של רמ"י בתוך ארבעה חודשים.

משיכת ההשגה הדגיש בג"ץ, מאפשרת "לאחר לא מעט "גרירת רגליים" בעניין קידום העסקה - את הבאתה לכדי סיום על מנת שהציבור יוכל ליהנות מפירותיה, שאותם העלו רמ"י והעירייה על נס".

ולכן הוסיף בג"ץ, בעת הזו השלב הקריטי ביותר שעומד בפני הצדדים הוא הבאתה של העסקה בפני ועדת הפטור של רמ"י. בעניין זה ביקרה השופטת ברק-ארז את התנהלות רמ"י וציינה, כי העסקה הייתה צריכה להיות מובאת לוועדת הפטור בשלב מוקדם בהרבה. "זאת ביתר שאת, כאשר מדובר על עסקה בהיקף משמעותי אשר מתפרשת לאורך זמן רב וכוללת הליכים נרחבים בתחומים שונים, כמו הליכי התכנון והבניה שננקטו בעניין זה", אמרה ברק-ארז.

בהקשר זה הוסיפה כי "כאשר הפנייה לוועדת הפטור נעשית לאחר שני עשורים של התקדמות בעסקה וקידום של הליכים תכנוניים בהתאם לה, ניתן לראות בכך ניסיון ליטול ממנה את כוחה ולהפוך אותה למעין "חותמת גומי", פרקטיקה אשר לא ניתן לקבל".

למרות כל סימני השאלה שעלו במסגרת העתירה, קבע בג"ץ, כי עסקת חילופי השטחים מהווה מהלך ראוי, בשל תרומתה לפיתוח העיר ולא מהלך פגום על רקע הטענות שעלו בעניין שקילות התמורות בעסקה. בהשוואה בין שווי השטח ש"נתנה" השער לישראל לבין שווי השטח שקיבלה תמורתו

התנועה לאיכות השלטון יוצגה ע"י עוה"ד איתמר שחר, מיקה שיינוק-קרטן, נילי אבן חן. רשות מקרקעי ישראל יוצגה ע"י עו"ד רועי-אביחי שויקה. עיריית תל-אביב והוועדה המקומית לתו"ב יוצגו ע"י עו"ד שלום זינגר. חברת השער לישראל בע"מ יוצגה ע"י עוה"ד יהושע חורש, ערן בצלאל, הגר פינס, אילנה כרמי-כץ.

סאגת הדולפינריום ועסקת חילופי השטחים

פסק הדין של בג"ץ מהווה את אקורד הסיום לפחות בכל הקשור לעסקת חילופי השטחים. מתחם הדולפינריום טומן בחובו סאגה נדל"נית, תכנונית ומשפטית ארוכה. הדולפינריום הוקם כיוזמה של איש העסקים צבי עפרון ובמימון משקיעים מדרום אפריקה, על קרקע שנחכרה ממנהל מקרקעי ישראל. ב-1989 רכש איש העסקים הגרמני יוסף בוכמן את המתחם בתמורה ל-5 מיליון דולר. לפני כ-20 שנים, וכחלק מרצונה של עיריית תל-אביב לפתוח את קו החוף לציבור ולהמשיך את הטיילת ללא הפרעות, נחתם הסכם בין עיריית תל-אביב-יפו לבין חברת "שער לישראל" של בוכמן לחילופי שטחים.

בוכמן היה אמור להעביר את שטח הדולפינריום לעירייה, ובתמורה לקבל שטח של כ־12 דונם בגדה המזרחית של רחוב הרברט סמואל. בשנת 2015 מכר בוכמן את המתחם החדש לקבוצת יזמים. התכנית המקודמת בשטח מעניקה לקבוצת היזמים זכויות הכוללות הקמת מבנים בשטח של 48,000 מ"ר לשימושי מלונאות, מגורים ומסחר וכן שטחי שירות עד 26,500 מ"ר מעל פני הקרקע וכ-36,000 מ"ר מתחת לפני הקרקע. בשטח הציבורי הפתוח תותר הקמת מבנה בשטח כולל של 250 מ"ר.