איך הופכים התייצבות לירידה: מחירי הדיור צפויים לרדת אם הריביות לטווח ארוך יעלו

בחודשים האחרונים שוק הדיור מאופיין ביציבות מחירים תוך נטייה קלה לירידה. בכתבה זו נתייחס לשלושה אינדיקטורים המשפיעים על צד ההיצע והביקוש בשוק הדירות, אשר אותתו כבר בתחילת השנה על בלימה בעליית מחירי הדירות. זאת כדי לנסות ולהבין מה צופן לנו העתיד בתחום.

היתרי בנייה

מספר התרי הבנייה קובע את מספר הדירות המתווסף מדי שנה להיצע הדירות העומד למכירה. לאורך השנים, מספר היתרי בניה בישראל לא הדביק את רמת הביקוש הנובעת מהתווספות משקי בית חדשים בישראל - כ-50 אלף בשנה. הפער שנוצר דחף לעליית מחירים הדירות.

מאז 2015 מספר הדירות שקבלו היתרי בנייה הדביק את הביקוש עם רמה ממוצעת של 54.7 אלפי היתרים בשנה, והביא להתמתנות הנרשמת כיום במחירי הדירות. אולם, מתחילת 2018 ניכרת התמתנות במספר היתרי הבניה לקצב שנתי של שכ- 47.8 אלפי דירות, מספר שאיננו מספיק כדי ליצור עודפי היצע ולהביא לירידת מחירי הדירות. במבט קדימה, נראה כי מספר התרי הבנייה מגלם שיווי משקל בשוק הדיור ולא עתיד לדחוף למעלה או למשוך למטה את מחירי הדירות בישראל.

 מספר היתרי בנייה לשנה

מלאי הדירות

מספר חודשי היצע, מגלם את היחס שבין סך כל הדירות שנותרו למכירה בסוף כל חודש לבין סך כל הדירות שנמכרו במהלך החודש. כלומר, תוך כמה זמן בממוצע יצליח היזם לחסל את כל מלאי הדירות למכירה שברשותו.

בהסתכלות היסטורית, כאשר 'מספר חודשי ההיצע' עומד על 12 חודשים ומעלה, בשוק הדיור נרשמת האטה בקצב עליית המחירים. משמעות הדבר היא שיזם המעריך כי לא יצליח למכור את מלאי הדירות שברשותו תוך שנה, לא מעלה מחירים.

 מספר חודשי היצע

נכון לאוגוסט השנה, מספר חודשי ההיצע עמד על רמה של כ- 16 חודשים. לפיכך, בעתיד הקרוב, כל עוד לא תתרחש ירידה חדה ביקושים, לא צפויה שינוי, למעלה או למטה, במחירי המדף של מלאי הדירות העומד למכירה.

רמז נוסף לאופי מלאי הדירות העומד למכירה ניתן למצוא בנתון אחד ישן, שפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) עד לאמצע 2016: חודשי הימצאות דירה למכירה בשוק הדירות החדשות.

נתון זה מגלם את מספר החודשים בו עמדה 'דירה על המדף' טרם מכירתה. בתקופות של עודפי ביקוש המאופיינות בעליית מחירים, היה ניתן לצפות כי משך הזמן מרגע קבלת היתר הבנייה וכעד מכירתה יתקצר. תהליך זה באמת התרחש בשוק הדיור בישראל משנת 2009 ועד לאמצע שנת 2011 - ירידה מרמה רב-שנתית ממוצעת של כ- 11.2 חודשים לרמה ממוצעת של 5.6 חודשים.

אולם, מאמצע 2011 ועד לאמצע 2016 (הפרסום האחרון של המדד) נרשמה עלייה הדרגתית במספר החודשים של הימצאות דירה למכירה בשוק הדירות החדשות. זאת, על אף הגהות בביקוש ועליית המחירים. אנומליה זו מרמזת על הפיכתם של הקבלנים/יזמים בשוק הדירות החדשות לסוג של משקיעים עם פוזיציה. קבלנים/יזמים, שלא מיהרו למכור את מלאי הדירות ברשותם, תוך צפייה להגדיל את שיעורי הרווח כתוצאה מהמשך עליית מחירים ועלויות מימון נמוכות, יהיו הראשונים להתפשר על המחיר בשוק יורד.

במבט קדימה, היציבות היחסית במחירי הדירות ובמספר העסקאות על רקע עלויות מימון נמוכות, עתיד לאפשר לקבלנים להיפטר ממלאי הדירות שברשותם ללא צורך בהורדת מחירים. זאת, מבלי לקחת בחשבון התערבות פיסקלית המעוניינת להטיל מס עם מלאי הדירות.

ריבית על המשכנתאות

בתחילת 2017, עלתה הריבית הממוצעת על המשכנתאות מעל לתשואה הממוצעת המתקבלת מרכישת דירה במינוף והשכרתה, כך שרכישה ממונפת של דירה להשקעה יוצרת היום למשקיע תזרים שלילי בכל חודש (negative Carry). משמעות הדבר, שרכישת דירה להשקעה מצריכה השקעה של הון נוסף מעבר להון ההתחלתי. זאת, ככל הנראה, הסיבה העיקרית לירידת משקלם של המשקיעים במספר העסקות המתבצעות בשוק הדירות במהלך השנתיים האחרונות.

 תשואה על רכישת דירה והשכרתה

נזכיר, כי מאמצע 2009 עד 2017 המצב היה הפוך. ריבית הממוצעת על המשכנתאות הייתה נמוכה מתשואה המתקבלת מרכישת דירה והשכרתה, כך שרכישת ממונפת של דירה להשקעה יצרה למשקיע תזרים חיובי בכל חודש (Positive Carry). הפער הזה היה אחד מהגורמים העיקריים שמשכו משקיעים לשוק הדירות.

אולם, במהלך 2018 הצטמצם שוב הפער בין הריבית הממוצעת המשולמת על המשכנתא לתשואה הממוצעת המתקבלת מרכישת דירה והשכרתה, עד לרמה אפסית. צמצום הפער נבע משני גורמים. זחילה מעלה בשכר הדירה הממוצע, במקביל ליציבות במחירי הדירות, העלתה את התשואה הממוצעת על רכישת דירה והשכרתה. בנוסף, נרשמה ירידה בריבית המשכנתאות כתוצאה מירידה בעלויות המימון של הבנקים. במבט קדימה, סגירת הפער המדובר מגלמת שיווי משקל ולא צפויה ליצור עודפי ביקוש מצד משקיעים שידחפו את המחירים מעלה.

משקלול תמונת המצב המשתקפת משלושת הגורמים הנ"ל, נראה כי המגמה הבאה בשוק הדיור תיגזר בסופו של דבר אך ורק מרמת הריביות לטווח ארוך במשק הישראלי. אלו, הנגזרות מעקום התשואות של אג"ח ממשלת ישראל - ללא קשר לריבית בנק ישראל.

עליית ריביות תדחוף שוב מעלה את הריבית על המשכנתאות ותרסן את הביקושים הן מצד המשקיעים והן מצד רוכשי דירה ראשונה. ריסון הביקושים יקטין את מספר העסקאות ויאלץ את הקבלנים/יזמים להתפשר על המחיר. ירידה ברמת הריביות במשק תיצור אתה אפקט ההפוך.

עליית התשואות הגלובלית, כתוצאה מהעלאת ריבית ה-FED והפסקת ההתערבות בשוק האג"ח, מקבלת ביטוי גם בשוק הישראלי. אומנם לא ביתר שאת, אך גם אצלנו, מזה מספר חודשים, נרשמת עלייה בריבית חסרת סיכון לטווח ארוך.

בנוסף, חזרת האינפלציה לתוך גבולות היעד והצפייה להעלאת הריבית המוניטרית במהלך השנתיים הקרובות גם נותנת את אותותיה בשוק הריביות. כל אלה מעלים את הסבירות שהמגמה הבאה בשוק הדיור תהיה ירידת מחירים. 

הכותב אנליסט שוק בחברת רימון פתרונות. האמור בכתבה אינו מהווה המלצה להשקעה