המשקיעים כבר מהמרים על העיר שבה יוקם מטה אמזון החדש

משקיעי נדל"ן רבים מתכוננים לרכוש נכסים בכל עיר שבה תבחר אמזון להקים את המטה השני שלה. חלק ממהם אפילו אינם ממתינים לראות איזו עיר תיבחר.

ספקולנטים מגייסים כספים להשקעה בנדל"ן בקרבת האתר המנצח - היכן שלא יהיה - או אוספים התחייבויות מזומנים כדי שיוכלו לפעול באופן מיידי כשיוכרז הזוכה. משקיעים אחרים רוכשים מניות בחברות נדל"ן שמחזיקות במרבית הנכסים בעיר ששוכנת בצפון וירג'יניה ושנחשבת בעיני רבים למועמדת המובילה.

משקיעים אלה אומרים שהם מתמקדים באתרי אמזון פוטנציאליים כאמצעי לבצע הימור רחב על אזורים מהירי צמיחה, בייחוד אזורים עם מאגר צומח של אנשי טכנולוגיה מיומנים.

"בטוח ש-HQ2 יענה על שלושה קריטריונים: צמיחה במקומות העבודה הטכנולוגיים, צמיחה במקומות העבודה הטכנולוגיים, וצמיחה במקומות העבודה הטכנולוגיים", אמר בריאן קופלי, מייסד משותף של חברת הסטארט-אפ CityBldr, שמתמחה בנדל"ן ופועלת מסיאטל. קופלי השתמש בראשי התיבות למטה השני של אמזון.

קופלי מגייס 100 מיליון דולר לקרן שתרכוש נכסי מגורים בסיאטל, בלוס אנג'לס ובעיר שתזכה במטה השני של אמזון.

ענקית הקניות המקוונות הפועלת מסיאטל הודיעה אשתקד כי תשקיע 5 מיליארד דולר במטה שני שיעסיק עד 50,000 עובדים תוך 20 שנה. לאחר ש-238 ערים גדולות וקטנות הגישו מועמדות, צמצמה אמזון בינואר את הרשימה ל-20 מועמדות סופיות.

רשימה זו כוללת ערים כמו ניו יורק ולוס אנג'לס לצד ערים קטנות יותר שמושכות אנשי טכנולוגיה מיומנים כמו דנבר, פיטסבורג ונאשוויל במדינת טנסי.

בעוד אמזון מחפשת אתר למטה החדש שלה, HQ2, מחזרות ערים ברחבי המדינה אחר ענקית הטכנולוגיה. על כף המאזניים מוטלים 50,000 מקומות עבודה והשקעות בסך 5 מיליארד דולר.

המאמצים הקדחתניים להשקיע בעיר הזוכה נובעים מגישתה הלא אורתודוקסית של אמזון בחיפושיה אחר בית שני. אמזון בחרה בהליך מאוד ציבורי, וזה מאפשר לספקולנטים לבצע הימורים. בדרך כלל שומרות חברות על פרופיל נמוך כל עוד אפשרי הדבר, לדברי אנליסטים שמתמחים בפיתוח כלכלי.

מכיוון שאזורים מטרופוליטניים מקדמים את מועמדות של אתרים ספציפיים ואפילו מציעים נכסים מסוימים עבור המטה החדש של אמזון, הם משרטטים למעשה מפות שאותן יכולים רוכשי נדל"ן להפוך ליעד. חלק מהמשקיעים מבצעים השקעות באתרים שלדעתן עשויים למצוא חן בעיני אמזון. אחרים מהמרים על השפעות שרשרת כמו גידול בביקוש בשכונות סביב המטה החדש.

קופלי אומר שבאמצעות תוכנה קניינית הוא מסוגל לבחור את הנכסים שנמצאים בתת-שימוש הרב ביותר בכל עיר שהיא. לדבריו, ייקח לו חמש דקות לצמצם את 500 ההשקעות הטובות ביותר בבתים משותפים ברגע שאמזון תכריז על העיר הזוכה. לאחר מכן הוא מתכנן להציע למכירה רבים מבתים אלה ולקוות שיוכל לפתות לפחות כמה קונים.

 ארלינגטון / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב, רויטרס - Lindsey Wasson

משקיעים אחרים מבצעים את הימוריהם כעת. ריאן דוברץ, מנהל השקעות רכשי משותף ב-Third Avenue Real Estate Value Fund, חושב שלאזור וושינגטון די. סי. המטרופוליטני יש את הסיכויים הגבוהים ביותר לנצח, בייחוד לשכונת קריסטל סיטי בארלינגטון שבמדינת וירג'יניה.

החברה שלו רוכשת מניות ב-JBG Smith Properties, קרן השקעות נדל"ן שמחזיקה במרבית הנדל"ן המסחרי באתר בקריסטל סיטי שאותו הציעו אנשי הממשל בווירג'יניה לאמזון. JBG סירבה להגיב.

ריבוי הנכסים של JBG בקריסטל סיטי העלה ככל הנראה את מחיר מנייתה למרות שוק הנדל"ן המשרדי החלש באזור בכללותו, על פי דוח של חברת המחקר Green Street Advisors. החזקותיה של JBG בקריסטל סיטי הופכות אותה "לדרך ה'ישירה' ביותר מבין קרנות ה-REIT לשחק בהגרלה של אמזון", לדברי הדוח.

מחירי המכירה של נדל"ן למגורים ב-10 מהמחוזות ברשימת המועמדות הסופיות של אמזון קפצו ביולי ב-7% לעומת החודש המקביל אשתקד. לצורך ההשוואה, נרשמה ביולי 2017 עליה של 4% בלבד לעומת השנה הקודמת, על פי נתוני Realtor.com (אתר האינטרנט מופעל בידי ניוז קורפ, הבעלים של וול סטריט ג'ורנל, ברישיון של התאחדות סוכני המקרקעין הלאומית).

 מחכים למטה החדש של אמזון

בחירתה של פיטסבורג לאחת המועמדות הסופיות תרמה לאישושו של שוק שעורר עניין בקרב המשקיעים עוד קודם לכן, לדברי דיוויד קנינגהאם, כבאי בגמלאות והבעלים של נכסים להשכרה בשכונת הייזלווד, שנמצאת בקרבת אתר ייצור פלדה לשעבר שנחשב לבעל סיכויים להפוך למטה השני של אמזון.

קנינגהאם סיפר שהוא מקבל הרבה יותר פניות מקונים מעוניינים לאחר שאמזון הכריזה על רשימת המועמדות הסופיות, ושהצעות המחיר מעולם לא היו גבוהות יורת. אמזון "ניקתה את האבק שכיסה את הייזלווד", אמר קנינגהאם, והוסיף שקיימים גם גורמים אחרים, כמו קרבה לאוניברסיטאות ולאזור המסחרי.

גם חיפושים מתוקשרים של חברות אחרות אחר מטה טכנולוגי הציתו חגיגת קניות נדל"נית. אובר רכשה את בניין Sears הישן באוקלנד, קליפורניה, ב-2015, והפכה אותו לבניין משרדים בן 33,073 מ"ר (356,000 רגל רבועה) בשם Uptown Station, שתוכנן כמטה חדש לחברת שירות קריאת הרכבים. זו היתה זכיה גדולה מבחינתה של אוקלנד, שהחלה למשוך מעסיקות טכנולוגיות רבות מסאן פרנציסקו ועמק הסיליקון. המשקיעים נהרו בעקבותיהן.

אובר מעולם לא עברה לבניין, ומכרה אותו תמורת 180 מיליון דולר ב-2017, שנה עתירת שערוריות לחברה. אך השקעות רבות אחרות באוקלנד השתלמו מכיוון שהאזור ממשיך לצמוח.

אריק קיי, שמנהל קרן גידור בשם Quay Capital בניו יורק, מתכן להשקיע בששת החודשים הראשונים לאחר הודעתה של אמזון. הוא מהמר שהמחירים לא ישתנו משמעותית באופן מיידי, ומציין כי יימנע מהשקעה בעיר הזוכה אם לא ימצא הזדמנות מתאימה.

קרייג קינזר חושב שיש סיכון רב מדי בהימור על העיר שתהפוך לביתה השני של אמזון. מייסד חברת הנדל"ן Kinzer Partners אמר ששמע את קמפיין קידום המכירות של קופלי מ-CityBldr וחשב שהוא משכנע, אך בסופו של דבר סירב להשקיע.

"נדל"ן זה משהו מקומי. אתה יכול להיות חברה ארצית, אבל בסופו של דבר העניין הוא להבין מה קורה בשטח באופן מקומי", אמר קינזר.