אי.בי.אי: "לפעילות הנדל"ן של גזית גלוב בברזיל יש פוטנציאל ליצירת ערך לחברה"

פעילות הקניונים הפרטית שהשיקה חברת החזקות הנדל"ן גזית גלוב  בעיר סאו פאולו שבברזיל לפני כעשור מהווה כבר כ-15% מסך נכסי הקבוצה, והיא צפויה אף לגדול בעתיד הלא רחוק. עם זאת, עבור רבים בשוק ההון הישראלי מהווה פעילות זו "הנעלם" הגדול ביותר בשווייה של גזית גלוב.

בניסיון לשנות את פני הדברים ולשפוך אור נוסף על פעילותה בסאו פאולו, ארגנה באחרונה גזית גלוב, הנמצאת בשליטת חיים כצמן ובניהולו, סיור אנליסטים נוסף בנכסיה השונים בעיר. אחד המשתתפים, אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי, נדב ברקוביץ, העריך בעקבות הסיור כי לפעילות הנדל"ן של גזית גלוב בברזיל יש פוטנציאל ליצירת ערך לחברה, אבל זה תלוי מאוד במצב הכלכלי במדינה.

גזית גלוב, שעוסקת בתחום הקניונים והמרכזים המסחריים ברחבי העולם, נמצאת כיום בעיצומו של מהלך החלפת החזקות סחירות בהחזקות פרטיות. החברה מכרה את החזקותיה באקווטי וואן האמריקאית, ומחפשת רוכשים גם להחזקתה בחברת פירסט קפיטל רילטי הקנדית. במקביל, שוקלת גזית גלוב דרכים להרחבת החזקתה בשתי הזרועות האירופיות הציבוריות שלה - סיטיקון ואטריום, וייתכן שתפעל להפיכתן לפרטיות.

בינתיים, ההחזקות הפרטיות של החברה מחולקות בין ארה"ב, ישראל וברזיל. לדברי האנליסט ברקוביץ, את החלק של ישראל קל יותר להבין והחלק של ארה"ב עדיין ללא שווי משמעותי, מאחר שהנכסים שם מהווים רק 3% מסך שווי הנכסים של גזית גלוב. משום כך, היוותה עד כה הפעילות בברזיל מעין "קופסה שחורה" לדבריו.

"סאו פאולו נמצאת 30 שנה אחורה"

לגזית גלוב 9 נכסים (כולל קרקע אחת) בסאו פאולו בשווי כולל של 2.98 מיליארד ריאל (כ-3 מיליארד שקל), המשקף שיעור תשואה של כ-7%. הקניונים נמצאים בתפוסה ממוצעת של 97% ומניבים רווח מהפעלה (NOI) בקצב של 185 מיליון ריאל בשנה, כאשר לדברי ברקוביץ צפוי ה-NOI לצמוח ל-207 מיליון ריאל ב-2019 וזאת כאשר הסכמי השכירות צמודים לאינפלציה.

ברקוביץ כותב כי ברזיל היא מדינה עם פוטנציאל עצום שטרם מומש; מדינה דמוקרטית מתעוררת בעלת מחצבים, עם מספר תושבים גדול ואוכלוסיה צעירה וצומחת. מנגד, מדובר במדינה עם בעיית שחיתות, פשע, אבטלה גבוהה, מטבע תנודתי ואי יציבות פוליטית.

היום ייערך במדינה הסיבוב השני בבחירות לנשיאות, כאשר הסקרים האחרונים שפורסמו אמש מעניקים למועמד הימין, ז'איר בולסונארו, את הניצחון עם שיעורי תמיכה של 54% עד 55% מקרב המצביעים. האג’נדה של בולסונארו מתרכזת בעיקר בעצירת הפשיעה במדינה ובהפסקת השחיתות, אבל הוא נתפס בעולם הפיננסי כאלטרנטיבה הטובה יותר לכלכלה המקומית. משכך, הוביל ניצחונו בסיבוב הראשון להתחזקות של כ-8% בערך הריאל מול הדולר בחודש האחרון, כשבמקביל טיפסה הבורסה המקומית בכ-7%, בעת שהבורסות במדינות המערב סופגות זעזועים.

עם זאת, ברקוביץ מדגיש כי גזית גלוב לא באמת משקיעה בברזיל, אלא בעיר הענקית סאו פאולו, "שמתנהגת כמדינה בתוך מדינה עם אוכלוסייה של כ-30 מיליון תושבים". הסיבה נעוצה ביתרון היחסי של העיר. "הנדל"ן המסחרי בסאו פאולו נמצא 30 שנה אחורה, עם מחסור בהון וידע אשר יצרו פערים אל מול המערב, וגזית גלוב מנצלת פערים אלו ליצירת ערך. אסטרטגיית החברה היא לרכוש נכסים בתשואות של 6%-7% ולשפר את שיעור התשואה ל-10%-12% (כלומר - להכפיל את השווי)".

על פי ברקוביץ, בגזית גלוב מעריכים כי הם הגיעו להיקף נכסים שמתאים כיום לחברה, אך ייתכן שבהמשך ירצו להגדיל את הפורטפוליו באמצעות הכנסת משקיעים. הוא מסביר כי "שיטת העבודה של גזית ברזיל דומה לקרן ריט שנקראת FII. בצורה הזאת, מקבלת החברה הטבת מס משמעותית ותשלום המס מבוצע רק כאשר מושכים את הכסף מברזיל בהיקף של 3%-5%. בנוסף, אין תשלום ארנונה על הנכסים, אך ישנו תשלום שנתי של 6% משווי הנכס".

לדבריו, שווי הנכסים של גזית גלוב בברזיל מושפע ישירות מהמטבע שרשם כאמור התחזקות בחודש האחרון, אולם זאת לאחר היחלשות ברבעון השלישי הצפויה להשפיע על דוחות החברה. "בשורה התחתונה, להגיע סאו פאולו, דומה לחזרה 20 שנה אחורה בזמן. תושבי העיר חובבי מותגים, אוהבים קניונים וכמעט ולא קונים באינטרנט. פערי הידע בנדל"ן ובהון גדולים ויוצרים לחברה כמו גזית גלוב יכולת ליצור ערך. השדרוגים יכולים להגיע דרך החלפת דיירים, שיפוץ, הכנסת מותגים חדשים, הרחבת שטחים והבאת עוגנים ליצירת תנועה בקניונים", הוא כותב.

ברקוביץ מדגיש עוד כי גזית עובדת בברזיל ללא מימון מקומי (כי הוא יקר), וכי יכולתה לגייס אשראי זול יחסית בשוק הישראלי מעניקה לה יתרון תחרותי מול חברות מקומיות עם עלויות מימון גבוהות יותר. "אם נסתכל רק על הנדל"ן, אין ספק שמדובר על פעילות עם פוטנציאל שתייצר לחברה ערך ותזרים כבר בשנה הקרובה.

"הבעיה היא בסביבת המאקרו. אם ברזיל תממש את הפוטנציאל, הצפת הערך תהיה גדולה. אם ברזיל לא תצליח לפתור את הבעיות הפנימיות, הריבית, המטבע, האינפלציה והאבטלה, הדבר עלול להוביל לפרמיה שלילית במודל הערכת השווי לגזית גלוב", הוא מציין.

בינתיים, נסחרת כיום גזית גלוב בבורסה לפי שווי שוק של 5.81 מיליארד שקל, כאשר המודל של ברקוביץ משקף לה ערך נכסי נקי (NAV) של 6.225 מיליארד שקל. כך שלפי הערכתו עומד האפסייד הנוכחי למשקיעים על כ-7% בלבד.