הביקוש לא ביקוש, ההיצע לא היצע: מרוב דירות להשקעה לא רואים את הצורך האמיתי בדיור בישראל

אחת הטענות המרכזיות שעולה בשנים האחרונות כגורם ראשון במעלה שהביא למשבר הדיור בישראל היא טענת המחסור - אין מספיק דירות בישראל, והביקוש עולה על ההיצע. זו הסיבה שחלק גדול מתוכניות הממשלה דיברו על הגדלת היצע מסיבית כפתרון למשבר.

בימים הראשונים של משבר הדיור, ובעיקר בגלל ההחלטה שהתקבלה באותם הימים להפסיק את התכנון במרכז, ככל הנראה זה היה המצב - ביקושים אמתיים שלא קיבלו מענה מספק.

אבל אז קרה משהו. קטן. המשבר העולמי של 2008 שהכה בארצות-הברית וגרר איתו צונאמי משמעותי לכלכלת המערב כולה, שגל ההדף העיקרי שלו היה הורדת ריבית משמעותית. ההשפעה של המשבר העולמי והורדת הריבית שינתה מקצה לקצה את משוואת ההיצע והביקוש בשוק הדיור הישראלי, כי "עדר" שלם של משקיעים הפנו את תשומת-הלב שלהם משוק ההון לשוק הנדל"ן למגורים כמעט בבת-אחת.

"הקוד הגנטי" של המשקיעים השתנה. פעם משקיע בנדל"ן היה סוג של מקצוע. אבל בגלל הריבית הנמוכה, ובגלל עוד סיבות שחלקן פסיכולוגיות, רכישת דירה להשקעה בישראל הפכה למהלך נפוץ גם בקרב מי שאינו משקיע מקצועי ואפילו בקרב מי שאין בבעלותו בכלל דירה למגורים.

כתוצאה מכך הבנייה בשטח, שהסתמכה על הצורך האמיתי של האוכלוסייה למגורים, התמודדה פתאום עם ביקוש של בערך פי 1.5 מהצורך האמיתי בדיור. אם הבנייה התבססה על ביקוש דמוגרפי, אבל הביקוש לא תאם את ההיצע האמיתי, התוצאה הזו הובילה לכך שהמחירים זינקו בלי פרופורציה. למעלה מ-100% בעשור.

עד כמה השתרש אצלנו הנוהג לרכישת דירה להשקעה? עדות לכך ניתן למצוא בתוכנית מחיר למשתכן. לא מעט מהזוכים לא מהססים להתחיל התהליך בידיעה מראש שמדובר בדירה להשקעה. זה נשמע הגיוני לכולם. אבל בפועל, זוגות צעירים ומשפחות צעירות (שהם מרבית הזכאים והזוכים) רוכשים דירה בהנחה אבל במחיר שהוא עדיין גבוה ומתכננים להשכיר אותה בלי לדעת מה יהיה מצב השוק בעוד כמה שנים כשהיא תקבל טופס 4.

13 שנים לבנות שכונה

הזינוק בביקוש אמור היה להוביל לגידול משמעותי בהיקפי הבנייה, אבל כאן הביורוקרטיה הישראלית והמציאות התכנונית הבעייתית בישראל נכנסה לתמונה. אם לוקח להקים שכונת מגורים בישראל למעלה מ-13 שנים מתחילת התכנון ועד קבלת המפתח, הדרישה הגדולה לדירות לא זכתה להיצע מהיר, כי אם להיצע שגדל בזחילה. והנה אותו המחסור שכולם תמיד דיברו עליו.

היקפי הבנייה עלו בשנים האחרונות. הנתונים מראים שאם ב-2010 החלו להיבנות כ-40.4 אלף דירות חדשות בשנה, ב-2013 כבר החלו להיבנות כ-47.8 אלף וב-2016 כ-55 אלף דירות חדשות בשנה. אבל הממשלה מדברת כל הזמן על כך שזה לא מספיק, שצריך התחלות בנייה משמעותיות הרבה יותר, עד 60 אלף דירות בשנה.

לשם עוד לא הגענו, והאמת? ככל שתמונת המצב מתבהרת לא רק שנראה שלא נגיע לשם, אולי גם לא כדאי שנגיע לשם. נראה שיש מי שהבין את זה, כי ברבעונים האחרונים הגידול בהתחלות הבנייה נבלם והמגמה מעידה דווקא על ירידה. הירידה נובעת גם בגלל מיעוט העסקאות מאז 2017, גם בגלל מחיר למשתכן, גם בגלל מיעוט רכישות של תושבי חוץ אבל גם בגלל הצעדים שנקטה הממשלה נגד המשקיעים שהפילו כנראה גם אסימון אצל הקבלנים.

לגור בדירה שקנו להשקעה

אז כמה דירות באמת צריך בישראל? כמה דירות באמת יש? כמה מההיצע הקיים הוא שקוף בכלל? (בנייה בלתי חוקית, יחידות דיור במושבים, דירות מפוצלות). האמת היא שקשה לדעת. הנתונים רחוקים מלהיות מלאים או אמינים.

משום כך, אנחנו נמצאים היום בנקודת זמן קריטית. כמו שאפשר לראות שהתחלות הבנייה יורדות וכמו שאפשר לראות איך מכרזי מחיר למשתכן בפריפריה לא מצליחים, כך לאט לאט נתחיל לראות בהמשך הדרך כיצד המשקיעים יתמודדו עם השוק החדש.

והנה תרחיש אחד אפשרי. נדגיש שהוא לא בוודאות יקרה, אבל יש לא מעט סימנים שמרמזים שאנחנו עשויים להיות בדרך אליו. בקרוב היצע גדול של דירות להשכרה יבשיל. מאוחר יותר לא מעט דירות מחיר למשתכן יבשילו גם הן וחלקן שייכות אף הן למשקיעים מהדור החדש - משקיעי מחיר למשתכן אם תרצו.

ואז, לפי התרחיש הזה, השוק ישתנה משוק של קונים לשוק של מוכרים ומשוק בו למשכיר יש את הכח לשוק בו השוכרים נותנים את הטון. ייתכן ומשקיעים שחשבו שהדירה שלהם תושכר בקלות ובמחיר גבוה יגלו שטעו ויצטרכו או לעבור להתגורר בדירה (משקיעי מחיר למשתכן) או למכור אותה (משקיע רגיל). זכאי מחיר למשתכן שיחליטו לעבור ישפיעו על הדירות ששכרו עד אז, כלומר על משקיעים אחרים. היצע גדול עשוי לצאת לשוק ובמקרה כזה, המחירים עשויים לרדת.

וכל זה - תרחיש אופטימי או תרחיש פסימי תלוי בנקודת המבט - מבלי לדעת מתי תשתלב בכל זה עליית ריבית. אותה ריבית שירדה והזניקה את המירוץ לרכישת דירה להשקעה עשויה להיות זו שתכביד על כל מי שרכש דירה. ככל שהמשכנתא גדולה יותר, עליית הריבית תהיה משמעותית יותר, וכל מי שלקח משכנתא כזו, ומשלם סכום חודשי שיתחיל לעלות אבל במקביל לא יצליח להשכיר את הדירה שרכש להשקעה במחיר שחשב שיכסה לו את המשכנתא יהיה בבעיה.