פרויקט של אזורים בבני ברק נתקע, השותפים דורשים פיצוי של חצי מיליארד שקל

לשותפים של חברת אזורים בקרקע בבני-ברק, עלייה תוכנן פרויקט משרדים משמעותי, נמאס לחכות. לאחרונה הגישה חברת גהה מבנים והשקעות תביעת בוררות נגד שותפתה על סך של 494 מיליון שקל, בשל אי התקדמות הפרויקט המשותף.

בחודש יולי 2007 התקשרה חברת אזורים, אז בשליטת שעיה בולימגרין, עם חברת "גהה מבנים והשקעות", בשליטת אריה פרידמן ושמעון ריזמן. לפי העסקה, רכשה אזורים מחצית מקרקע בצומת גהה בבעלותה של 'גהה מבנים'. באותה עת חלה על הקרקע תוכנית בתוקף להקמת מגדל משרדים ומסחר. אזורים, הייתה אמורה לפעול להקמת הפרויקט המשותף ולהוציאו אל הפועל. אלא שמלבד עבודות חפירה ודיפון, קידום הפרויקט הוקפא בשל המשבר העולמי ב-2008 והקמת הפרויקט לא מומשה עד היום.

כתוצאה מכך פתחה, כאמור, גהה מבנים הליך בוררות בסך 500 מיליון שקל נגד אזורים שמתנהל בפני הבורר עו"ד שחר בן עמי ממשרד שרקון בן עמי אשר ושות'. את גהה מבנים מייצג בהליך עו"ד יוסי שגב.

המשבר הכלכלי טרף את הקלפים

הקרקע ממוקמת מדרום מערב לצומת גהה, בתחום המוניציפאלי של העיר בני-ברק, אשר עליה אמורות השותפות להקים בחלקים שווים, מגדל משרדים ומסחר בן כ-30 קומות בהיקף של 40 אלף מ"ר. בעבור מחצית מהקרקע שילמה אזורים לשותפתה גהה מבנים 35 מיליון שקל. אזורים דיווחה אז לבורסה כי בכוונתה להתחיל בעבודות להקמת הפרויקט שיימשכו 3.5 שנים, ושיתחילו בשנת 2008. בנוסף הודיעה אזורים כי היקף ההשקעה הכולל הצפוי בפרויקט, כולל עלות הקרקע, מוערך בכ-300 מיליון שקל, ומימון הפרויקט צפוי בעיקרו להתבצע באמצעות ליווי בנקאי, כנגד שעבוד זכויות הצדדים בפרויקט, וכן באמצעות הלוואות שתעמיד אזורים לטובת ביצוע העסקה המשותפת, בתנאים שנקבעו בין הצדדים. כמו כן נקבעו בין אזורים לגהה מבנים עקרונות לניהול הפרויקט ושיווקו, לרבות תשלום דמי ניהול לאזורים, עקרונות למימון הקמת הפרויקט ולהתחשבנות בין הצדדים וכן מנגנונים לרבות זכות סירוב ראשונה בעת מכירה. על פי הערכות, אחד המנגנונים היה פנייה לבוררות במקרה שיתגלעו מחלוקות בין השותפות.

בסוף 2008, בשיאו של המשבר הכלכלי העולמי, אזורים החליטה להקפיא את קידום הפרויקט, וזאת עד שיתברר כיצד יתייצב השוק. בדוחות הכספיים לשנת 2008 ציינה אזורים כי החלה בביצוע תכנון אדריכלי לפרויקט ואף קיבלה זכויות להקמת תחנת תדלוק בפרויקט, והחלה בעבודות חפירה ודיפון. יחד עם זאת ציינה החברה כי היא בוחנת כיצד להמשיך ולקדם את הפרויקט ביחס למצב השוק.

אלא שעד היום, לא מומשו זכויות הבנייה בקרקע, ול"גלובס" כאמור נודע, כי לאחרונה הגישה גהה מבנים תביעה לבוררות בסך 494 מיליון שקל כנגד אזורים, וזאת בטענה כי אזורים לא קידמה את הפרויקט עד להקמתו, ולא הביאה למימוש זכויות הבנייה שהיו עוד בתוקף כשנכנסה כשותפה בקרקע. בנוסף לכך בשנים האחרונות נרשמה בנייה מאסיבית של שטחי משרדים במטרופולין תל-אביב, מה שצפוי להביא להיצף שטחים עם סיום הבנייה של השטחים, וייתכן גם לקושי באכלוסם.

מימון ההשקעה במיליוני שקלים

יש לציין כי מאז רכישת הקרקע, התחלפה השליטה בחברת אזורים, כאשר את השליטה בחברה רכש בשנת 2011 איש העסקים היהודי קנדי הרשי פרידמן. מאז הרכישה הצהיר פרידמן כי בכוונתו לפעול לחזק את ההשקעה בנדל"ן למגורים בישראל ולצמצם את ההשקעה בנדל"ן בחו"ל ובנדל"ן מניב בישראל. על רקע זה תמוהה החלטת החברה שלא לפעול לממש במקום בנייה למגורים, שכן תוכנית המתאר לעיר בני-ברק שאושרה בשנים האחרונות ייעדה את הקרקע המדוברת גם למגורים, בשל הראיה העירונית לרכז את שטחי המשרדים בעיר במרכז BBC, ובשל המחסור החמור ביחידות דיור בעיר. ייתכן והחלטת החברה קשורה במגבלת הגובה שחלה על בני-ברק, בשל האיסור לבצע שימוש במעלית שבת בקרב מרבית הזרמים בחרדים במתגוררים בעיר.

ההרפתקה בבני-ברק עלתה לאזורים לא מעט כסף. בדוחות הכספיים לשנים 2010-2011 הודיעה אזורים כי עד למועד הדוח השקיעה בפרויקט 43 מיליון שקל, ולצורך מימון רכישת הקרקע נטלה אזורים ושותפתה הלוואה מתאגיד בנקאי בסך של כ 59 מיליון שקל, כנגד שיעבוד הקרקע. עוד ציינה בדוחות כי בנוסף להשקעתה של אזורים בפרויקט לצורך רכישת הקרקע העמידה החברה הלוואה בסך 42 מיליון שקל לשותפתה. ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית שנתית בשיעור של 7% לשנה. ההלוואה מובטחת בשיעבוד זכויות השותפה בפרויקט לחברה. עוד ציינה אזורים בסוף 2010 כי בשל העיכוב בהקמת הפרויקט, בחנה אזורים את ערך ההלוואה לעומת שווי הבטוחה וכתוצאה מכך רשמה החברה בשנת החשבון הפרשה לירידת ערך ההלוואה בסך של כ 12 מיליון שקל. עוד צוין כי יתרת ההלוואה נכון לסוף דצמבר 2011 עומדת על סך של כ- 24 מיליון שקל.

בדוחות הכספיים של שנת 2013 ציינה אזורים בדוחות הכספיים כי שווי הקרקע הוערך על ידי השמאית עדינה גרינברג סביב 53-56 מיליון שקל, נכון לדצמבר 2013.

על תביעת הבוררות, דיווחה אזורים בעמוד 25 בדוח הכספי לרבעון השני של 2018, בו ציינה כי שותפתה גהה מבנים דורשת פיצוי כספי של 494 מיליון שקל כולל מע"מ,

וכי להערכתה, היא מחזיקה בטענות הגנה טובות מאוד, לאור התנהלות הצדדים, וכי היא מעריכה כי סיכויי התביעה להתקבל נמוכים מ-50%. לאור זאת, לא נכללה הפרשה של הסכום בדוחותיה הכספיים. בנוסף ציינו בחברה בדוחות כי מבדיקה של מומחה כלכלי מטעמה לתובעת לא נגרם נזק כלכלי בגין דחיית הפרויקט ואין הצדקה לתביעת הפיצוי. כמו כן ציינה כי סכום הפיצוי מבוסס על נתונים מופרכים, וכי בכוונתה של אזורים להגיש תביעה שכנגד, פיצוי על נזקים, והיפרדות.

על תביעת הבוררות, דיווחה אזורים בעמוד 25 בדוח הכספי לרבעון השני של 2018, בו ציינה כי שותפתה גהה מבנים דורשת פיצוי כספי של 494 מיליון שקל כולל מע"מ,

וכי להערכתה, היא מחזיקה בטענות הגנה טובות מאוד, לאור התנהלות הצדדים, וכי היא מעריכה כי סיכויי התביעה להתקבל נמוכים מ-50%. לאור זאת, לא נכללה הפרשה של הסכום בדוחותיה הכספיים. בנוסף ציינו בחברה בדוחות כי מבדיקה של מומחה כלכלי מטעמה לתובעת לא נגרם נזק כלכלי בגין דחיית הפרויקט ואין הצדקה לתביעת הפיצוי. כמו כן ציינה כי סכום הפיצוי מבוסס על נתונים מופרכים, וכי בכוונתה של אזורים להגיש תביעה שכנגד, פיצוי על נזקים, ולהיפרדות.

מאזורים נמסר בתגובה: "הנושא נדון במסגרת הליכי בוררות. לא נוכל להתייחס לטענות פרטניות כאלה ואחרות".