משכירי הדירות על המוקד של רשות המסים

מסקירה שפרסם הכלכלן הראשי באוצר על ענף הנדל"ן למגורים לרבעון האחרון של 2016, עלה כי רמת הציות לדיווח על הכנסות משכר דירה על-ידי "מרובי נכסים" - נמוכה. כך - שיעור מעלימי המס נע בין קרוב למחצית מהמשכירים דירות בתל-אביב ועד 75% מהמשכירים ברחובות ובשפלה. על הרקע הזה, רשות המסים הציבה את המאבק בהעלמות המס בשוק זה במקום גבוה בסדר העדיפויות שלה.

ב-2014 נשלחו יותר מ-100 אלף מכתבים לאזרחים, ובהם דרישה לדווח על כלל מקורות ההכנסה שלהם, כחלק מפעילות מחלקת המודיעין במס הכנסה. המכתבים נשלחו לאנשים שאין להם תיקים ברשות המסים, אולם בהתאם להצלבות מידע שבוצעו וסימנים מחשידים אחרים, עולה כי על פניו יש להם הכנסות שאינן מדווחות. כחלק מפעולות אכיפת הדיווח נחקרו בשלב הראשון עשרות אזרחים מכל הארץ, שקיבלו את דרישות הדיווח ולא הגישו דוחות.

גלי מעצרי משכירי דירות

בהמשך לכך, במחצית השנייה של 2015, החלה רשות המסים לבצע גל מעצרים של משכירי דירות שאינם מדווחים על הכנסותיהם מהשכרת הדירות, ונעצרו עשרות בעלי דירות שהושכרו. בין היתר נעצרו אישה בת 68 שהעלימה על-פי החשד הכנסות מ-6 דירות בבעלותה בתל-אביב, בירושלים, באילת ובטבריה; תושב חוץ, שהעלים בעשור האחרון, על-פי החשד, הכנסות בסך כ-1.5 מיליון שקל, שקיבל מהשכרת 4 דירות שבבעלותו; בני זוג שכירים מיהוד, החשודים כי העלימו הכנסות מהשכרת 15 דירות שבבעלותם, בסך כ-3 מיליון שקל; ועוד.

גל מכתבים נוסף שנחשף ב"גלובס" יועד ונשלח לבעלי שתי דירות בלבד באזורי ביקוש, בעיקר במרכז הארץ, אשר בהם הסבירות כי דמי השכירות על הדירה השנייה - באם זו מושכרת - עולים על סכום הפטור הקבוע בחוק.

עוד במסגרת המאבק, הוגשו כתבי אישום נגד בעלי דירות שונים שהואשמו בהעלמת הכנסות, ובהם כתב אישום שהוגש בחודש שעבר נגד תושב תל-אביב שהפעיל עסק להשכרת עשרות דירות, והסתיר הכנסות בסך כ-4.6 מיליון שקל מרשויות המס; כתב אישום אחר נגד תושב נתניה, בעלים של דירות מגורים, אולמות ייצור ומחסנים בנתניה, אשר הסב את חלקם ל-53 דירות קטנות, שהושכרו כ"יחידות הלנה", מבלי לדווח על הכנסותיו מההשכרה בסכום של כ-2.7 מיליון שקל; וכן כתב אישום נגד איש עסקים, אזרח בלגיה, המבקר בישראל "באופן רציף ותדיר", בגין העלמת הכנסות מהשכרת 14 דירות (חלקן מפוצלות) בישראל, רובן ככולן בתל-אביב, בכוונה להתחמק ממס בגין הכנסה בסך של כ-7.2 מיליון שקל.

הרשות הציבה כמטרה גם את מעלימי המס בשוק משכירי הדירות לטווח קצר. במסגרת מבצע רחב לתפיסת מעלימי מס בקרב ציבור משכירי הדירות בכלל, ערכה רשות המסים מבצעי ביקורת מרובים בקרב משכירי דירות לטווח קצר, באמצעות אתרי אינטרנט כדוגמת Airbnb ובוקינג.קום.

שרגא בירן ו-24 הדירות

במקביל לזירה הפלילית, התנהלו מול רשות המסים מחלוקות אזרחיות סביב השאלה האם השכרת ריבוי דירות מהווה עסק או השכרה פרטית. הכללים בנוגע לסיווג ההכנסות בנוגע להשכרת דירות מגורים - הקובעים את האבחנה בין 10 דירות, 5 דירות ומתחת ל-5 - פורסמו על-ידי רשות המסים על רקע פסק דינו של בית המשפט העליון מינואר השנה בעניינו של עו"ד שרגא בירן, במסגרתו נקבע כי בירן, מעורכי הדין העשירים בישראל, ישלם מס בשיעור המוטל על "עסק" בגין הכנסותיו מהשכרת 24 דירות שהיו בבעלותו בתל-אביב, בירושלים וברחובות, ולא מס מופחת בגין השכרת דירות באופן פרטי.

ההחלטה ניתנה במסגרת ערעור שהגישה רשות המסים על הכרעת המחוזי בעניינו של בירן, וערעור נוסף שהוגש בעניינם של האחים דפנה ודן לשם שירשו 24 דירות ו-4 נכסים עסקיים מאביהם המנוח, והשכירו את כל הנכסים הללו - תמורת כחצי מיליון שקל בשנה לכל אחד מהם - ובית המשפט המחוזי קבע כי גם הם ישלמו מס מופחת בשיעור של 10%, המוטל על אזרחים המשכירים דירות ונכסים באופן פרטי.

העליון קיבל את שני הערעורים שהגישה המדינה, וקבע כי גם בירן וגם האחים לשם ישלמו מס על השכרת הדירות כמי שמפעילים "עסק", ולא כבעלי דירות פרטיים הזכאים למס המופחת.