האם בעלי הווילות בת"א ייאלצו לשלם ארנונה מלאה על המרתפים שבבעלותם?

לידיעת בעלי הווילות עם המרתפים בתל-אביב: ייתכן שבקרוב תתחילו לשלם ארנונה על מלוא שטח המרתף שבבעלותכם, ולא תיהנו עוד מהנחה על 25% מהשטח, כפי שהיה נהוג עד כה. זאת, לאחר שבית המשפט העליון הורה לעיריית תל-אביב לפעול בהקדם לתיקון אפליה שהנהיגה בין תושבי העיר, במסגרתה נהנו בעלי הווילות היוקרתיות מהנחת ארנונה על המרתפים בבעלותם, בעוד בעלי המרתפים בבתים משותפים - לא נהנו מכל הטבה. בית המשפט השאיר את שיקול-הדעת כיצד לתקן את האפליה בידי העירייה - אשר יכולה לפעול כעת באחת משתי דרכים: מתן הטבה גורפת לכל בעלי המרתפים בעיר או שלילת ההטבה שניתנת כיום לבעלי הווילות. האופציה הראשונה תגרע מקופת העירייה הון לא מבוטל.

קביעתו של העליון סובבת סביב טענות לאפליה שעלו על רקע העובדה שבעלי הווילות היוקרתיות בתל-אביב נהנים מהטבת ארנונה ששווה אלפי שקלים - רק 75% משטח המרתפים שלהם חויב בארנונה. על 25% מהשטח הם קיבלו "הנחה". מנגד, בעלי המרתפים בדירות מגורים "רגילות", בבתים משותפים, נאלצו לשלם ארנונה עבור כל שטח המרתף שלהם. למה? ככה נקבע בצו הארנונה של עיריית תל-אביב, אשר אותו לא יכלה העירייה לתקן לכאורה לפי חוקי ההקפאה. על-פי הצו: "שטח מרתף בווילות, המשמשות למגורים בלבד, יחויב ב-75% משטחו בלבד". על-פי הוראה זו, בעליו המאושרים של מרתף השוכן בווילה - מבנה יוקרתי "המכיל יחידת מגורים אחת או יותר ולכל אחת מהן כניסה נפרדת שלא דרך חדר מדרגות משותף" - יידרש לשאת בתשלום ארנונה אך ורק עבור 75% משטח המרתף. מנגד, בעלים של מרתף המשתייך לדירת מגורים "רגילה" - כזו שהכניסה אליה היא דרך חדר מדרגות משותף - ייאלץ לשלם עבור מלוא השטח, ללא הקלות כלשהן.

ההוראה הזאת הייתה הבסיס להליכים משפטיים ממושכים - בהם פתחה בעלת דירת גן בבית משותף בתל-אביב, שדרשה את אותה הנחת ארנונה לה זכאים בעלי הווילות בעיר - ואשר הגיעו להכרעתו של העליון השבוע, במסגרת ערעור שהגישה עיריית תל-אביב על החלטת בית המשפט. בערעור תקפה העירייה את הכרעתו של בית המשפט המחוזי אשר קבע כי על העירייה להחיל את ההנחה הקבועה בצו הארנונה המפלה גם על מרתף דירתה.

הערעור של העירייה התקבל במובן זה שלבעלת דירת הגן לא תוענק הנחה בארנונה על מרתפה, ואולם בדרך ספגה העירייה גם קביעה עקרונית ומחייבת לפיה עליה לתקן את האפליה בחיוב הארנונה על מרתפים בעיר החל מצו הארנונה הבא.

  האפליה ותיקונה

סיפור שמתחיל בבקשה להנחה

ראשיתו של הסיפור בדרישה שהעלתה תושבת העיר, ענת חרחס, בפני העירייה, לקבל הנחה בתשלום הארנונה על המרתף בדירתה. בבעלות חרחס דירת גן המצויה בקומת הקרקע של בית משותף ברחוב בבלי בתל-אביב. בהתאם להיתרי בנייה שאושרו על-ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל-אביב, הרחיבה חרחס את הדירה, באמצעות הוספת 30 מ"ר לשטח הדירה; בניית מרתף תת-קרקעי בשטח של 110 מ"ר; ובניית כניסה נפרדת לדירה.

החל משנת 1992, צו הארנונה של עיריית תל-אביב קובע כי "שטח מרתף בווילות, המשמשות למגורים בלבד, יחויב ב-75% משטחו בלבד". "וילה" מוגדרת בצו כ"בנין המכיל יחידת מגורים אחת או יותר ולכל אחת מהן כניסה נפרדת שלא דרך חדר מדרגות".

בשנת 2006, החליטה מועצת העירייה לקבוע "תעריף אחיד למרתפים" באמצעות ביטול הסעיף המקנה את ההנחה לבעלי הווילות בעיר, וזאת על-מנת להשוות את אופן חיוב מרתפים בווילות למרתפים בדירות המצויות בבתים משותפים, ולשם "יצירת אחידות בחיוב מרתפים המשמשים למגורים". בהתאם לכך, פנתה העירייה לשר הפנים ולשר האוצר בבקשה לאשר את התיקון המוצע בצו - את ביטול ההנחה למרתפים בווילות - ואולם השרים סירבו לבקשה זו.

בפברואר 2010 שלח מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב הודעת תשלום לחרחס, במסגרתה, היא חויבה בדמי ארנונה בתעריף מלא עבור המרתף. לאחר שהשגה אשר הוגשה על-ידה נדחתה, הגישה חרחס ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה על החלטה זו, בטענה כי יש להחיל עליה את ההנחה הקבועה בצו הארנונה. הערר נדחה לאחר שנקבע כי לחרחס אין וילה. בהחלטה נקבע כי "נכון הוא שלא נאה למשיב לגבות ממחזיקי מרתפים כאלה תשלום מלא עבור החזקת מרתפם ולהפלות לטובה בעלי וילות". הועדה קבעה כי אין בסמכותה לעסוק בטענת האפליה אך היא מצטרפת להמלצות בתי המשפט בתיקים שהיו בעבר כי יש לתקן את האפליה.

חרחס לא ויתרה והגישה ערעור על החלטת ועדת הערר לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב, אשר בגדרו נדחתה טענת האפליה שהעלתה - באשר לחיוב בארנונה של מרתף המצוי בדירות בבתים משותפים לעומת מרתף המצוי בווילות. זאת, בשל חוסר סמכות עניינית. גם לגופו של עניין דחה בית המשפט לעניינים מנהליים את הערעור, בקובעו כי הסעיף הרלוונטי בצו הארנונה אינו חל על המרתף של חרחס, משום שהדירה אינה עונה על הגדרת המונח "וילה", הקבועה בצו הארנונה.

בין לבין, ב-2012, הצעות שעלו בישיבות מועצת העירייה לתיקון צו הארנונה כך שיחול על כל בעלי המרתפים בתל-אביב - נפלו.

ב-2013 ניסתה חרחס את מזלה בבית המשפט שוב, והגישה עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב, במסגרתה ביקשה מבית המשפט להצהיר, בין היתר, כי ההנחה בצו הארנונה תחול על מרתפים בכל סוגי מבני המגורים בתחומי העירייה, לרבות דירות בבית משותף, ולא רק על מרתפים של וילות; עוד התבקש בית המשפט לקבוע כי הסעיף המקנה את ההנחה, בנוסחו הנוכחי, גורם ל"אפליה אסורה", ומשכך אינו חוקי ובלתי סביר.

עיריית תל-אביב השיבה על הטענות כי בשל חוקי ההקפאה, ידיה כבולות מלשנות את הצו, שכן יש בכך משום שינוי שיטת החישוב של שטח הנכס, אשר נאסר על-פי דין.

חרחס הפסידה ב"סיבוב הראשון" במחוזי, לאחר שנקבע כי מאחר שלא מדובר במרתף שאושר למגורים, אלא לשימושי מחסן, הרי ש"הרציונל אשר חל על ההנחה ביחס למרתף מגורים בוילה לא מתקיים". טענת האפליה לא הוכרעה. חרחס לא השלימה עם פסק הדין, הגישה ערעור לעליון, וזה החזיר למחוזי את הדיון לשם הכרעה מחודשת בשאלה האם יש להחיל ההנחה הקבועה בצו הארנונה גם על מרתפים המצויים בבתים משותפים, בשל קיומה של אפליה אסורה. על שאלה זו השיבה השופטת יהודית שיצר בחיוב. בית המשפט המחוזי קבע כי העירייה לא הציגה כל הסבר המצדיק אפליה בין מרתפי וילות למרתפים של דירות בבתים משותפים.

השופטת ציינה כי "התנהלות העירייה מלמדת שלא ראתה בעניין של העותרת רק מקרה בודד, אלא שניסתה לבחור בדרך שלא תביא לגריעת סכומים מקופתה בגין תשלומי ארנונה. גישה זו אין לקבל. חובת ההגינות ותום-הלב המוגברים החלים על העירייה כרשות ציבורית, מחייבים אותה ליתן אותה הקלה סבירה והגיונית גם לבעלי מרתפים בבתים משותפים, ולא לבטל את ההטבה לכולם, במיוחד כאשר הרציונאל להקלה, ממשיך להתקיים בשני המקרים. החלת ההקלה מתבקשת על מרתפים הזהים באופיים, בשל האוורור והאור המוגבלים".

בהתייחסו לטענת העירייה, לפיה שינוי צו הארנונה נוגד את דיני ההקפאה, האוסרים על שינוי שיטת חישוב שטח הנכס, קבע בית משפט המחוזי כי החלת ההנחה בצו הארנונה, באופן שוויוני, הן על מרתפים של וילות והן על מרתפים המצויים בבתים משותפים, אינה עומדת בניגוד לדיני ההקפאה. השינוי המתבקש, כך הדגיש בית משפט המחוזי, אינו מהווה שינוי שיטת החישוב של הנכס, "ואין הוא מורה כיצד למדוד את שטח המרתף", אלא הוא רק מקנה הנחה של 25% בתעריף הארנונה.

עיריית תל-אביב לא מוותרת

הפעם העירייה הייתה זו שלא השלימה עם פסק הדין והביאה את הדיון לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון, בפסק דינו של השופט אורי שהם (שפרש לגמלאות), ובהסכמת השופטים ניל הנדל ויעל וילנר, קבע כי יש לבטל את הסעד האופרטיבי שהעניק בית המשפט המחוזי לחרחס - לפיו היא תזכה להנחה בארנונה כמו בעלי הווילות; ואולם במקביל הורה על העירייה לתקן את האפליה בין בעלי המרתפים בעיר בהקדם. "על עיריית תל-אביב לפעול לתיקון ההפליה בהתאם לשיקולדעתה, ועל-פי דין - בין אם בדרך של מתן הטבה גורפת לבעלי מרתפים; בין אם בדרך של שלילתה, כפי שביקשה לפעול בשנת 2006; ובין אם בכל דרך אחרת שאינה מפלה ואינה סוטה מהוראות ההקפאה. זאת, החל בצו הארנונה הבא שתאשר המועצה", נקבע בהחלטת העליון.

העליון קבע כי העירייה צדקה בטענה שהעלתה, לפיה חרחס השתהתה בהגשת העתירה. השופט אורי שהם ציין כי "לו המשיבה (חרחס; אל"ו) הייתה צועדת בדרך המלך ומגישה את העתירה בזמן אמת, הייתי מוכן להורות לעירייה להשיב לה את החיוב העודף - ולו בשל תרומתה לתוצאה של תיקון הפגם. דהיינו, אף אם במצב זה הייתי קובע שלגבי צדדים אחרים מסורה בידי העירייה הבחירה כיצד לפעול, וההוראה לשמור על שוויון תחול כלפי עתיד, ביחס למשיבה עצמה תחול חובת השבה. ואולם, לנוכח התנהלותה בפועל יש לתת משקל לשיהוי הסובייקטיבי, ולהימנע ממתן סעד של השבה למשיבה".

לגישתו של שהם, "תוצאה זו, מאזנת בין האינטרס הציבורי בשמירה על שלטון החוק לבין הפגם בהתנהלות המשיבה".

מעיריית תל-אביב-יפו נמסר בתגובה: "מדובר בעיוות בצו הארנונה שאותו ביקשה העירייה לתקן עוד בשנת 2006, אולם שרי האוצר והפנים דחו את בקשתה ועתה מאפשר זאת פסק דין תקדימי של בית המשפט העליון. בהתאם לפסק הדין תתוקן האפליה בצו הארנונה לשנת 2019".