קק"ל, ותמ"ל וכפר מל"ל: לא יהיה פיצוי נוסף על הקרקע

בית המשפט המחוזי מרכז דחה עתירה שהגישו 20 בעלי נחלות במושב כפר מל"ל בשרון נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) המקדמת תוכנית בנייה על קרקעות חקלאיות של המושב שנמצאות בתחומי הוד השרון. התוכנית כוללת 1,755 דירות, 13 אלף מ"ר תעסוקה ומסחר, שטחים למבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים, והיא אושרה להפקדה בוועדה המחוזית ועשויה לעבור מהוועדה המחוזית למסלול הוותמ"ל.

בפסק הדין התקדימי, הנוגע בסוגיה העקרונית של זכויות החקלאים על אדמות שהם חכרו, יש אירוניה מסוימת, מכיוון שהוא ניתן דווקא הקשר של המושב כפר מל"ל בשרון שבו נולד אריאל שרון, אחד הלוחמים הנחרצים ביותר בעד זכויותיהם של חברי המושבים בקרקעות החקלאיות שחכרו. אחד מבעלי הנחלות שעתרו לבית המשפט הוא עמרי שרון, שירש את נחלת המשפחה בכפר מל"ל מסבתו ורה שיינרמן. פסק הדין בעצם סותר את העמדה של משפחת שרון, כאילו החוזים המקוריים מול קק"ל מעניקים זכויות ייחודיות.

סלע המחלוקת בבג"ץ הקשת המזרחית

השבת הקרקע לרמ"י אינה נוגעת לחלקת המגורים (חלקה א') של בעלי הנחלות במושב, בשטח של כ-10 דונם הכולל את בית המגורים של בעל הנחלה וזכות לעוד שני בתים להורי בעל הנחלה ולבן הממשיך שלו, אלא לחלקים מתוך החלקות החקלאיות של הנחלות (חלקות ב'). 20 בעלי הנחלות בקרקע קיבלו הודעות מרמ"י על ההשבה הנדרשת, כשהשטח להשבה של הנחלות נע בין 2 ל-8 דונם.

המאבק הוא על תהליך השבת הקרקע בעת שינוי הייעוד התכנוני ועל הפיצוי המגיע לבעלי הנחלה. זה היה גם סלע המחלוקת בפרשת הסדרי הפיצוי הנדיבים של מועצת מקרקעי ישראל בתקופתו של שרון. ההחלטות בוטלו בפסק הדין הידוע (שיח חדש והקשת הדמוקרטית המזרחית), בו נולד בבג"ץ המושג צדק חלוקתי.

התעריף הבסיסי לפיצוי החקלאים במקרה זה הוא קצת למעלה מ-30 אלף שקל לדונם חקלאי. חקלאי המשתף פעולה עם רמ"י בהליך השבת הקרקע, יקבל תמריץ של 50% נוספים על התעריף. בתוכניות בנייה גדולות יקבל החקלאי גם תמריץ מיוחד לפי חוק הוותמ"ל - תוספת של 20% לתעריף הפיצוי עבור כל דונם שהושב לרמ"י. סך-כל הפיצוי הכספי המקסימלי לדונם עומד על קרוב ל-60 אלף שקל לדונם.

לחוכרים במושבים ובקיבוצים נשמרת זכות מיוחדת נוספת: זכות הייזום, שמשמעותה הזכות לרכוש בלי מכרז ובמחיר משוקלל של תוצאות מכרזי הקרקע באותו מתחם, זכויות בנייה בפרויקט ביחס לתרומתו לקרקע הכללית בפרויקט ולהיכנס ליזמות בפרויקט, וזאת עד ל-20% מזכויות הבנייה במרכז הארץ ו-25% מהזכויות בפריפריה.

 עמרי שרון/ צילום : עינת לברון

טענה ל"זכויות חכירה לצמיתות"

סלע מחלוקת עיקרי הוא הפרשנות לחוזי החכירה של בעלי הנחלות מול קק"ל. חוזים אלה נחתמו עם המושבים הוותיקים שהוקמו לפני הקמת המדינה והקמת רמ"י, והם קרויים "חוזי קק"ל" ונחשבים לעדיפים על חוזי החכירה הסטנדרטיים של רמ"י, אף שרמ"י נכנסה בנעלי קק"ל בניהול השוטף של ענייני הקרקעות במושבים.

כפר מל"ל, כמו מושבים ותיקים אחרים, כפופים להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ומנוהלים בפועל על-ידי רמ"י. יחד עם זאת, הם טוענים, באמצעות עו"ד תמי אבשלום ממשרד עו"ד שרגא בירן, כי "הזכויות המוקנות להם בהסכמי החכירה הן ייחודיות להסכמים שלהם, והחוק אינו מתיר לדרוש השבת קרקעות שמוחכרות בתנאים אלה". בעלי הנחלות מכפר מל"ל דרשו להצהיר כי "הסכמי החכירה המקוריים מקנים להם זכויות חכירה לצמיתות, שמתחדשות כל 49 שנים".

לגבי הסמכות של רמ"י ומוסדות התכנון להשיב למדינה בהליך מהיר קרקעות לטובת בנייה למגורים בהיקף גדול, סמכות העומדת בלב החקיקה של הוותמ"ל ב-2014, קבע השופט אילן שילה כי "אין נפקה מינה אם השינוי חל עקב החלטת קק"ל או עקב החלטה סטטוטורית, שהרי את מקומה של קק"ל בעניין זה תפסה רמ"י, כלומר מדינת ישראל. החלטת רמ"י ליזום תוכנית לצורך הליך סטטוטורי שמשנה את ייעוד הקרקע היא דבר מובן מאליו, ובמיוחד לנוכח החוק ומטרותיו".

נחלה כוללת גם את כל השטח החקלאי

בהסכם החכירה המקורי של כפר מל"ל מול קק"ל נאמר כי "במקרה שהקרן תמצא לנכון מטעם ציבורי לשנות את זכות החכירה החקלאית לזכות חכירה עירונית העוברת בירושה, הנקראת להלן 'זכות הבנייה', בין בשביל בניינים ובין בשביל גידולים אינטנסיביים על-ידי ערים, תשיב הקרן את הנחלה אליה.

"לחוכר יש הזכות לקבל לבחירתו תמורת נחלתו שהושבה לקרן, או פיצויים כספיים בהתאם לחוזה, או זכות חכירה עירונית על אחת מהנחלות העירוניות שהקרן הקיימת תיצור על הנחלה המושבת".

השופט שילה הצביע על כך ש"כבר בפתחו של הסכם החכירה המקורי הוגדר המונח 'נחלה' ככולל את מלוא הקרקע המוחכרת, לרבות חלקה א', שהשבתה לא נדרשת כלל. מונח זה חוזר ונשנה בהוראות שונות של ההסכם". זוהי נקודת מפתח, משום שהמונח "נחלה" כולל הן את קרקע המגורים סביב הבית והן את הקרקע החקלאית בחלקות ב'.

אחת הדרישות של בעלי הנחלות מכפר מל"ל הייתה לקבל פיצוי נוסף וייחודי, על-ידי קבלת "זכות חכירה עירונית", כלומר קרקע לדירה, כפי שלגרסתם נובע מהחוזה המקורי עם קק"ל. 

השופט הדגיש פעמים אחדות בפסק דינו כי בחוזי החכירה של קק"ל מדובר באפשרות פיצוי בקרקע כנגד השבת כל הנחלה, עם דגש על המילה "כל", כאשר המונח "נחלה" כולל הן את בית המגורים של החוכר, את חלקה א' שסביב ביתו, ואת מלוא השטח החקלאי (חלקות ב').

"אין העותרים זכאים לפיצוי בקרקע"

בית המשפט קבע כי "אמנם ההשבה של חלקה ב' מצמצמת את שטח הקרקע החקלאית השייכת לנחלה, אך אינה פוגעת בזכות החוכר על ביתו. ההיגיון של דיור חלוף, בדרך של פיצוי בזכות חכירה על קרקע לבנייה, אינו הולם למקרה שכזה. יוצא אפוא שבהשבה של חלקים מהנחלה אין חובת תשלום פיצוי בקרקע, על אחת כמה וכמה כאשר נותרת לעותרים חלקה א', שמהווה חלק ניכר מהנחלה, ועליה בית המגורים.

"מסקנתי היא אפוא שאין העותרים זכאים לפיצוי בקרקע, מהטעם שהם ממשיכים לאחוז בבתיהם ובזכויותיהם בחלקות א'. כל עוד לא נפגעה זכותם של העותרים בבתיהם, כשבמקרה זה גם לא נפגעה זכותם בחלקה א', איני רואה שיש לפצותם בקרקע נוספת לבנייה".

הפיצוי, אם כך, על הפקעת הקרקע החקלאית של בעלי הנחלות לטובת הבנייה בהוד השרון שתשווק במכרזים ליזמים, יהיה רק פיצוי כספי על-פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, או בהסכם פרטני מול בעל הנחלה.

עו"ד תמי אבשלום מסרה בתגובה לפסק הדין כי "בעתירה מינהלית זו דרשו העותרים לבטל צווים, שהוציאה רמ"י ובפסק הדין בית המשפט אכן ביטל את הצווים, כך שהמדובר בניצחון מבחינת העותרים. חכירות העותרים בקרקעות הן חכירות ייחודיות, שנוצרו לפני כ-100 שנים, המתחדשות לצמיתות ואף רשומות על-שם החוכרים בטאבו. מעמד העותרים וזכויותיהם הקנייניות המיוחדות בקרקעות תלוי ועומד בהליכים משפטיים (בפני השופט שמובלביץ), ופסק הדין לא נועד להכריע בהם ולא הכריע בהם".