100 מיליון שקל או 1.9 מיליארד שקל: מהו שווי הקרקעות שקיבלה המדינה מנשות הדסה?

1. בשנה האחרונה מתנהל ומתגלגל בבתי המשפט אחד הסכסוכים הכספיים הגדולים ביותר במשק, לפחות לפי היקפו הכספי, וכל זאת הרחק מאור הזרקורים. במוקד, איך לא, קרקעות, שהרי בעשור האחרון שוויין קפץ פי כמה, והפך קרקעות בשווי היסטורי נמוך לפוטנציאל השבחה רב-ערך.

הסכסוך, שנמשך כבר שנתיים לפחות, הגיע עד לפתחו של בית המשפט העליון, אחרי ערעור על הערכאות הקודמות בבית המשפט המחוזי בירושלים ומחכה לתשובת הצד הנתבע. הצד התובע הוא ארגון נשות הדסה, למעשה בעל השליטה בבית החולים הדסה והצד הנתבע: מדינת ישראל. מוקד הסכסוך: הקרקעות שהועברו לבעלות המדינה במסגרת תוכנית ההבראה של בית החולים לפני כארבע שנים.

תזכורת בקליפת אגוז: בית החולים הדסה נקלע לקשיים כספיים ולמעשה לפשיטת רגל, נאלץ לפנות לבית המשפט, וקיבל חבילת חילוץ מהמדינה תמורת תוכנית התייעלות. החבילה כללה יותר ממיליארד שקל בהזרמות רב-שנתיות ופעולות נוספות. במסגרת התוכנית הסכים בית החולים להעביר שורה של קרקעות שלא בשימוש, ולפי מה שנחשף בבית המשפט גם קרקעות פרטיות בבעלות ארגון נשות הדסה.

 כמה כסף

תוכנית החילוץ גררה ביקורת חריפה על הניהול הכושל של בית החולים - כולל בטור הזה - שאילץ את המדינה להושיט יד אל כיסם של משלמי המסים. אלא שבחוכמה שבדיעבד, לא בטוח שהמדינה עשתה בכלל עסקה רעה. נהפוך הוא: ייתכן אפילו שהיא הרוויחה ממנה.

2. ארגון נשות הדסה הוא גוף פילנטרופי ללא כוונת רווח שהוקם לפני כ-100 שנה. אחת ממטרותיו העיקריות היא לקדם את מערכת הבריאות בישראל, ולדברי הארגון הוא תרם עד היום מיליארדי דולרים לצורך ביסוס המרכז הרפואי האקדמי בירושלים.

בנושא הזה נשות הדסה צודקת ונדמה לי שנעשה להן עוול. עד 2014 הן תמכו בצורה משמעותית בבית החולים, הקימו מוסד מפואר ובניגוד לבתי חולים אחרים, שרובם נמצאה בבעלות המדינה או בבעלות קופות החולים - בעיקר קופת חולים כללית, הצליח להסתדר בזכות תמיכה חסרת תקדים של ארגון נשות הדסה. זה ללא ספק ייאמר לזכותן. הבעיה היא שהן לא השכילו לבחור את המנהלים הנכונים עד לקריסתו של בית החולים.

לפי הנתונים שסיפק ארגון נשות הדסה, היקף התמיכה בבית החולים בעשור שהסתיים בסוף 2012 הגיע לסכום של כ-950 מיליון דולר, ובנוסף היקף התמיכה של נשות הדסה בתקופה זו בפרויקטים אחרים בארץ הסתכם במעל ל-200 מיליון דולר נוספים. כמובן שתוכנית ההבראה לא 'שחררה' את הארגון מהמשך התמיכה, והוא התחייב להעביר לבית החולים תמיכה כספית שנתית בהיקף של 19 מיליון שקל לפעילותו השוטפת, ולגייס תרומות כדי לפרוע הלוואה של כ-137 מיליון שקל שנלקחה מבנק איגוד לצורך בנייתו של מגדל האשפוז, כמו גם מחיקה של הלוואות בעלים.

נשות הדסה קיבלו את הקרקעות, שכיום נמצאות במחלוקות, בשנות ה-50 וה-60 כנגד התחייבותן להקים את בית החולים ולפתח אותו. הן הקימו את מבני בית החולים על שטחים שזכויות החכירה בהם בבעלותן ותוך העמדת המבנים והשטח עליו הם הוקמו, לשימוש בית החולים, ללא תשלום במשך עשרות שנים. כעת, מה שארגון נשות הדסה טוען הוא שהקרקעות שהועברו למדינה תוך התחייבות להנזלתן ולהעברת הכסף לבית החולים - שוות הון תועפות והמדינה מנסה לגמד את שוויין כדי להעביר כמה שפחות כסף להבראת בית החולים.

3. הערעור שהגיש ארגון נשות הדסה לבית המשפט העליון מציף את המתיחות בין המדינה לארגון סביב אופן ניהול בית החולים ולמעשה חושף את הכישלון הניהולי עד לקריסתו של בית החולים. ארגון נשות הדסה מאשים בריש גלי את המדינה בקריסתו של בית החולים ובהבאתו לגירעון של כ-1.3 מיליארד שקל, וגם מפרט אחת אחת את הטענות נגד המדינה בסוג של כתב אישום. "המדינה, בחוסר תום לב משווע, ביקשה לאחוז את החבל משני קצותיו: מחד, תחת האצטלה כי מדובר בבתי חולים ציבוריים, המדינה החילה על בית החולים רגולציה מכבידה ביותר וגלגלה אליו את גירעונות קופות החולים; כמו כן, חויב בית החולים לספק שירותים רפואיים לקופות החולים במחירים שנקבעו ונקבעים על ידי משרד הבריאות, ובהתאם לכללי ההתחשבנות שהכתיבה המדינה - כאלה אשר גרמו לבית החולים להפסדים כספיים ניכרים, חייבה את בית החולים להמשיך לקיים לימודים אקדמיים בפקולטות גירעוניות מבלי שתתמוך בהם ועוד; מאידך, בטענה כי מדובר בבית חולים פרטי, המדינה לא העניקה לבית החולים מענקי ייצוב ואיזון ולא אפשרה לבית החולים להגדיל את הכנסותיו. בעוד שהמדינה מימנה את קופות החולים ואת בתי החולים שבבעלותן ואת בתי החולים הממשלתיים, כחלק ממערכת הבריאות הציבורית הנתמכת בסיוע התקציבי והתזרימי של המדינה, בית החולים הדסה - לא קיבל דבר", נכתב בערעור.

יש בטענות של נשות הדסה נגד התנהלות המדינה הרבה מן הצדק. אכן, בתי חולים שמתנהלים כעמותות, ולא בבעלות המדינה או בבעלות קופות החולים, סובלים מראש מנחיתות תקציבית. אכן, גם בנושא הלימודים האקדמיים בפקולטות בהדסה יש צדק בטענות של נשות הדסה.

אבל זה לא ממעיט מעניינים תקציביים אחרים שבו בית החולים נהג בפזרנות כמו בהסכמי השכר שלו ובהסכמי השר"פ שלו. בסופו של דבר הכל מתנקז לאיכות הניהול וזו לא הייתה מן המשובחות ונמשכה לאורך יותר מדי זמן רב. הרי גירעון של 1.3 מיליארד שקל לא נצבר בן יום, זה תהליך ארוך שבו התעלמו מהבעיות עד שהן התפוצצו לכולם בפנים.

4. ארגון נשות הדסה העביר למדינה נכסי מקרקעין בבעלותו הפרטית - להבדיל מבית החולים - בהיקפים די משמעותיים, וכל זה למטרה אחת: הנזלת הנכסים לצורך תמיכה בבית החולים. לפי הסכם ההבראה במידה ויתרת השווי נטו של הקרקעות תעלה על הסכום שנותר לפירעון מהלוואות המדינה, המדינה אמורה להעביר את היתרה לקרן של בית החולים שתשמש למימון פעילותו.

ההסכם עוד קבע כי מי שיקבע את שוויין של הקרקעות הוא השמאי הממשלתי הראשי שהכרעותיו לפי ההסכם "תהיינה סופית ומוחלטת ולא ניתנת לערעור ותחייב את הצדדים", לאחר שהוא ישמעו את הטענות. מה שקרה הוא שלגבי מרבית הנכסים המועברים הגיעו להסכמה על שווי מצטבר של כ-200 מיליון שקל. אלא, שדווקא לגבי חמישה מהנכסים שהועברו, המרכזיים והגדולים שבהם, לא הושגה הסכמה באשר לשוויים ושם נמצא הכסף הגדול. שימו לב: הפרש בין העמדות של שני הצדדים מתקרב לכ-2 מיליארד שקל (ראה טבלה). 

כיצד קורה ששמאי ממשלתי מעריך קרקעות בפחות מ-100 מיליון שקל והשמאות של נשות הדסה קובעת שווי של יותר מ-1.9 מיליארד שקל? תמיד יש פערים בהערכות שווי שנעשות על ידי מעריכים שונים, אבל פערים עצומים כאלה?

ארגון נשות הדסה טוען שהמדינה מתעלמת מהפוטנציאל התכנוני של הקרקעות, והנחתה את השמאי הממשלתי לערוך את השומה רק לפי התוכנית התקפה על הקרקעות, כיוון שבכל חמשת הקרקעות שהועברו גלום פוטנציאל בנייה ופיתוח עצומים שכבר החל. עוד טוען הארגון כי המדינה התעלמה מהסכמי החכירה המיוחדים והחריגים שהעניקו לארגון זכויות רחבות ביותר הזהות לזכויות של בעלות. כמו כן הוא טוען כי קיבו בזמנו מהמדינה נכסים מעבר לשטח של בית החולים עצמו, שנועדו למטרות רחבות, הרבה מעבר להקמת בית החולים.

בית המשפט המחוזי לא קיבל את טענות הארגון, הצדיק את המדינה וקבע ששווי הנכסים לשיטת נשות הדסה איננו סביר בנוסף לקביעות אחרות בנוגע לחוזי החכירה הישנים. המחוזי קבע, בין היתר, כי אין כל זיקה הגיונית מינימלית בין הסכום ששילמו המערערות לקרן הקיימת תמורת הזכויות בקרקע, אם בכלל שילמו, לבין שווי הנכסים כפי שנטען כיום. מנגד טוען הארגון כי קיימים אינספור מקרים בהם נרכשו קרקעות לפני עשרות שנים במקומות שאיש לא סבר כי יתפתחו ובתמורה לסכומים זניחים, ובעליהן מצאו עצמם לאחר עשרות שנים מחזיקים בקרקעות השוות סכומי עתק.

סיכומו של דבר: ארגון נשות הדסה מטיח במדינה טענות קשות מאוד: שלא אמרה אמת, שמרחה את הזמן בדיונים על הערכות השווי ובעיקר שעשתה את הכל על מנת להפחית את שווי הנכסים ולקבלם בנזיד עדשים, תוך ניסיון להתעשר על חשבון בית החולים.

5. אחרי שתתקבל תשובת המדינה לעניין, יידרשו שופטי העליון לערעור. זהו ללא ספק מקרה מאוד ייחודי המשלב הקצאת קרקעות לפני עשרות שנים למטרה מסוימת, ארגון פינלתרופי שללא ספק השקיע סכומי עתק בהקמת מוסד רפואי וחינוכי ומרגיש כעת נבגד - במידה רבה של צדק - על ידי המדינה ומאות דונמים שללא ספק שווים הרבה יותר ממה שקבעה המדינה. עוד תוצאה של בועת הנדל"ן.