הסטארט–אפ הישראלי שיקבע מה יהיו השקעות הנדל”ן הבאות של דויטשה בנק

DWS, זרוע ההשקעות של דויטשה בנק, הכריזה היום (ג') כי תאמץ את טכנולוגית האינטליגנציה המלאכותית של הסטארט-אפ הישראלי סקייליין (SkyLine AI), כדי לנהל את השקעות הנדל"ן שלה. נוסף לעסקה הודיעה דויטשה בנק על השקעה בסקייליין - דויטשה בנק וסקייליין סירבו לחשוף את סכום ההשקעה, אך לפי הערכות של גורמים המקורבים לעסקה, מדובר בהשקעה של מיליוני דולרים בודדים. השקעה זו מתווספת לסבב הקודם של החברה, אותו השלימה בחודש יולי השנה, ובמסגרתו גייסה 18 מיליון דולר בהובלת TLV Partners.

מאז הגיוס פתחה סקייליין משרד בניו-יורק, אליו עבר גיא ציפורי, מנכ"ל החברה ואחד ממייסדיה. בנוסף, החברה צמחה מ-20 ל-30 עובדים ולדברי ציפורי, היא צפויה עוד להכפיל את מספר עובדיה במהלך השנה וחצי הקרובה. בשיחה עם "גלובס" אומר ציפורי: "יש היום 280 מיליארד דולר שממתינים להשקעה בנדל"ן ומחפשים עסקאות".

סקייליין מפתחת פלטפורמה לחיזוי בתחום הנדל"ן, שנועדה לייעל את תהליך ההשקעה מצד אחד, ומצד שני, לסייע לגופי השקעה לבצע השקעות שיניבו תשואות גבוהות מאלה של השקעות רגילות. את המטרות האלה אמורה הפלטפורמה להשיג באמצעות מיפוי נכסי נדל"ן ותחזיות בזמן אמת בנוגע לערך הנכסים. הפלטפורמה פעילה בארצות הברית ומתמקדת כיום בנכסים מסוג מקבצי דיור (מרכז מגורים בבעלות אחת, המציע יחידות דיור להשכרה). בארה"ב קיימים כ-400 אלף נכסים מסוג זה.

קבוצת DWS משקיעה בנדל"ן מזה 60 שנה, ומנהלת נכסים בשווי של כ-700 מיליארד דולר, דבר המציב אותה במקום ה-20 בעולם בהשקעות נדל"ן. זהו שוק ענק שמגלגל טריליונים של דולרים בכל שנה, ועד לאחרונה הוא לא הושפע כלל מקצב ההתפתחות הטכנולוגית של העשורים האחרונים, ולמעשה נותר כשהיה לפני 50 שנה. אימוץ הבינה המלאכותית של סקייליין על ידי DWS הוא ההטמעה המשמעותית ביותר של טכנולוגיות חדשות בעולם ההשקעות הנדל״ניות.

שינוי בלתי נמנע בהשקעות הנדל"ן

לדברי סקייליין, הבינה המלאכותית אוספת ומנתחת למעלה מ-10,000 פרטי מידע שונים על כל נכס, מ-130 מקורות מידע שונים, נדל"ניים ואחרים, כמו מידע על פשיעה, דמוגרפיה וחינוך באזור. לצורך עיבוד המידע סקייליין מפתחת ומיישמת טכנולוגיות עיבוד שפה ועיבוד תמונה וכן טכנולוגיות ניתוח דאטה. מלבד תחזיות אודות שווי נכסים, לפי החברה, הפלטפורמה מסוגלת לחזות מתי בעליו הנוכחי של נכס מסויים יהיה מעוניין למכור אותו, ומתי הנכס צפוי לחזור לשוק. זאת באמצעות ניתוח דפוסי ניהול הנכסים של מחזיקי נדל"ן שונים, ומידע אודות מצב השכירות וההלוואות הקשורות לנכס ולמחזיקיו.

לסקייליין שותפויות אסטרטגיות עם קבוצת JLL, ברוקר הנדל"ן השני בגודלו בעולם, ועם תאגיד גרייסטון - מהמלווים הגדולים ביותר למימון נדל"ן בארה"ב. דויטשה בנק הוא הלקוח הגדול הראשון של סקייליין, ובסקייליין מספרים כי בכך יהפוך לגוף הפיננסי הגלובלי הראשון המשלב בינה מלאכותית בתהליך ההשקעה שלו. שילוב הטכנולוגיה של סקייליין בתהליך ההשקעה של דויטשה בנק יתרחש בשלבים, כאשר המטרה המשותפת לצדדים, לדברי סקייליין, היא שהטכנולוגיה של החברה תהפוך לחלק בלתי נפרד מכל עסקאות הנדל"ן של DWS.

עבור סקייליין, העסקה משמעותית בהרבה מההשקעה, והיא מקווה שתניב לה הכנסות של עשרות מיליוני דולרים, או יותר - במקרה של הצלחה מסחררת. זאת בהתבסס על שווי הפורטפוליו הקיים של דויטשה בנק, ועל המודל העסקי של סקייליין, המבוסס על השתתפות בהשקעות שהפלטפורמה מאתרת עבור לקוחותיה, בשיעור של עד עשרות אחוזים. בנוסף, עבור סקייליין, העסקה מסמלת שינוי בעולם ההשקעות שמבחינתה הוא בלתי נמנע.

"כולנו יודעים היום שמכוניות אוטונומיות ינהגו יותר טוב מבני אדם, אם זה יקח חמש שנים או יותר, אבל זה כבר ברור לכולם שזה יקרה", אומר ציפורי. "דויטשה שותפים לחזון שלנו, שהטכנולוגיה משנה את הנדל"ן ובעוד כמה שנים לא תהיה דרך אחרת לעשות עסקאות נדל"ן - בין אם זה יהיה עם הטכנולוגיה של סקייליין ואם ממקור אחר. זה שגוף בסדר הגודל הזה מבין ומתחבר לראיית העולם הזו ורוצה להשתמש בטכנולוגיה לטובת ההשקעות זה הישג מדהים בשבילנו".

מה גורם לך להיות כל כך בטוח שתחום ההשקעה בנדל"ן עומד לעבור שינוי כזה?

"אחת הסיבות קשורה לטכנולוגיה. האינטליגנציה המלאכותית עשתה קפיצה גדולה מאוד בעשור האחרון ואפשר לעשות היום דברים שאי אפשר היה לעשות לפני עשר שנים. העשור האחרון היה עשור טוב מאוד לאנשי הנדל"ן, והם הרגישו פחות את הצורך, אבל בעשור הקרוב התחום ישתנה באופן מהותי. בינתיים קשה לחפש השקעות - זו בעיה טובה אבל גם בעיה אמיתית. כיום שני הדברים האלה נפגשים: הטכנולוגיה מאפשרת לעשות דברים שאי אפשר היה לעשות בעבר, ובמקביל הנדל"ן משתנה. הטכנולוגיה היא מה שמייצר את היתרון התחרותי".

משקיעים בנדל"ן ביחד עם הלקוחות

המודל העסקי של סקייליין מאפשר לה להנות מרווחיות ההשקעות ומההזדמנויות שהטכנולוגיה שלה מאתרת בשוק הנדל"ן. החברה בונה עם לקוחותיה קרן השקעות משותפת, המורכבת הן מאנשי נדל"ן המועסקים בסקייליין והן מאנשי הנדל"ן של הלקוח. הצוות בוחן אפשרויות השקעה תוך שהוא נעזר במערכת של החברה. בנוסף, סקייליין מעסיקה ועדת השקעות ובה מומחי נדל"ן והוועדה מקבלת החלטות בנוגע להשתתפות החברה בהשקעות שהיא מאתרת עבור לקוחותיה.

מדוע בחרתם לעבוד דווקא במודל הזה?

"זה המודל שאנחנו מאמינים בו, משום שזה אומר ליישר את האינטרסים שלנו עם הלקוחות, ושנית, זאת גם הזדמנות לרווח. אנחנו לא רוצים להיות חברה שרק מוכרת רישיונות במאות אלפי דולרים. זו העסקה הראשונה בסדר גודל הזה, אבל זה סוג העסקאות שננסה להמשיך לעשות ב-12 החודשים הקרובים - להגיע לגופים הכי גדולים ולייצר איתם קרנות והשקעות שמשתמשות בטכנולוגיה שלנו".

"הפוקוס שלנו היום הוא על גדילה מהירה ולא על ייצור רווחים, והמודל הזה יכול לשמש את החברה להאצה של הגדילה. כבר היום אנחנו במצב שיש לחברה הרבה מאוד כסף כדי לצמוח מאוד מהר. כסף הוא לא הבעיה שלנו, אלא היכולת לגייס בקצב הזה אנשים טובים לצוות".

איך שכנעתם את דויטשה שהם צריכים אתכם?

"אני לא יכול לדבר עליהם, אבל היה לנו סיפור עם איזה משקיע נדל"ן גדול מאוד שהכרנו לו את המערכת, ודיברנו על העניין של תחזית השווי הנוכחי של נכס בשוק. הוא אמר שזה יפה מאוד אבל שיש הרבה מקרים שהמערכת לא תוכל לזהות את הגורמים שמשפיעים, ונתן דוגמה. הוא אמר: 'אנחנו ראינו נכס ובהתחלה, נתנו הצעה של 56 מיליון דולר, אבל כשביקרנו בנכס, ראינו שם משהו שגרם לנו להוריד את ההצעה ל-51 מיליון דולר, אבל אני לא אספר לכם למה'.

"אז הזנו את נתוני הנכס למערכת, והיא העריכה את מחירו ב-51.2 מיליון דולר. מה שקרה זה שהמשקיע הציע 56 מיליון דולר בהסתמך על הנתונים הפיננסיים בלבד, אבל כשהוא הגיע לנכס הוא גילה שיש שם מכת עכבישים. אצלנו, כדי לייצר תחזית ערך, המערכת מתייחסת לא רק לנתונים הפיננסים אלא משקללת גם פידבקים מרשתות חברתיות, ובהקשר של הנכס המסוים הזה היא זיהתה פידבק שלילי שכלל שיח על עכבישים, או תמונות של עכבישים, ושיקללה את זה בתחזית. היום המשקיע הזה הוא אחד השותפים שלנו".

 מה האתגרים הבאים?

"להביא את הדויטשה בנק הבא. אלה עסקאות גדולות מאוד ומורכבות, ואנחנו יודעים מה אנחנו רוצים להשיג מהן, אז חשוב לנו מאוד לעשות את העסקאות עם השותפים הנכונים. אלה גופים גדולים שעשו את אותו הדבר כבר עשרות שנים, וזה עבד להם טוב, ואתה צריך לבוא ולומר להם 'מה שעשיתם עד עכשיו - אפשר לעשות אותו טוב יותר'. עסקאות כאלה זה תמיד אתגר גדול, אבל אני מניח שכמו בכל תחום, העסקה השנייה תהיה יותר קלה מהראשונה".

מי המתחרים הכי גדולים שלכם?

"אנחנו לא מכירים היום מתחרים שיש להם טכנולוגיה דומה. כמו שאנחנו רואים את זה, המתחרים שלנו הם עשרים הגופים הגדולים שמתחרים בנדל"ן, כי עכשיו אנחנו, ביחד עם דויטשה, מחפשים את הזדמנויות ההשקעה הטובות ביותר".