הבוננזה החדשה של שוק הדיור האמריקאי

עשר שנים אחרי המשבר הפיננסי, יש זן חדש של נוטלי סיכונים בשוק הדיור האמריקאי. בשנות הבום לפני המשבר, מוסדות ההלוואה הלוו לאינספור קוני בתים שלא יכלו להרשות לעצמם את הקנייה. המוסדות הללו מחקו מאז הרבה מההלוואות הללו, אבל המחויבות של הלווים לשלם נשארה בתוקף. היום, בכלכלה המשופרת, ערב רב של משקיעים פרטיים בתוספת כמה מוסדות ענקיים מוול סטריט קונים את ההלוואות הישנות הללו בניסיון לסחוט מהן ערך.

זה מתנהל כך: קונים משכנתאות במחירים נמוכים מאוד כי אף אחד לא פרע אותן במשך חודשים או שנים, מה שנקרא "הלוואות לא מתפקדות". מאתרים את הלווים ומודיעים להם שיש להם נושה חדש. אומרים להם שהם צריכים לחדש את התשלומים, חלקית לפחות, אולי בתנאים משופרים. במידת הצורך אפשר לאיים בעיקולים. אם הכול מתנהל כשורה, גובים את החובות או מוכרים שוב את המשכנתא כ"הלוואה שחזרה לתפקד".

זהו פרק חדש בחיים מבחינת מאות אלפי הלווים מתקופת המשבר, שבמקרים רבים לא שמעו במשך שנים כלום על החובות שלהם, וחשבו שהוא נמחק. מבחינת המשקיעים, דו קרב משפטי עם הלווים הללו הוא חיזיון שכיח.

 שוב משלמים-הלוואות

המשקיעים הקטנים, שמספרם מגיע כנראה לכמה אלפים, פועלים לצד שחקנים פיננסיים גדולים כמו קבוצת הבנקאות גולדמן זאקס וחברת ההשקעות סרברוס קפיטל מנג'מנט. המשקיעים הקטנים מגיעים לתחום הזה דרך סרטוני וידאו, סמינרים וכנסים במלונות שמציגים את העיסוק במשכנתאות לא נפרעות כמקור להכנסה יציבה.

קחו למשל את שנדור לאו, מפיק סרטים לשעבר, שמצא את הקריירה החדשה שלו ביוטיוב, כשהוא נתקל בסרטוני הדרכה של איך לקנות משכנתאות שנראות חסרות ערך.

לאו מפורטלנד, אורגון, החל לצבור משכנתאות, שחלקן היו ללא פירעון במשך שנים רבות, משנות בועת הדיור. הוא מחזיק יותר מ-100 משכנתאות כאלו כעת, עם מיליוני דולרים שהוא אמור לקבל מהן. העבודה במשרה מלאה שלו היא הניסיון לגבות את החובות הללו.

הזדמנות ההשקעה קיימת מפני שההתאוששות הכלכלית מן משבר של 2008 הביאה לכך שסוכנויות ממשל (כמו פרדי מק ופאני מיי) ומוסדות פיננסיים רוצים לנקות את המאזנים שלהם מחובות רעים כאלו, ולכן הם מוכרים את ההלוואות הגרועות בהיקפים של מיליארדי דולרים.

היום קיימות בארה"ב קרוב ל-800,000 משכנתאות לא מתפקדות - ההגדרה היא חדלות פירעון במשך 90 יום ויותר - על בתים ודירות, שהקרן של החובות עליהן מסתכמת ב-135 מיליארד דולר, לפי חברת הנתונים בלק נייט. "זה שוק שהוא תוצר של המשבר הפיננסי", אמר אנדי וולדן, מנהל המחקר של החברה הזו.

יש חברות פיננסיות שקונות ומוכרות משכנתאות כאלו בלי לעשות ניסיון לגבות אותן מנוטלי המשכנתא. אחרים משתמשים בחברות טיפול בהלוואות כדי לחדש את החזרי המשכנתאות, כדי שהם יוכלו להזין את המשכנתא חזרה אל מכונת האיגוח של וול סטריט. בשנה שעברה נמכרו מחדש משכנתאות שחזרו לתפקד בהיקף 15 מיליארד דולר בשוק האיגוח (הסבת ההלוואה לאג"ח), יותר מפי שלושה בהשוואה ל-2016, לפי נתוני סוכנות הדירוג פיץ', שעוקבת רק אחרי אג"ח בדירוג השקעה. האג"ח האיכותיות ביותר מקבלות את הדירוג טריפל A מסוכנויות הדירוג.

גרג פאולוס מתאם בשנתיים האחרונות מכירות של משכנתאות כיועץ ל"בנק השותפות העירונית" משיקאגו, שמלווה בשכונות של הכנסות נמוכות. הוא אומר שהוא מקבל 10-15 אי-מיילים בשבוע עם שאלות על הלוואות לא מתפקדות למכירה, ממשקיעים קטנים שרוצים לקנות רק הלוואה אחת עד חברות פיננסיות שיכולות לקנות במיליוני דולרים. "כל העולם ואחותו נכנסים לעסק הזה", הוא אומר.