הביקושים לדירות קטנות בשוק הנדל"ן יתחזקו

בנק ישראל העלה את הריבית לאחר שנים של ריבית אפסית, אומנם לא בשיעור משמעותי אבל המגמה ברורה. בנק ישראל מעוניין באמצעות המהלך לעצור את עליית המחירים ואולי אף להפחיתם מעט. משחק הכוחות פשוט מאוד, הריבית עולה הצרכן מושך פחות כסף מהבנק וכנגזרת קונה פחות, מה שמוביל להורדת המחירים.

עליית הריבית תשפיע בכמה מישורים על הכלכלה הישראלית. ראשית, תביא לרצון גדול יותר בעיקר של זרים לרכוש שקלים, מאחר ויקבלו ריבית גבוהה יותר על הפיקדונות השקליים. כתוצאה מכך, יתחזק השקל, בפרט לאור העובדה שהאירו בריבית שלילית. פיקדון באירו לא זו בלבד שאינו מניב תשואה, אלא אפילו משלמים עליו ריבית.

שנית, היבוא לישראל - ככל שהשקל יתחזק, יהיה זול יותר לייבא מחו"ל, כלומר זול יותר לקנות מוצרים מעבר לים, תוסיפו את מרכיב האונליין שהתחזק בישראל בשנים האחרונות והצריכה המקומית תרד משמעותית.

ושלישית, יצוא מישראל - השקל יתייקר, כלומר המוצר המיוצר בישראל יקר יותר, מה שיוריד את הביקושים למוצרים המיוצרים בישראל וכנגזרת היצרנים יפחיתו מחירים וירוויחו פחות. 

להעלאת הריבית יש השפעה מהותית על שוק הנדל"ן. ברמה הבסיסית עבור האזרחים, הריבית על המשכנתא תעלה ותגדיל את ההחזר החודשי עבור אלו המחזיקים דירה.

בעלי הדירות ישלמו יותר, כך שעבורם יתרות הצריכה הפרטית יילכו ויירדו. משקיע שרכש דירה לטובת תשואה ייהנה מאותה רמת הכנסה, כאשר מנגד ההוצאה עבור המשכנתא גדלה ובשורה התחתונה תניב תשואה פחותה. לכן, ככל שהמשכנתאות יתייקרו, אנו צפויים לראות עלייה גם במחירי השכירות.

עליית הריבית תגרום לצריכה נמוכה יותר ולירידת מחירים בשוק המקומי, לירידת הביקושים בקרב היצואנים ולהפחתת הרווחים לבעלי מסחר מקומי. המשפחה הממוצעת בישראל שמחזיקה דירה תשלם יותר משכנתא והוצאותיה יגדלו.

לצד פעולותיו של שר האוצר, משה כחלון, להפחתת מחירי הנדל"ן ולעצירת מכירת הדירות בשוק החופשי, עליית הריבית מהווה מכשול נוסף למשקיע בשוק הנדל"ן.

ככל שהריבית גבוהה יותר כך הכדאיות הכלכלית ברכישת דירה הולכת וקטנה. בשלב זה מדובר על עלייה מזערית, אולם ככל שתלך ותגבר, השפעותיה יגדלו. עלויות המימון של משקיע המחפש תשואה הולמת יתייקרו.

הפעולות שמוביל שר האוצר, בהן העלאת מס הרכישה אשר גדל בהתאם למחיר היחידה, יוצרות שוק לדירות קטנות כהשקעה. הגדלת הריבית תשפיע פחות בשוק זה מאחר שבדירות הקטנות מסגרת המשכנתא נמוכה והמשקיעים בחלקם רוכשים מהון עצמי ללא הלוואה.

אולם בשורה התחתונה, השפעות כחלון בשילוב עם עליית הריבית תעמיק את הקיפאון בשוק הדיור. הצעירים אשר יושבים על הגדר בהמתנה לדירה יירתעו מ"לקפוץ למים" ולרכוש דירה במשכנתאות שילכו יתייקרו.

יזמים אשר השכילו לקרוא את המפה ולהפנים את המצב החדש בשוק הנדל"ן חייבים לשנות אסטרטגיה וליזום מתחמים לפי הביקושים הקיימים היום, כגון דירות קטנות, משרדים וכדומה שבהן השוק התחזק וימשיך להתחזק.

■ הכותב הוא מנכ"ל ובעלים משותף של קבוצת חג'ג'.