הבאזז שיביא את עליית הערך: כדי למצוא את השכונה הטרנדית הבאה, חפשו את המוזיאון

הדבר הגדול במוזיאונים בימים אלה אינו התערוכה האימפרסיוניסטית האחרונה או השיח על אמנות הצילום. מה שיוצר את הבאז הוא הנדל"ן שמסביב לבניין המוזיאון.

כמה ערים ברחבי העולם גילו שהקמת מוזיאון חדש או אזור עירוני עתיר מוסדות אמנותיים כמו גלריות ותיאטראות, לא רק מפיחה חיים חדשים באזורים מסחריים, אלא מעלה את ערך הנדל"ן. רוכשי הדירות נמשכים לסגנון הארכיטקטוני הנועז של מבנים אלה, וכן לתערוכות המתחלפות, להרצאות האורח והמתחמים הציבוריים האטרקטיביים הפנימיים והחיצוניים.

אם לא די בכך, הרי שמוזיאונים מושכים גם מעסיקים תאגידיים ותיירים, ומחזקים את סצנת המסעדות והבידור בשכונה. תופעה זו מכונה כבר מזמן אפקט בילבאו, על שם מוזיאון גוגנהיים בבילבאו, ספרד, שנפתח ב-1997, והפך לקטליזטור בתחייתה של העיר הבסקית. אבל היא לא נעצרה שם.

"בניית מוזיאונים מקדמת שכונות ומעלה את ערך הנדל"ן הסמוך", אומר סטיבן שפרד, פרופסור לכלכלה בקולג' וויליאמס במסצ'וסטס, שחוקר את השפעתם של מוזיאונים חדשים על הנדל"ן הסמוך. ממחקריו עולה כי שווי הנדל"ן למגורים בקרבת מוזיאונים עולה ב-50%-20% בחמש השנים הראשונות, ויוצר "קהילות תוססות".

"אנשים רוצים לגור במרחק הליכה מכל מקום"

ב-2015 רכש סטיב פרימן את בית Midcentury Modern, שנבנה ב-1954 באזור המסחרי של העיר בנטונוויל בארקנסו, תמורת 850,000 דולר. אחת הסיבות לכך שבחר בנכס הייתה מיקומו על מסלול טבע, בין האזור המסחרי של העיר למוזיאון לאמנות אמריקאית Crystal Bridges Museum of American Art, שנפתח ב-2011.

פרימן, כיום בן 55, השלים אשתקד שיפוץ שארך שנתיים וחצי ועלה 2.5 מיליון דולר, ונכנס לגור בבית יחד עם אשתו ג'ולי ושלושה ילדים בגיל בית ספר. כדי לבנות תוספת של קרוב ל-186 מ"ר (2,000 רגל רבועה), השתמשו בני הזוג באבן מאותו המכרה בארקנסו שבו נחצבו האבנים לבניית הבית המקורי. בני הזוג הוסיפו קמינים חיצוניים שעוצבו על פי הזמנתם, חיפוי קירות מעץ מהגוני וחלונות חדשים, והרסו לחלוטין את חלקם הפנימי של המטבח וחדר האמבטיה כדי לעצבם מחדש. מיקומו של הבית מצדיק את ההשקעה, לדברי פרימן, הבעלים של חברת שירותים קמעונאיים. "זו תחושה טובה שיש סביבה נעימה ובטוחה עם כל כך הרבה מתקנים ומקומות שבהם ניתן לבקר", אומר פרימן.

מוזיאון האמנות המודרנית, השוכן על מגרש בן כ-485 דונם, הוא פרי מוחה של יורשת וולמארט אליס וולטון. הקמפוס, שעוצב בידי משה ספדי, הפיח חיים חדשים באזור המסחרי של בנטונוויל, והגדיל את מספר המסעדות ואתרי הבידור במקום, לדברי ג'ון מאייר, סוכן בחברת הנדל"ן Caldwell Banker, שמתמחה באזור המסחרי של בנטונוויל. ב-2012, שנה לאחר פתיחת קריסטל ברידג'ס, נמכרו שני בתים בלבד באזור המסחרי תמורת 300,000 דולר או יותר. מתחילת השנה הנוכחית נמכרו 56 בתים - כולל בתים חדשים - תמורת יותר מ-300,000 דולר, לדברי מאייר. "פתאום... לאנשים אכפת לגור במרחק הליכה מכל מקום", הוא מוסיף.

"זה שם את ריבר לנדינג על המפה"

מוזיאון מסצ'וסטס לאמנות בת זמננו בנורת' אדמס שבאזור ברקשיירס במסצ'וסטס, מתגאה כעת באחד האוספים הגדולים ביותר במדינה. בתים איכותיים עדיין נדירים, אך קונים רבים מחוץ למדינה מתחילים לבדוק את האזור ולשפץ נכסים קיימים, מספרת סוכנת הנדל"ן קים ברנהאם. "כל מה שנמצא במרחק הליכה מהמוזיאון הופך ללהיט", אומרת ברנהאם. פרק הזמן שבו מוצע הנכס למכירה התכווץ ב-2018 ל-98 ימים, לעומת 256 ימים ב-2016, על פי נתוני Multiple Listing Service. יש עדיין שפע של מציאות: הבתים היקרים ביותר נמכרים תמורת 250,000 דולר, אבל הם טעונים שיפוץ רציני, לדברי ברנהאם.

בקרבת המוזיאון הורסים בעלי הבתים לצורך עיצוב מחודש את חלקם הפנימי של בתי לבנים בסגנון תקופת טודור והתקופה הוויקטוריאנית, אך שומרים על חזותם החיצונית של הבתים. בקרבת המוזיאון נמצא גם גריילוק וורקס, לשעבר מפעל לטוויית כותנה שבו נמצאים כיום מתחם אירועים, דוכני מזון ביתי, מזקקת משקאות ומתחמי כנסים. מוקדם יותר החודש אישרה ועדת התכנון תוכניות לבניית 51 דירות בנות חדר אחד עד שלושה חדשים במבנה שבעבר שימש כמבנה העיקרי של מפעל הכותנה. שלב הטרום מכירה ייפתח באביב 2019, אך המחירים עדיין לא נחשף.

לפני שנתיים עבר ארתור דבאו מפורטלנד, אורגון, לבית שנמצא במרחק שני בלוקים בלבד ממוזיאון מסצ'וסטס. כעת הוא עובד כאוצר באחת הגלריות המקומיות, ומתגורר בדופלקס שאותו רכש תמורת פחות מ-100,000 דולר.

"כשראינו את הדופלקס בצילומים, הוא כמעט דמה לבית רדוף רוחות רפאים", אומר דבאו, כיום בן 63. הוא ובן זוגו, ויליאם ארצ'ר, הרסו לפני שלוש שנים לחלוטין - למטרת עיצוב מחודש - את פנים הבית בן 418 המ"ר, שנבנה בשנות ה-80 של המאה ה-19, וכעת הם משכירים את מחציתו. במעבר לחלקה השני של ארה"ב, הותירו בני הזוג מאחור את הרהיטים הקודמים שלהם. בביתם החדש נצבעו הקירות בצבעים עזים, והוא מעוצב בסגנון מודרני יותר. "החלטנו להתחיל מחדש", מציין דבאו.

עוד לפני שמוזיאון האמנות המודרנית Remai Modern בססקטון, ססקצ'ואן, קנדה, הושלם אשתקד, הוא יצר המון באזז בקרב רוכשי דירות היוקרה. מחירי הבתים היוקרתיים הבודדים שהוצעו למכירה באזור River Landing במרחק הליכה מהמוזיאון עשויים להגיע ל-2.28 מיליון דולר, עם ממוצע של 570 דולר לרגל רבועה.

"זה באמת שם את ריבר לנדינג על המפה", אומרת דון פורד, סוכנת נדל"ן ברי/מקס בססקטון.

יזם הבניה המקומי, ג'ון נאסר, הוא אחד השותפים שבונים את No. 1 River Landing, בניין בן 20 קומות בקרבת מוזיאון Remai Modern, שבנייתו תושלם באביב. באירוע מכירות שנערך באחד מסופי השבוע ב-2016 במסגרת שלב טרום המכירה, נמכרו מרבית יחידות הדיור בבניין, והיזמים מוסיפים ארבע קומות שכל יחידות הדיור בהן כבר נמכרו. מחירה של יחידת דיור בת חדר שינה אחד מתחיל ב-243,000 דולר, ומחירה של יחידת דיור בת שני חדרי שינה מתחיל ב-531,000 דולר.

מוזיאון Remai Modern "הסיט את מרכז האזור המסחרי אל גלריית האמנות", אומר נאסר. רכישת המתחם הייתה הימור ארוך טווח על קרבתו הסופית של הבניין למוזיאון. "ידענו מה הערך של זה", מציין נאסר.

מוזיאון האנטר לאמנות אמריקאית ואזור המוסדות האמנותיים בצ'טנוגה, טנסי, עיצבו מחדש את פני שוק המגורים באזור המסחרי, לדברי ג'ף רמזי, נשיא התאחדות השמאים באזור צ'טנוגה רבתי.

בשנים האחרונות רוכשות חברות בניה מבנים שנועדו להריסה כדי להקים במקומם בתים בודדים וקוטג'ים טוריים, לדברי רמזי. "כל מה שנמצא במרחק של 15 דקות הליכה ממוזיאון האנטר פשוט מרקיע שחקים", הוא אומר. מחיר המכירה הממוצע של בתים במרחק של 1.2 ק"מ (0.75 מייל) מהמוזיאון הגיע ביולי 2018 ל-573,000 דולר, לעומת 271,000 דולר ביולי 2016, על פי נתוני MLS.

בסתיו הנוכחי פתח מיץ' פאטל את Edwin, מלון בוטיק בן 90 חדרים בקרבת מוזיאון האנטר. בגלל האטרקטיביות של המיקום, בנה פאטל לעצמו דירה פרטית בקומה הרביעית. דירת שלושת החדרים, המשתרעת על 260 מ"ר (2,800 רגל רבועה) תשמש כבית לסופי השבוע עבור משפחתו, כולל שלושת בניו בגיל בית הספר, לדברי פאטל, שמחזיק בתיק של 34 בתי מלון ומתגורר בפרבר איסט בריינרד הסמוך.

להבין את אפקט בילבאו

כשקרן גוגנהיים השלימה את בניית המוזיאון בבילבאו ב-1997, לא דמיין לעצמו איש שהמוזיאון הזה ייצור מושג עולמי חדש. מאז חלפו 20 שנה ואפקט בילבאו ממריץ ערים ברחבי העולם לחשוב בגדול.

השילוב של מבנה פוטוריסטי בעיצובו של פרנק גרי, ועיר שמשילה את עברה התעשייתי, הפך את בילבאו, שבמחוז הבסקי בספרד, לשם מוכר בקנה מידה עולמי.

"הייתה אסטרטגיה שלמה של התחדשות עירונית", אומר אדריאן אליס, מתכנן תרבות שפועל מניו יורק ועובד עם מוזיאונים ועם מוסדות אחרים ברחבי העולם. "המוזיאון היה היהלום שבכתר". ב-2016 הניב מוזיאון גוגנהיים 485.3 מיליון אירו (554.6 מיליון דולר) מפעילויותיו, וקיים 9,000 מקומות עבודה, על פי מחקר של השפעתו הכלכלית של המוזיאון. ב-2017, שבה חגג המוזיאון 20 שנה להקמתו, הוא משך מספר שיא של 1.3 מיליון מבקרים.

מוזיאון גוגנהיים היה הפרויקט הראשון שהושלם במסגרת עיצובו המחודש של אבנדויבארה, האזור המסחרי לשעבר בבילבאו שהפריד את העיר מחוף הנהר, לדברי לואיס מיגל לוס ארנה, פרופסור באוניברסיטת זרגוזה, שחקר את אפקט בילבאו. בתחילת שנות ה-90 שקדה בילבאו על המצאתו המחודשת של אזור החוף שלה באמצעות בניית מרכז כנסים, אולם קונצרטים, מוזיאון גוגנהיים ומסילת רכבת קלה, במטרה ליצור אזור אמנויות חדש. אבל מוזיאון גוגנהיים הוא מה "שהציב את בילבאו על המפה", לדברי לוס ארנה.

בתי מלון, נתיבי תעופה, אוכל משובח, נדל"ן יוקרתי וחברות קמעוניות הגיעו למקום בעקבות המוזיאון. "זו הייתה עיר פרובינציאלית... ופתאום היא הפכה לאתר אופנתי בחו"ל", אומר הפרופסור. אשתקד נחתו קרוב ל-5 מיליון נוסעים בנמל התעופה של העיר - קפיצה של 8.4% לעומת השנה הקודמת.

היו אחרים שניסו להפיח חיים חדשים בערים באמצעות מוזיאונים ראוותניים בניסיון ליצור אפקט בילבאו משלהם, אבל לא קל לשכפל את האפקט הזה. במקרה זה, ההצלחה הנמשכת נזקפת לזכות מעורבותה השקולה של הממשלה, לדברי אליס. "יש להם מחויבות ארוכת טווח לתקציב התפעולי", הוא מציין.