העברת כספים שגויה לבעל השליטה ריסקה את אג"ח אול-יר

אגרות החוב הלא מובטחות של חברת הנדל"ן הזרה אול-יר     ספגו היום (א') ירידות שערים חדות על רקע גילוי מפתיע בדבר העברת כספים שגויה לבעל השליטה. בחברה הדגישו כי הכספים הושבו לקופתה לאחר גילוי הטעות ואפילו בתוספת ריבית, אולם בשוק התקשו לקבל את האירוע לנוכח הסנטימנט השלילי ומכרו את האג"ח במחזורים גבוהים.

אול-יר, שבבעלות יזם הנדל"ן היהודי-אמריקאי יואל גולדמן, עוסקת בתחום הדיור להשכרה בעיר ניו-יורק. לפני כארבע שנים גייסה החברה לראשונה כספים בשוק ההון הישראלי באמצעות הנפקת אג"ח לציבור, ומאז ביצעה מספר הנפקות ציבוריות ופרטיות נוספות.

כיום נסחרות בבורסה בתל-אביב ארבע סדרות אג"ח שונות של אול-יר (סדרות ב'-ה') בהיקף כולל של 2.35 מיליארד שקל (כ-630 מיליון דולר) ערך נקוב. עם זאת, רק שתיים מהסדרות (ג' ו-ה') מובטחות בשיעבודים על נכסים מניבים שבידי החברה, בעוד ששתי סדרות נוספות (ב' ו-ד') הונפקו ללא שיעבודים כלל. מסיבה זו צונחות היום סדרות ב' ו-ד' בשיעור של כ-12% במחזורים גבוהים והתשואה השנתית עליהן מזנקת לעד 14%, בעוד שסדרות ג' ו-ה' נסחרות בירידות כ-1% בלבד ובתשואה לפדיון של כ-5% בלבד.

לדברי אול-יר, במהלך הכנת הדוחות הכספיים לרבעון השלישי התברר כי עוד במהלך הרבעון השני (כלומר בין תחילת אפריל לסוף יוני) הועברו בשוגג לחברה שבבעלות גולדמן כספים שהיו מיועדים לחברת נכס בסכום של 3.7 מיליון דולר. ב-28 בנובמבר השיב גודלמן את הסכום האמור לאול-יר בתוספת ריבית שנתית של כ-7.4%, שהינה זהה לריבית האפקטיבית השנתית של סדרה ב', שהינה הגבוהה ביותר מבין סדרות האג"ח.

אול-יר החזיקה בסוף ספטמבר במזומנים ונכסים פיננסיים בשווי של 32.5 מיליון דולר, לצד פיקדונות מוגבלים בהיקף של 27.9 מיליון דולר. עד ספטמבר 2020 נדרשת החברה לפרוע למחזיקי האג"ח תשלומי קרן וריבית של 115 מיליון דולר, ובשנתיים שלאחר מכן עוד 150 מיליון דולר.

בין השאר מציינת החברה בדוחותיה כי לצורך תשלומים של 31 מיליון דולר עד סוף 2018 למחזיקי האג"ח, היא הגדילה את הלוואת המימון של פרויקט בושווויק בסך של 33 מיליון דולר (הסכום נמשך מחברת הפרויקט לצורך התשלום). ב-2019 נדרש פירעון של 41 מיליון דולר לאג"ח הלא מובטחות, ולפי אול-יר קיימות לה מספר חלופות לכך, ובהן הכנסת שותפים לפרויקטים, מכירת נכסים, חלוקות מחברות מאוחדות ומימון מחדש של פרויקט בושוויק שנמצא בשלבי סיום ואכלוסו מתוכנן לרבעון הראשון של 2019.

נכון לסוף הרבעון השלישי של 2018 הציגה אול-יר הון עצמי המיוחס לבעלים של 474.6 מיליון דולר, המהווה 21.7% מסך המאזן. עם זאת לחברה גירעון של 47 מיליון דולר בהון החוזר, שנבע ברובו מהלוואות בסך של 26 מיליון דולר, שמועד פירעונן בשנה הקרובה.

לדברי החברה, השווי ההוגן של הנכסים שעומדים כנגד הלוואות אלו הינו כ-52 מיליון דולר והיא נמצאת בשלבי משא ומתן למימון מחדש של אותן הלוואות. "לאור ניסיון העבר, החברה מעריכה בסבירות גבוהה, כי תוכל לבצע מימון מחדש למרבית הלוואות אלו להלוואות לזמן ארוך ו/או להאריך את מועד פירעונן", כותבת אול-יר.

את הרבעון השלישי סיימה אול-יר עם צמיחה של 21.4% בהכנסות ל-20.9 מיליון דולר, שנבעה מהשלמה של פרויקטים בהקמה ואכלוסם בדיירים. על רקע הצמיחה בהכנסות גדל גם הרווח מפעילות השכרה (NOI) ב-27.5% ל-18 מיליון דולר.

במקביל, נהנתה אול-יר ברבעון השלישי מעלייה של 10 מיליון דולר בערך נדל"ן להשקעה שבבעלותה. עלייה זו שאפשרה לחברה להציג רווח נקי של 4.3 מיליון דולר ברבעון השליש, וזאת למרות זינוק של 42.2% בהוצאות המימון ל-22.2 מיליון דולר. עוד עולה מהדוחות כי התזרים התפעולי מהשכרות (FFO) גדל ברבעון השלישי ל-2.2 מיליון דולר, לעומת 1.5 מיליון דולר ברבעון המקביל.