דלשה קפיטל: הפחתת דמי שכירות למסעדה של בעל השליטה הובילה להפסד כבד

איגרות החוב של חברות הנדל"ן הזרות המשיכו לספוג היום ירידות שערים, על רקע תוצאות חלשות שהציגו חלק מהן ברבעון השלישי של 2018, וחששות בשוק מפני איכות הממשל התאגידי הנהוג בהן. אחת החברות שהציגה דוחות חלשים וראתה את איגרות החוב שלה נופלות בחדות היא דלשה קפיטל   , שסיימה את הרבעון השלישי בהפסד של 14.3 מיליון דולר.

דלשה עוסקת בתחום הדיור להשכרה והנדל"ן המסחרי בניו יורק, ונשלטת בידי היזם מייקל שהה. בת"א נסחרות אג"ח של החברה בשלוש סדרות, בהיקף כולל שמסתכם כיום ל-642 מיליון שקל ערך נקוב. היום נסחרו האג"ח בתשואות של עד 18%, לאחר נפילה של עד 17% מתחילת 2018.

ברבעון השלישי רשמה החברה ירידה קלה בלבד של 1% בהכנסות מדמי שכירות ל-8.5 מיליון דולר, לעומת הרבעון המקביל אשתקד. עם זאת, דומה כי בעתיד צפויה ירידה זו להחריף בהרבה. בדוחות הרבעון רשמה דלשה הפחתה מפתיעה של 23.3 מיליון דולר בשווי הנדל"ן להשקעה שבבעלותה, והפחתה זו היא הסיבה העיקרית להפסד הכבד.

הנכס הראשון: מותג אופנה

בחברה הסבירו, כי עיקר ירידת הערך מיוחסת לשני נכסים מסחריים בניו יורק, שבהם ירד הערך ב-21.4 מיליון דולר עקב משאים ומתנים על הסכמי שכירות חדשים, שאמורים להסתיים בהפחתות משמעותיות בדמי השכירות.

הנכס הראשון הוא בניין ברחוב כריסטופר 100, שהשטח המסחרי בו מושכר למותג אופנה מאז 2008 בשלושה הסכמי שכירות שונים. כיום מתנהל משא ומתן מול הדייר להמשך השכירות, שבמסגרתו יקובצו שלושת ההסכמים לשניים ודמי השכירות החודשיים יירדו ב-28% ל-396.1 אלף דולר בחודש.

במסגרת ההסכם, ימשיך השוכר להחזיק בחנות הגדולה במשך שלוש שנים נוספות, אולם יפנה את החנות הקטנה כבר בעוד שנה.

עוד סוכם עימו, כי מסי הנדל"ן לשנת הבסיס 2018 ייקבעו מחדש, כך שהשוכר לא ישלם עוד 142.2 אלף דולר כהשתתפות בהחזר מס. על רקע ההסכם החדש, וכן בהשפעת ירידה של כ-112 אלף דולר בשכירות למגורים בנכס, הופחת שווי הנכס ברחוב כריסטופר 100 מ-46.6 מיליון דולר ל-33.4 מיליון דולר.

הנכס השני: מסעדת הבעלים

הירידה בשווי של הנכס השני מפתיעה אפילו עוד יותר. מדובר בבניין מספר 1356 בשדרה הראשונה בניו יורק, שבשטח המסחרי שלו פועלת מסעדה. שוויו של נכס זה הופחת מ-27.9 מיליון דולר ל-19.7 מיליון דולר, עקב משא ומתן שמתנהל על הפחתת דמי השכירות של המסעדה, שבמסגרתו צפויים דמי השכירות לרדת ב-40% ל-30 אלף דולר בחודש.

במקרה הנ"ל מדובר בעסקת בעלי עניין, מאחר שבמסעדה מחזיק (עם שותפים) בעל השליטה מייקל שהה. לדברי דלשה, הסכם השכירות החדש יכלול גם עלייה שנתית קבועה של 3% בדמי השכירות, וכן תקופה של פטור מדמי שכירות למשך שלושה חודשים, או לחלופין שיפורים בנכס בסכום של 90% על חשבונה של דלשה. תקופת השכירות היא לחמש שנים עם אופציה לשוכר להאריכה בחמש שנים נוספות, אולם לדלשה קיימת האופציה לסיים את השכירות בהודעה של 90 יום בלבד.

בסוף יוני השנה דיווחה דלשה, כי למסעדה הנ"ל קיים חוב כלפיה של 950 אלף דולר. כעת מציינת החברה, כי למסעדה הוענקה ארכה לפירעון החוב עד סוף מארס 2019, כאשר בעל השליטה עצמו פרע בינתיים 550 אלף דולר מתוך החוב של המסעדה.

בדלשה הסבירו כי הדירקטורים שלה בחנו את התנאים של עסקאות דומות, שלפיהן תנאי השכירות של המסעדה צריכים להיות נמוכים יותר מהמקובל בשוק, בשל האופציה שקיימת לחברה. מעבר לכך, קבעו הדירקטורים כי דמי השכירות החדשים הינם בהתאם לתנאי השוק וכי האופציה מעניקה לחברה גמישות במקרה של שיפור בתנאי השוק.