הקלות על רישום דירות בטאבו: שינוי מבורך או שמא פתח לאי תשלום מסים?

ב-1.12 נכנסה לתוקף הוראה חדשה שנחתמה על ידי מיסוי מקרקעין, רשות מקרקעי ישראל והטאבו, המקילה על רושמי דירות בטאבו. על פי סעיף 9(ג)(3) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011, בעל נכס המעוניין לרשום בטאבו דירה שרכש, היה צריך להגיש לטאבו מסמכים להוכחה כי שולמו כל האגרות, המסים, הארנונות ושאר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין.

הוראות אלו נועדו לגרום לכך שתהיה "מערכת גבייה פסיבית" של תשלומי המס, כאשר עקב הוראות אלו למעשה משמש הטאבו כעין "שומר סף" מפני אי תשלום מסים בעסקאות.

הוראות אלו יצרו סרבול גדול ברישום עסקאות בטאבו. כידוע, במקרים רבים לא ניתן לרשום את הדירה בטאבו מיד עם בנייתה ורכישתה בגלל היעדר פרצלציה והעדר רישום בית משותף, ולפיכך בתקופת הביניים ניהול הזכויות נעשה ע"י רמ"י בשיתוף חברות משכנות. הדברים הגיעו לעתים לידי כך שכאשר הדייר השישי שרצה לרשום את הדירה בטאבו, היה צריך להמציא לרשויות הטאבו אישורי מס שבח ורכישה ולעתים גם אישורי מס מכירה בגין כל עסקה ועסקה מתוך השרשור, על מנת להוכיח כי שולמו תשלומי המס.

הדבר יצר עומס עבודה גדול ברשויות המס, אשר מלבד עבודתן השוטפת, נאלצו להוציא אישורי מס ישנים בקשר עם עסקאות עתיקות, ולעדכנם בהתאם לשינויים בגושים ובחלקות. לעתים נאלץ האזרח להמתין שבועות ואפילו חודשים עד להוצאת אישורי המס.

אין ספק שעיכוב ברישומן של עסקאות בטאבו הוביל לחוסר ודאות רישומית ואכן לאחרונה הגיעה המדינה להבנה שמדובר בדרישה מיותרת, בזבזנית וכפולה, משום שאישורי המס כבר הוצגו בעבר בפני רמ"י או בפני החברות המשכנות.

על פי ההנחיה החדשה, כאשר מוגש לרישום בטאבו שטר לפעילות מכר או חכירה, אשר רמ"י היא צד לשטר כמוכרת או כמחכירה, יש לראות בחתימת רמ"י על השטר אישור לכך כי הוצגו בפניה או בפני החברה המשכנת אישורי רשות המסים המעידים על תשלומי מס השבח ומס הרכישה הנדרשים. החידוש הוא בכך שרשות אחת סומכת על בדיקה שביצעה רשות אחרת, כאשר למעשה הטאבו סומך על בדיקה שביצעה רמ"י או חברה משכנת.

אך לצד החיסכון וההתייעלות יש גם חסרונות:

1. לא ברור אם ההנחיה החדשה תחול גם במקרה שלא הייתה הסבת זכויות: נציין כי מן ההנחיה לא ברור האם היא חלה בכל מקרה שבו נרשמת עסקה בשטר מכר שחתום ע"י רמ"י, או שמא הכוונה דווקא למקרים שבהם הייתה "הסבת זכויות" נוספת (כלומר שבהם מי שרכש מרמ"י מכר לרוכש נוסף). אם הפרשנות של ההנחיה הינה גם למקרים בהם לא היתה "הסבת זכויות" נוספת, כי אז יתכן ויש פגם בהנחיה זו, שכן, ככל שלא היתה הסבת זכויות בנכס, הרי שלא ברור אם באמת רשות כלשהי פיקחה על תשלום המסים (ברכישה הראשונה).

2. אם ההיגיון שעומד מאחורי ההנחיה, הוא העובדה שהטאבו סומך על המינהל ועל החברות המשכנות שפיקחו על הצגת אישורי המס בשלבי ההסבות, כי אז יש מקום להחיל הנחיה זו גם בקרקע פרטית, כאשר גם שם יש חברות משכנות, שמטפלות בהסבות הזכויות בשלבי הביניים שעד לרישום בטאבו, ולא ברור מדוע חלה הנחיה זו בקרקעות רמ"י בלבד.

3. בדיקה כפולה היא דבר רצוי: ככלל, בדיקה כפולה היא לעתים דבר חיובי.

4. זיופים: מלבד עצם העניין, שהוא פיקוח על תשלומי המס למדינה, הרי שהיה בנוהל הקודם גורם מסייע בנוסף כנגד זיופי עסקאות בטאבו, כאשר על הזייפן היה לעבור דרך רשות נוספת (רשות המס), ועצם הביורוקרטיה וההכרח לעבור דרך רשות נוספת בדרך לזיוף, לעתים הובילו לחשיפת הזיוף.

לסיכום, אין ספק כי יש לברך על הצעד החשוב שנעשה בפרסום ההנחיה החדשה, שהיא צעד חשוב בצמצום הבירוקרטיה הכרוכה ברישומי דירות בטאבו. הנחיה זו היא עדות על רצון של משרדי הממשלה השונים (משרד המשפטים ומשרד האוצר) לקבל משוב מהשטח וללמוד מקרוב על צרכי האזרחים הקטנים, ולהקל עליהם את דרכם בסבך הבירוקרטיה.

הכותב ממשרד עורכי הדין הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן