התחדשות עירונית בירושלים: "לכולם מגיע לגור בכבוד"

כמעט בלתי נתפס ששנת 2018 מסתיימת, ועד היום, אף שערכי הקרקע בירושלים הרקיעו שחקים, טרם הושלם אפילו פרויקט פינוי-בינוי אחד בבירה. אמנם ביוני האחרון נהרס בניין ראשון במתחם המקשר בשכונת קרית משה בעיר, אולם עד כה אף ירושלמי לא גר בדירה שנבנתה בפרויקט פינוי-בינוי (ראו פרטים בהמשך).

אחד הפרויקטים המתקדמים בעיר הוא זה שיזמה חברת קדמת היובל ברחוב טהון 13 בשכונת קריית יובל בעיר. החברה נוסדה בסוף 2014 על ידי איש העסקים החרדי אלי שלוסברג, ולפני שנה אף חתמה על שותפות במרבית הפרויקטים עם קרסו נדל"ן.

 מתחם לפינוי בינוי ברחוב טהון./ צילום: רפי קוץ

את החברה מנהלים המנכ"ל יוסי אטון, שהתמחה בשיווק נדל"ן בחברת ספיריט נדל"ן והשקעות, ומתכנן הערים אורי ברשישת, המשמש כמנהל הפרויקטים בחברה, לאחר שכיהן בשורה של תפקידים בתחום התכנון במערכת הציבורית ובפרט כסגן מהנדס עיריית ירושלים בתקופתו של ראש העירייה אהוד אולמרט ומהנדס העירייה אורי שטרית. הוא עזב את התפקיד, כמה שנים לפני שהתפוצצה פרשת הולילנד, ורומז כי החליט לעזוב מאחר ולא חיבב את האופן שבו התנהל אז אגף ההנדסה. בנוסף שימש כיועץ למינהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל והחברה להגנת הטבע, ולבסוף הצטלבו דרכיו עם שלוסברג ואטון.

ברשישת גדל בקריית יובל ואטון בקרית מנחם, ועבור שניהם, מתחמי הפינוי-בינוי הם למעשה נוף ילדות. לחברה אין אמנם עדיין פרויקט שהוקם ואוכלס, אך בימים אלה ממש היא ממתינה לקבל את היתר הבנייה לפרויקט הפינוי-בינוי הראשון בעיר.

בניגוד לחברות צעירות אחרות שהוקמו בשם דגל הפינוי-בינוי, בלי שיש להן גב כלכלי או כוונה כלשהי לממש את הפרויקט בעצמן, או במילים פחות מכובסות קבלני חתימות, לחברה יש גב כלכלי בצורת ארבע קרנות שמשקיעות בה מיומה הראשון ומאפשרות לה לבצע מהלכים בוני אמון עם הדיירים: קרן איוונסטרים, קרן פאוסט, קרן שרמן וקבוצת ACC, שמעמידות הון עצמי משמעותי לפעילות החברה, ואיפשרו לה לגייס אנשי מקצוע כמו ברשישת.

"הבעיה היא לא בוועדות התכנון"

הפרויקט הבשל ביותר של החברה מצוי כאמור ברחוב טהון 13 פינת רבינוביץ 31 בשכונת קריית יובל. מדובר ב-30 דירות ישנות שייהרסו, ובמקומן יוקמו שני מגדלים בני 20 קומות עם 130 דירות חדשות. הפרויקט הומלץ להפקדה ב-2016, ואושר למתן תוקף ב-2017, אחרי שנה וארבעה חודשים בלבד. פרק זמן דמיוני במונחים של פינוי-בינוי.

"הבעיה היא לא בוועדות התכנון כמו שאומרים", אומר ברשישת, "הבעיה היא חד-משמעית אצל היזמים. מי שמגיש תוכניות כמו שצריך, מבצע את התיקונים שהוועדה דורשת, אין שום סיבה לעיכובים".

ובכל זאת, היזמים היו אופטימיים מידי לגבי לוחות הזמנים, וכחלק מפרויקט ראשון, הם כבר למדו לקח. "יש בפרויקט תמהיל מגוון של דיירים, אחד מהם היה נכה 100% שגר במקום 40 שנה", מספר אטון, "החלטנו להקצות לו את הדיור הזמני בשלב מאוד מוקדם, כדי שיתפוגגו אצלו החששות, ושיעבור לגור בדירה הזמנית לפני שאר הדיירים. כשהתפנתה דירה להשכרה בפרויקט הולילנד, הגענו להסכמות עם בעלי הדירה וביצענו עבורו בלא מעט כסף התאמות בדירה שיתאימו לצרכים שלו. הוא עבר לגור בדירה כבר לפני שנה, ואנחנו משלמים לו דמי שכירות בכל חודש. המטרה הייתה שהוא יחוש ביטחון בשלב מוקדם יחסית, אבל לא האמנו שייקח יותר משנה להוציא את היתר הבנייה. בפרויקטים שהגיעו אחר כך, כבר לא כל כך מהר הוצאנו את הדיירים. למדנו".

לדברי אטון, היתר הבנייה צפוי להתקבל בתוך חודש וחצי. נכון להיום 19 דיירים כבר פונו ונותרו 11 בעלי דירות אחרונים שיעזבו את המקום בשבועות הקרובים.

במתחם סמוך, ברחוב טהון 15-17 פינת רבינוביץ 27-29 - ארבעה בניינים הכוללים 54 דירות - עומדת קדמת היובל להקים פרויקט של ארבעה בניינים בני 11-24 קומות עם חזית מסחרית, ו-226 דירות חדשות. "נדרשנו לתכנן גם מבנה ציבור והחלטנו להקים בפרויקט סינמטק, לזכר קולנוע יובל שנסגר, ושבו היינו כילדים הולכים לראות סרטי קולנוע", מספר ברשישת.

"אני זוכר איך התאכזבנו שהקולנוע נסגר, עכשיו נסגור מעגל", מוסיף אטון. את הסינמטק החדש, העירייה תפעיל כמובן. להערכת היזמים, התוכנית המאושרת שכבר קיבלה תוקף, תקבל היתר בנייה בעוד כשנה.

"יהירות להאשים את הדיירים"

"את המשרד הראשון פתחנו בתחילת 2015 ברחוב טהון כדי לחיות עם האנשים עצמם", מספר ברשישת, "היינו איתם בקשר יומיומי, למדנו את השפה שלהם לאורך זמן, ואז כבר קיבלנו את החשיבה של הדיירים. זה משהו שאי-אפשר להבין בשני כנסים שעושים לדיירים. בטח ובטח שיש במתחם גם דתיים וגם חילוניים וגם קשישים, וגם צעירים. זאת הדרך היחידה להצליח להגיע אל הדיירים ולקדם עבורם פרויקט שייתן לכולם את הפתרונות שהם צריכים. אין דרך אחרת. וכל חברה שרוצה להיות בתחום של הפינוי-בינוי חייבת לעשות את זה ככה".

אטון מוסיף כי "הרבה פעמים אני שומע שמאשימים דיירים, מה פתאום הם לא מוכנים לשתף פעולה ולקבל דירה חדשה, שהם תוקעים את העסק. אבל זאת יהירות להאשים את הדיירים, כי הסיפור הזה הוא לא רק דירה - הוא משפיע לפעמים על כל המשפחה, ועל כל החיים של הדייר. לכן חשוב לעבור עם הדיירים את הקילומטרז' הזה. להגיע להבנה של האנשים ושל הצרכים שלהם. לכל משפחה יש חששות אחרים, צרכים אחרים, שמצריכים פיתרון אחר - לפעמים יצירתי".

תן דוגמה ליצירתי.

"הרבה פעמים רק מדברים על התמורות - במקום דירת 60 מ"ר ישנה, תקבל דירת 100 מ"ר חדשה", משיב אטון, "אבל מה עם הארנונה היקרה יותר? והוועד בית? אם הדייר לא מסוגל לשלם הוצאות דיור גבוהות יותר? אז בעצם העמסנו עליו. לכן הצענו לדיירים את האפשרות 'לשנמך' את התמורה שמגיעה להם ב-30% ולקבל בגין ההפרש כסף בפטור ממס.

"עוד פתרון יצירתי היה בתוכנית שקיבלה תוקף ממש לאחרונה ברחוב אורוגוואי בקריית יובל. מדובר בפרויקט של 28 דירות, שבמחצית מהן מתגוררים קשישים. אנחנו כבר מודעים לחששות של הקשישים ממעבר למגורים זמניים, אז עוד בהתחלת הדרך הגענו איתם להסכמות, שביום שיקבלו הודעת פינוי, הם יקבלו בכסף את שווי הדירות החדשות, וכך יוכלו לעבור ישר למגורי קבע היכן שיבחרו. כולם הסכימו. היינו גם צריכים לשכנע את רשות המסים שמדובר למעשה בעסקות לרכישת הדירות, אך העסקאות האלה נעשות לטובת מימוש פרויקט פינוי-בינוי ולכן הן צריכות להיות פטורות מתשלום מס, ולשמחתנו רשות המסים הבינה את זה. גם לצורך קבלת מימון לפרויקט, הצלחנו להביא את שווי הדירות החדשות כחלק מדוח האפס".

 מתחם לפינוי בינוי ברחוב אורוגוואי./ צילום: רפי קוץ

למה בעצם לא מומשו עד כה פרויקטים של פינוי-בינוי בירושלים?

"עד עכשיו לא הייתה ודאות תכנונית, כי אין תוכנית מתאר לעיר, וכל אחד שביקש לבנות פרויקט היה צריך להגיש תוכנית נקודתית" מסביר ברשישת, "בעירייה קידמו מסמך מדיניות, שהבשיל רק ב-2015, ועל סמך מסמך המדיניות, שלפיו הוועדה המקומית מאשרת תוכניות, ניתן לקדם תוכניות. כל הדבר הזה הוא טרי יחסית. במקביל גם הייתה התקדמות בחקיקה של פינוי-בינוי ובמהלכי מיסוי רק בשנים האחרונות, כמו למשל תיקון חוק מע"מ תשומות הבנייה שעומד על אפס בכל מה שקשור לדירות התמורה של בעלי הדירות. לפני כן שילמו מע"מ גם בדירות של הדיירים המפונים שאינן עומדות למכירה.

"בנוסף, עד 2010 היה פינוי-בינוי רק במסלול רשויות ולא במסלול מיסוי שהתפתח מאוחר יותר. כנ"ל לגבי כל החקיקה בנושא הדייר הסרבן וההכרעות המשפטיות שראו את האינטרס של כלל הדיירים לפני האינטרס של דייר ספציפי. ספציפית לגבי ירושלים, ניר ברקת העביר את ההחלטה לפטור יזמים מהיטל השבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי. הדבר הזה היה מאוד משמעותי בהיתכנות של פרויקטים והוא לזכותו של ברקת".

אז כל הבעיות נפתרו?

"לצערי לא", אומר ברשישת, "גם כשבעיות בפינוי-בינוי מגיעות לפתרון, כל הזמן נולדות בעיות חדשות. קודם כל, אחת הבעיות שלא נפתרו, היא העובדה שבניגוד למקומות אחרים בארץ, בירושלים יש הרבה דירות ישנות שעברו הרחבות ללא היתר. הדבר הזה מקשה מאוד להגיע להסכמות עם הדיירים שמבחינתם השטח המורחב הוא שטח שצריכה להיות תמורה בגינו. בעוד ברשויות חישוב זכויות הבנייה מתבצע רק בגין שטח שנבנה בהיתר. זאת בעיה שמאוד קשה להתמודד איתה.

"בעיה אחרת היא היטל השבחה. החוק פוטר מתשלום היטל השבחה על שטחי מגורים בפינוי-בינוי, אבל מה לעשות שהיום ועדות התכנון דורשות ובצדק עירוב שימושים? כמעט בכל פרויקט מתבקשים גם שטחי מסחר בקומת הקרקע, ופתאום העירייה דורשת על השטחים האלה היטלי השבחה והם משנים את כל הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
"זאת בעיה שאני מאמין שגם יידרש לה מענה משפטי. בגלל זה, לא משנה כמה אנחנו מתקדמים בנושא של פינוי-בינוי בירושלים, אנחנו רק בקצה של ההתחלה".

אטון מוסיף כי "כשאנחנו נכנסים לתהליך עם דיירים, זה לטווח ארוך. אם הם חיים בתת-תנאים אנחנו לפעמים מגיעים להחלטה לשפץ את כל הבניין, אף שהוא עתיד להיהרס בתוך שנים בודדות. זה מהלך בונה אמון, וההשקעה משתלמת בטווח הארוך, כי גם מגיע לדיירים לחיות בכבוד".

מאיזה כסף אתם מבצעים את כל ההשקעות האלה בשלבים כל כך מוקדמים, שלמעשה עוד לא שיווקתם אף דירה חדשה?

"זאת בדיוק הסיבה שבחברה משקיעות קרנות שמאמינות כמונו בפוטנציאל של הפינוי-בינוי, ומאפשרות לנו להשקיע גם פיזית בדיירים, וגם בכוח אדם", מסביר אטון, "יש לנו רכזי תכנון, ורכזים חברתיים, ואין אח ורע להיקף ההשקעה שהחברה משקיעה בפרויקטים ודיירים לפני שהם יוצאים אל הפועל. כדי לחלוק בעלויות, התקשרנו לפני שנה עם קרסו נדל"ן, כאשר המודל הוא שעד שלב הבנייה אנחנו עושים את הכל מול הדיירים, וכשמגיע שלב הבנייה, הם נכנסים לתמונה עם הניסיון היזמי והביצועי שלהם".

יש לכם פרויקט גדול בקטמון ח'־ט'. בתור ירושלים שורשיים, לא נראה לכם בוטה להקים מגדלים בשכונה שהקסם שלה הוא הבינוי הנמוך?

"הפרויקט בקטמון הוא פרויקט דגל, שמצוי לפני הפקדה, ושכולל הריסה של חמישה שיכונים עם 376 משפחות, והקמה של חמישה מגדלים בני 32 קומות, עם 1,000 יחידות דיור. מדובר במקום שממנו צמחה תנועת הפנתרים השחורים, ובאחד הבניינים שאנחנו מקדמים בו את הפרויקט מתגורר גם אחד הבנים של ראשי התנועה", אומר ברשישת, "זה לא הוגן להגיד לדיירים, שיישארו לגור באותם בניינים ואותן תשתיות משנות ה-50, שלא השתנו בדבר, בלי שירותים ובלי מבני ציבור שכל כך חסרים בשכונה.

"הפרויקט בקטמון הוא לא רק דירות, הוא כולל גם הקמה של ארבעה גני ילדים, שתי מועדוניות תרבות, תחנת טיפת חלב ו-1,300 מ"ר שטחי מסחר. אדם רוצה בסוף לגור בכבוד, והדרך לשפר לו את איכות החיים היא רק דרך שינוי".

פינוי-בינוי בי-ם: 17 אלף יח"ד בשלבים שונים

הפרויקט ברחוב טהון פינת רבינוביץ' בשכונת קריית יובל, הוא הפרויקט פינוי-בינוי הראשון בשכונה שעומד לצאת לבנייה, והשני בעיר לאחר פרויקט מתחם המקשר בשכונת קריית משה בעיר, במסגרתו נהרסו בחודש יוני האחרון 13 בניינים בני 68 דירות, ובמקומם נבנים בימים אלה שני מגדלים בני 25 קומות ו-260 דירות. את הפרויקט יזמו החברות גלנור, גלנח ויסודות צור.

אף שעד כה לא נבנה ואוכלס בירושלים בניין חדש במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, מינהלת התחדשות העירונית דווקא הוקמה עוד ב-2014 בתמיכת ומימון משרד השיכון, מתוך רצון לקדם ולממש תוכניות פינוי-בינוי בעיר. המינהלת להתחדשות עירונית בירושלים היא חלק מהחברה העירונית "מוריה - חברה לפיתוח ירושלים", המשמשת כזרוע הביצוע המרכזית של עיריית ירושלים, ועוסקת בניהול התכנון ובביצוע של פרויקטיי תשתית ובנייה בעיר.

במינהלת מסבירים כי המתחם ברחוב טהון שובר שיאים מבחינת לוחות הזמנים - הוא הוכרז לפינוי-בינוי על ידי הממשלה לפני חמש שנים - בדצמבר 2013 - ועומד לקבל היתר בנייה בקרוב. עוד מציינים במינהלת כי בשנתיים האחרונות החלה המינהלת ללוות גם יזמים בפרויקטים ועוסקת בהסרת חסמים תכנוניים, וסיוע נקודתי ליזמים מול בעלי דירות.

כיום מקודמות בירושלים כ-50 תוכניות פינוי-בינוי בהיקף של כ-17 אלף יחידות דיור בשלבי קידום שונים. "ההתחדשות העירונית בירושלים מהווה את העתיד הנכון של העיר ויעד חברתי, חינוכי, קהילתי וכלכלי בה", אומר מנכ"ל חברת מוריה לפיתוח ירושלים עו"ד דורון נויוירט, "זהו כלי חשוב לחיזוק השכונות הוותיקות בעיר, למימוש הפוטנציאל שלהן וזאת על ידי הקמת אלפי יחידות דיור חדשות בעיר. הקמת הפרויקטים החדשים תעודד גם הרחבה ושדרוג של תשתיות קיימות".