לא לשכוח את הקבלות: הכללים החדשים של רשות המסים להכרה בהוצאות על השבחת נכס

משפצים את הבית או בונים? החל מה-1 בינואר כדאי מאוד שתשמרו את כל הקבלות על התשלומים ששילמתם במהלך השיפוץ והבנייה. למה? התשובה עוברת דרך הוראות חוק צמצום השימוש במזומן שעתיד להיכנס לתוקף ב-1 בינואר 2019, וההבהרה שנתן הבוקר (ה') שי אהרונוביץ', המכהן כסמנכ"ל בכיר למיסוי מקרקעין ברשות המסים, במסגרת כנס שבו השתתף.

נתחיל מהחוק - בעוד שבועיים כל הציבור, עסקים ואנשים פרטיים, יצטרכו להתרגל למשטר תשלומים חדש בעסקאות הגדולות שהם מבצעים. החוק מגביל את היכולת של כלל הציבור להשתמש בכסף מזומן מעל תקרה מסוימת - על עסקים חל איסור לקבל תשלום במזומן מעל 11 אלף שקל שקל, ובעסקה בין אנשים פרטיים, חל איסור לבצע תשלומים מעל 50 אלף שקל במזומן (לפי החוק ניתן לשלם במזומן 10% ממחיר העסקה או עד התקרה שנקבעה - לפי הסכום הנמוך).

החוק גם מתייחס באופן ספציפי לתחום הנדל"ן וקובע שכל מי שרוכש דירה או כל נכס מקרקעין אחר, יחויב להגיש דוח לרשות המסים הכולל פירוט על אמצעי התשלום שבאמצעות שילם על הנכס, כולל אסמכתאות בגין התשלומים עד חצי שנה לאחר שבוצע התשלום.

כל הדברים הללו כבר ידועים, אבל הבוקר חידד אהרונוביץ' את המשמעות בפועל של ההוראות הללו בתחום הנדל"ן. הוא הבהיר כי הוראות החוק והבדיקות של רשות המסים לא יחולו רק לגבי התשלומים שישלם אדם שרוכש נכסי נדל"ן ומקרקעין, אלא גם בנוגע לבקשותיו של אדם שמתכוון למכור נכסי נדל"ן להכיר בהוצאות שהוציא על השבחת (שיפוץ) הנכס ולהפחיתן מתשלום המס שיידרש לשלם בגין התמורה שקיבל מהמכירה (מס השבח).

"מסתובב הרבה כסף שחור"

מה זה אומר? עד היום רשות המסים "האמינה" למוכרי נכסים כי הוציאו את הוצאת ההשבחה, והכירה בהוצאה ללא תנאים כמעט. מה-1 בינואר זה עומד להיות קשה. רשות המסים הבהירה היום לכל מי שעושה עסקאות נדל"ן, משקיעים ואנשים פרטיים, שהיא רואה בבקשות להכיר בהוצאות השבחת נכס הזדמנות פז לבחון את עמידת הציבור בהוראות חוק צמצום השימוש במזומן. מבחינת הרשות, אם אדם שמוכר נכס לא יספק קבלות על התשלומים בגין השיפוץ שעשה בבית או הבנייה העצמית של הבית, הוא יהיה חשוף לסנקציות הקבועות בחוק.

המשמעות של הדברים בפועל היא כי הרשות "תעשה בעיות" למוכרי נכסים המבקשים להכיר בהוצאות השבחת הנכס, ובמקרים שבהם לא יהיו להם מסמכים להוכחת התשלומים - הם יהיו חשופים לקנסות מכוח חוק צמצום השימוש במזומן.

אהרונוביץ' הסביר בכנס את השינוי הצפוי. "הבעיה בתחום הנדל"ן היא שמסתובב בו הרבה כסף שחור. בתחום השבחת הנכסים יש בעיה שאנשים משלמים לנותני שירותים, כמו שיפוצניקים, למשל, בשחור, ובשלב מאוחר יותר כשהם רוצים למכור את הנכס, אז הם מבקשים להכיר להם בהוצאות כדי להקטין את מס השבח. היום לפי המצב החוקי, אנחנו מכירים בהוצאה גם ללא קבלות.  לדבריו, הרשות מכיר בהוצאות "גם אם לאדם אין קבלה, אבל הוא יכול להוכיח לי שהוא הוציא את ההוצאה, כמו למשל כשהוא בונה בית בבנייה עצמית, אמנם אנחנו מתווכחים, ומכירים לפעמים בעלויות יותר קטנות, לפי כל מיני טבלאות שיש לנו". הוא הוסיף כי מה-1 בינואר העובדה שלא יהיו לאדם קבלות תהיה משמעותית, כי היא תוביל אותנו לבדוק מדוע אין לו קבלות, וההנחה שלנו תהיה שהוא שילם בשחור. במקרה הזה החוק החדש מאפשר לנו להטיל עליו סנקציה-קנס".

עד כניסתו לתוקף של חוק השימוש במזומן, תשלומים בשחור היו "הבעיה" של נותן השירות שקיבל את הכסף בלבד. אם הוא "לא נתן קבלה" הוא היה חשוף להליכים פליליים על העלמת הכנסות או הליכי שומה אזרחיים - אם נתפס. החוק החדש קובע לראשונה אחריות גם על המשלם - על כלל הציבור - שחשוף אף הוא לקנס. אהרוביץ' הבהיר היום, כי מה-1 בינואר רשות המסים תסמן כמטרה לבדוק גם את הוצאות ההשבחה של מי שמבקש למכור נכס.

אהרונוביץ' הדגים את המצב החדש: "אם מישהו בנה נכס או הוציא הוצאות על שיפוץ או השבחת נכס קיים החל מינואר, ושנה אחר כך ימכור את הנכס ויבקש שנכיר בהוצאה הזאת , אנחנו נאמר לו 'רגע, איפה הקבלות?'. אם הוא יגיד אין לי קבלות ויציג שמאות על ערך הנכס כבעבר, אנחנו לא נתקדם עד שנברר איך הוא שילם את תשלומי השיפוץ או הבניה. 'אנחנו נגיד לו רגע, איך שילמת את זה?', ואז מה הוא יגיד לנו? הרי אם אין לו קבלה כנראה זה שולם במזומן. הוא יצטרך להראות לי צילום של צ'ק או העברה בנקאית או משהו כזה, ואם אין לו - אז ההנחה שהוא שילם את זה במזומן, והחזקה היא שהוא שילם את זה בשחור".

חשופים לסנקציות בחוק החדש

אהרנוביץ' סיים את דבריו במסר לציבור עורכי הדין המייצגים לקוחות שמכרו נכס בהשבחה. "הלקוחות שלכם צריכים לדעת שהם יהיו חשופים לסנקציות לפי החוק החדש, כי לפי החוק החדש גם מי ששילם בבעיה, לא רק מי שקיבל", אמר. העניין הזה חושף גם את נותני השירות, השיפוצניקים, הקבלנים, האינסטלטורים והאחרים, לסנקציות, כיוון שהרשות תבקש לברר מי נתן את השירותים לאותו אדם ששילם במזומן מעל הסף בחוק.

באשר לשאלה איך יתייחסו ברשות המסים לטענה כי התשלומים בוצעו ב"מנות" הנמוכות מהסף שקובע חוק המזומן, אומרים ברשות המסים, כי לא יתקבלו פיצולים באופן מלאכותי של עסקאות, וכי הדברים ייבחנו.

בשורה התחתונה הרשות תהיה חייבת להכיר בהוצאות, גם אם הוצאו במזומן בניגוד לחוק, אך בעל הנכס, המוכר לא ירווה נחת מהקנסות שעלולים לנחות עליו בעקבות התשלומים הללו.