"בשנים האחרונות קיימת מגמה עולמית בקרב הגופים המוסדיים להגדלת החשיפה שלהם לאחזקות ישירות בנדל"ן, ואנחנו חלק מאותה מגמה", אומר רון קובלסקי סמנכ"ל ומנהל מחלקת נדל"ן בחטיבת ההשקעות בקבוצת הראל ביטוח ופיננסים בראיון ל"גלובס". "כבר לפני כמה שנים שמנו כיעד להגדיל את פורטפוליו נכסי הנדל"ן שלנו בארץ ובעולם", הוא מוסיף.
לפי הערכות היקף תיק ההשקעות של קבוצת הראל בנדל"ן מניב ובעיקר בחו"ל הגיע כבר ל-15 מיליארד שקל. ביטוי נוסף לאמונה המבוססת של הראל בשוק הנדל"ן, היא הקמת קרן השקעות בנדל"ן בארה"ב, בדגש על נכסים להשכרה בניו-יורק, שהוקמה לפני כחודשיים בלבד והספיקה לגייס 190 מיליון שקל.
מה לדעתך הסיבה לעלייה בהשקעות של גופים מוסדיים בנדל"ן?
"יש מספר לא מבוטל של יתרונות בנכסים מניבים שמייצרים תזרים יציב וקבוע יחסית. בנוסף, השקעות ישירות בנדל"ן מאפשרות לפזר את הסיכונים השונים בצורה רחבה, אם זה פיזור גיאגרפי בין מדינות, ישראל, ארה"ב אירופה, ואם זה פיזור סקטוריאלי- בענף משרדים, המגורים, הלוגיסטיקה, המסחר.
"הפיזור יכול להיות גם באופי העסקה מבחינת תשואות סיכון, אם זו עסקת השבחה, או אם ההשקעה היא ישירה או לא. צריך גם לזכור שהנכסים האלה מגינים עלינו מפני אינפלציה כי רוב החוזים הם צמודי מדד, ולכן הקורלציה עם שוק ההון נמוכה. גם המימון הופך את ההשקעה בנדל"ן לאטרקטיבית, מאחר והיום יש מגוון של אפשרויות מימון אטרקטיביות, בתשואה אטרקטיבית, ואז אני חולק את הסיכון עם הגורם המממן.
"בגלל כל הסיבות האלה רצינו להגדיל את תחום ההשקעות שלנו בנדל"ן, והקצנו לכך משאבים גדולים לאיתור עסקאות וניהול שלהן, אם בכוח אדם, ואם בשיתופי פעולה עם גורמים מחו"ל. בניגוד לעבר, אנחנו היום מאוד פעילים ואקטיביים בעסקאות הנדל"ן שאנחנו עושים, ובפירוש מכתתים רגליים".
למה יותר בחו"ל ופחות בישראל?
"רוב החשיפה שלנו היא באמת מחוץ לישראל, והפער הולך וגדל כל שנה. השוק בישראל הוא מצוין והיינו רוצים להיות בו יותר, אבל הוא יחסית קטן - ההיצע מצומצם יותר, הוא פחות נזיל וגם פחות שקוף. בחו"ל לעומת זאת, ההיצע יותר גדול, ויותר מגוון, השווקים נזילים, ויש לנו יותר אפשרויות לגוון את התיק ולהגדיל את פיזור הסיכונים מאשר בישראל. אני מניח שמהסיבות האלה גם בעתיד רוב ההשקעות שלנו יהיו בפועל מחוץ לישראל.
"בנוסף לכך, בישראל יש כשל. הפערים בין מקדמי ההיוון לעומת שיעורי המימון, הם מהגדולים בעולם. אם ניקח בניין משרדים שלנו בתל-אביב, שהתפוסה בו מלאה, והדיירים בו מהשורה הראשונה, ונשים את הבניין הזה בכל מקום אחר בעולם, שיעור ההיוון לא יהיה 7% פלוס כמו בארץ, אלא 5% ומטה. הנכס שלנו שמושכר לאיקאה בנתניה, אם היו שמים אותו כפי שהוא בכל מום אחר בעולם, שיעור ההיוון שלו לא היה גבוה כמו בארץ. וברגע שיש פער כזה, אז לא ממש מתבצעות כאן עסקאות, בשיעורי ההיוון שהשמאים מייחסים לנכסים מניבים, ונוצר כשל".
ממה נובע הכשל בישראל שלא קיים במקומות אחרים בעולם?
"את התשובה לשאלה הזאת מייחסים בדרך כלל לעובדה שבישראל, בכל רגע נתון, מכוונים 100 טילים על תל-אביב. גם במהלך השנים האחרונות ששיעורי הריבית ירדו, לא ראינו את שיעורי ההיוון יורדים. ולכן, שמתבצעות כאן עסקאות, המספרים הם נמוכים יותר. אולי אם יהיו יותר עסקאות, שיעורי ההיוון ירדו".
איך נראה פילוח ההשקעות שלכם בעולם?
"נכון להיום ובשונה לגמרי משנים עברו, החשיפה שלנו בארה"ב היא של 40%-50% והשיעור רק הולך וגדל. שיעור החשיפה שלנו בישראל עומד על 30% והיתרה באירופה. הסיבה שהחלק של ארה"ב רק גדל היא השוק שם יציב. הם נכנסו ראשונים למשבר, ויצאו ראשונים מהמשבר.
"באירופה לעומת זאת כל חצי שנה יש סיפור חדש. פעם יוון במשבר, פעם איטליה, פעם זאת אירלנד, ואחר כך אלו ספרד ופורטוגל. לכן באירופה אי-אפשר להשוות מדינה אחת שנייה. זה עולם אחר. בארה"ב נכון שיש שונות גדולה בין החלק הדרומי לצפוני של המדינה ואפילו בין המערבי למזרחי, אבל עדיין השוק בארה"ב יציב. השוק שם מאוד גדול ומגוון, יש בו הרבה שחקנים בשוק, הוא נזיל ונמצא כל הזמן בתנועה".
איך זה מסתדר עם העובדה שיש המון קניונים נטושים בארה"ב?
"מרבית ההשקעה שלנו היא בארה"ב, אבל פחות ופחות במסחר מסורתי ויותר במגורי מולטי פמילי (דיור להשכרה ארוכת טווח בארה"ב - ש.צ), ובלוגיסטיקה. מחוץ לישראל, ההשקעות הן בעיקר בתחום המשרדים והמגורים, ואנחנו מנסים כל הזמן להגדיל את תחום הלוגיסטיקה.
"בישראל ההשקעות שלנו הן במסחר ומשרדים. אנחנו ערים לנושא של המסחר, בגלל השינויים בתחום הריטייל. לכן אנחנו לא מתאהבים בנכסים, וגם בוחנים כל הזמן מימושים של נכסים. אבל כשיש נכס כמו איקאה בנתניה, שלא מושפע מהמסחר המקוון, אין לנו כוונה לממש אותו, או נכס כמו קניון עיר ימים, שהוא קניון שכונתי מצליח עם אוכלוסייה חזקה, אתה לא רוצה לממש נכס כזה. כך גם לגבי אאוטלט חזק כמו בילו סנטר וקניון G בכפר סבא שעובד מצוין.
איקאה נתניה / צילום: איל יצהר
"במסחר אולי לא נעשה עסקאות חדשות, למעט במרכזים שכונתיים אבל לא במספרים שיש היום. שינוי המגמה שנובע מהמסחר המקוון, עדיין לא מורגש בישראל כמו בארה"ב או אנגליה, שם לפי הנתונים בין 10%-20% מהמסחר הוא מקוון. ישראל עוד לא שם. למרות זאת, אנחנו מודעים לכך שמהסיבות האלה מרכז מסחרי היום צריך להיות בדגש על בילוי ועל מזון.
"אני כן רואה את הצורך בשינוי, אבל אני לא רואה מצב של אפוקליפסה עכשיו, בטח לא כמו בארה"ב שם היחס של מ"ר מסחר לנפש היה בעייתי, והוליד קניונים ריקים. מנגד, תחום הלוגיסטיקה והתעשייה הפך מבוקש, וזיהינו אותו בזמן לפני מספר שנים בחו"ל. ביצענו מספר עסקאות לוגיסטיקה בארה"ב באזורים שסמוכים לתחנות רכבת ולאתרים שמהם מתבצע שינוע של סחורות. הקמנו גם פלטפורמה לעסקאות דומות באירופה, אבל נכון להיום המחירים גבוהים, ואין פרמיה מוצדקת על הסיכון, וזה נכון גם לישראל שכאן היצע הנכסים בכלל מצומצם יותר. המקום היחיד שאנחנו פועלים בתחום הלוגיסטיקה היום הוא בארה"ב, ולצערי לא השכלנו להגיע לעסקאות באירופה ובישראל עם רמות המחירים הקיימות".
אתם קונים הרבה אבל לא חוששים לממש נכסים.
"זה לא סוד שהפוטנציאל העתידי לרווחי הון הולך ונשחק, ולכן אני מאמין שהתשואה העתידית מנכסים מניבים תהייה מתשואה שוטפת והשבחה. ולכן אנחנו גם מממשים לא מעט נכסים, וכשאנחנו מקבלים מחיר טוב על נכס, שאנחנו לא היינו משלמים אותו, אנחנו מוכרים. אנחנו לא מתאהבים בנכסים.
אנחנו מאוד זהירים ורוצים לעשות השקעת נכונות, וקודם כל דואגים לפזר את הסיכון. אנחנו מחזקים את אותם ענפים שאנחנו רוצים להשקיע בהם ומושכים ידינו מענפים שאנחנו לא רוצים להשקיע. לא נעשה יותר עסקאות חדשות של מסחר או מולטי פמילי בארה"ב, וכן נחפש לעשות עסקאות חדשות בתחום הלוגיסטיקה בארה"ב.
"אנחנו רוצים להמשיך לבחון עסקאות בישראל, ולפתח את הנכסים הקיימים. כמו למשל ההרחבה של קניון עיר ימים בנתניה, שבו אנחנו שותפים עם שיכון ובינוי, והקמה של מגדל משרדים מעליו. במקביל נמשיך להשקיע בשווקים מרכזיים ובאזורים נזילים, כמו ארה"ב ומערב אירופה. נשים דגש על נכסים של לוגיסטיקה, ונבחן בזהירות את החשיפה לנכסים מסחריים בארה"ב".
קשה יותר היום לממש נכסים מניבים מבעבר?
"העולם היום השתנה. בתחום המגורים, השירות לדייר צריך להיות הרבה יותר משמעותי, בתחום המשרדים חוזי השכירות יותר קצרים מאשר פעם, וצריך להציע הרבה יותר שירותים לדיירים, והדבר הזה מקבל ביטוי במימוש הנכסים. הקונה הבא יביא את זה בחשבון ויטען שצריך לתמחר את חוזי השכירות הקצרים, או חנוית הפופ-אפ הזמניות, ואת העובדה שיש פחות עוגנים כמו חנויות כלבו גדולות שהיו דייר יציב לטווח ארוך. לאף אחד אף פעם לא היה כדור בדולח, אבל אין ספק שהיום הרבה יותר מסובך לצפות את העתיד".
מה עם אלפי המ"ר משרדים שעומדים להתאכלס בתל-אביב? אתם לא חוששים מהצפה?
"נכון להיום השוק בתל-אביב רבתי הוא מעולה ושיעור התפוסה בו גבוה מאוד. אחת לשבוע או שבועיים חברות הייטק, טכנולוגיה או סייבר נרכשות על ידי גוף כזה או אחר והדברים האלה תופסים הרבה שטח. אצלנו חד-משמעית שיעורי התפוסה בתל-אביב יותר גבוהים משיעורי התפוסה בלונדון או ניו-יורק, שם ההיצע יותר רחב. ולכן גם אם בישראל תהיה האטה המגמה תהייה יותר ממותנת. העובדה שיש כאן מנופים ובנייה היא לא מובנת מאליה במקומות אחרים".
ועדיין, צופים האטה בצמיחה, בעיקר בחברות ההייטק הבינלאומיות הגיעו למיצוי. אתם מוכנים ליום סגריר כזה?
"זה נכון ששיעורי הצמיחה לא ימשיכו לעד, וברור שאנחנו נמצאים כרגע במחזור העסקים המאוחר. לכן כל עסקה שאנחנו עושים אנחנו מנתחים אותה לעומק ולא הולכים עליה בכל מחיר. חייבת להיות תשואה ראויה ומשכנעת כדי שניכנס. אנחנו גם יודעים שהתשואות היו יותר נמוכות מבעבר, ומי שאומר אחרת חי בחלום של 2013.
"לכן אנחנו גם מממשים לא מעט כדי להקטין סיכון. לא הולכים עם הראש בקיר רק כדי להשקיע עוד ועוד. מצד שני היום הסגריר הזה שיגיע, הוא גם יום להזדמנויות חדשות. ולכן אנחנו יוצרים פלטפורמות השקעה חדשות מעכשיו, שלוקחת בחשבון עיוותים בשוק באירופה למשל, שבו הגדרנו ממש באיזה נכסים ובאיזה מקומות נרצה להשקיע. אמנם עוד לא עשינו עדיין עסקה אחת במסגרתה, אבל נכון להכיר טוב את השוק היום, כדי לדעת איך להיכנס אליו ביום סגריר. כמובן שהייתי מעדיף שהצמיחה תמשיך אבל חשוב לדעת מה ניתן למצוא באותם שווקים גם אם הצמיחה לא תמשיך".
הממשלה מציעה היום מכרזים של דיור להשכרה ארוכת טווח בישראל. למה אתם לא שם?
"אנחנו שחקנים אלטרנטיבים. קמים בבוקר ומנסים להשיג תשואה ראויה ביחס לסיכון עבור העמיתים והמבוטחים שלנו. בחו"ל התשואות בפרויקטים של מולטי פמילי הצדיקו את ההשקעה בתחום, ובישראל, היינו אמנם חלוצים בתחום, והשתתפנו עם שיכון ובינוי במכרז הראשון להשכרה ארוכת טווח ברעננה שבו זכתה רובינשטיין ואפילו הפסדנו לו בכמה מיליונים בודדים.
"אחר כך ניגשנו גם למכרז בגליל ים שבו זכתה אפריקה ישראל אבל היינו כבר רחוקים, וגם בחנו את המכרז ברמת השרון שבו זכתה אביב, אבל המספרים כבר לא הצדיקו השתתפות במכרז. הפסדנו במכרזים ברעננה והרצליה כי רצינו לראות תשואה גבוהה יותר. בפירוש השקענו משאבים עצומים ברצון להיכנס לתחום ההשכרה ארוכת טווח בישראל אבל לצערי המספרים הם לא אטרקטיביים ולכן ההשקעה בישראל לא גדלה באותו הקצב כמו בחו"ל - אם זה ארה"ב, גרמניה ואנגליה.
"היינו שותפים של ADO בפרויקטים להשכרה בברלין, ומימשנו לפני שנתיים את ההשקעה ברווח מצוין. אנחנו נכנסנו לתחום בזמן, אבל מי שנכנס היום צריך להיות מאוד זהיר כי היום אנחנו בתור הזהב בשוק הנדל"ן והרווח לטעויות מאוד הצטמצם. אין מקום לטעויות".
הרווח הצטמצם בין היתר בגלל עליית הריבית?
"כולם מדברים על הריבית העולה ומה היא תעשה לתמחור של נכסי הנדל"ן ולשיעורי ההיוון שלהם. אבל בעסקאות הנדל"ן ההסתכלות לא צריכה להיות קצרת טווח, והריבית הרלוונטית כשנכנסים לעסקת נדל"ן היא הריבית הארוכה והראלית. מה גם שהחוזים בנכסים מניבים הם צמודי מדד ומגינים עלינו מפני אינפלציה.
"הדבר השני ששוכחים הוא הסיבה לעליית הריבית. אם מעלים ריבית, סימן שהשוק במצב טוב, וזה אומר שהתפוסה תגדל, ושכר הדירה יגדל. וזה מאזן את את העלייה של הריבית. בכלל, הריבית היא לא חזות הכל. צריך לבדוק את התיאבון של הגופים השונים לבצע השקעות, וללא ספק הגופים הגדולים מגדילים את ההשקעות שלהם, וככל שיש ביקוש אז השווקים לא יתפוררו לפתע. גם היצע המימון התרחב, כך שפרמטרים כמו מצב השווקים ומימון, הם גורמים שממתנים את המשמעות של עליית ריבית. זה לא אומר שאין לה השפעה על עסקאות נדל"ן אבל היא חלקית".
איך שוק הנדל"ן מקבל ביטוי בהשקעות נוספות של הראל?
"אנחנו מעמידים אשראי ליזמים ומנפיקים פוליסות חוק מכר, שאין הבדל היום בינן לבין ערבות חוק מכר של הבנקים. אנחנו גם בין הראשונים והמובילים ברכישה של משכנתאות מהבנקים השונים. החשיפה שלנו לתחום לא קטנה ומאוד מוצלחת מבחינת תשואה".
כתבות
ני"ע
