ובינתיים בשוק הדיור: באוצר מיהרו (מדי) לחגוג את ירידת המחירים

"הם ימשיכו לדבר, אנחנו נמשיך לעבוד", הגיב שר האוצר משה כחלון ברשתות החברתיות, לאחר שפורסם מדד מחירי הדירות. כנראה שתיאר לעצמו כי הביקורת על תפקודו לא תיבלם בגלל ירידת המדד ב-0.2% בחודשים ספטמבר-אוקטובר. 0.2% הם באמת לא באמת סיבה למסיבה, ובאין שינויים משמעותיים במחירים - כחלון ואנשיו חוגגים בעיקר את סימן המינוס שמעטר את המדד. ואולם גם בזה צריך להיזהר, כי המינוס שנרשם הוא טריקי למדי.

ראשית, כשבוחנים את תולדות המינוס, נוכחים שהתנהגות המדדים אינה אחידה. אמנם ברבעון האחרון של 2017 ובזה הראשון של השנה הנוכחית, נרשמו ירידות מהירות של 2.5% במדד. ואולם מאז הרבעון השני של 2018 הירידות נבלמו, מדד מחירי הדירות אפילו עלה מעט, ובחודשים האחרונים הוא מדדה בין פלוס עשיריות האחוז למינוס עשיריות האחוז מדי חודש. לאן פני הדברים? אף אחד לא יודע.

 מדד מחירי הדיור

דוגמה מעניינת ומפתיעה יותר למצב המורכב שעובר על שוק הנדל"ן, באה לידי ביטוי במדד מחירי הדירות החדשות. כשנוצר המדד, לפני שנה, באוצר קיוו שהמדד ירשום את ירידות המחירים החדות ביותר, משום שחלק נכבד ממנו כולל את הדירות המוזלות של מחיר למשתכן.

ואמנם, בפברואר השנה, 5 חודשים בלבד לאחר שנוצר, המדד הזה הורה על ירידות של יותר מ-5% במחירים. ואולם מאז הוא עלה, וזאת למרות שחלקן של הדירות במחיר למשתכן במדד עלה אף הוא. במדד של ספטמבר-אוקטובר לא נרשם כל שינוי במדד, על אף שהחלק של הדירות ב"מחיר למשתכן" הגיע לשיא של כ-37% מכלל המדגם.

בסך הכל המדד ירד בשנה האחרונה ב-3.3%, ואם מנכים את דירות "מחיר למשתכן", אפשר להסיק כי יזמים אמנם מתפשרים במחירי הדירות שהם מוכרים, ואולם התמונה שמצוירת במקומות שונים על ירידת מחירים גורפת - מופרזת.

ההפתעה אינה מסתיימת שם. מדדים אחרים שפועלים בניגוד להערכות קודמות הם מדדי המחירים המחוזיים - אלה שבודקים את מחירי הדירות בכל אחד מששת המחוזות של המדינה. הסברה הייתה כי המחוזות שיובילו בירידות המחירים יהיו מחוזות הפריפריה - זאת על סמך ניסיון העבר וההערכה כי בעתות קיפאון הביקושים לדירות בפריפריה יהיו הראשונים לרדת.

אלא שבפועל דווקא מחוזות ירושלים ותל-אביב הם שמושכים את מדדי המחירים למטה. במחוז ירושלים (שמשקלו 12.4% מכלל מדד מחירי הדירות, מחירי הדירות ירדו ב-5.1% בשנה, ואילו מחירי הדירות במחוז תל-אביב (30.2% במדד הכולל) ירדו ב-3%. מחוז המרכז רשם בתקופה הזו עלייה של 0.2%, מחוז הצפון ירד ב-0.7%, מחוז חיפה ירד ב-1.2% ואילו מחירי הדירות במחוז הדרום ירדו ב-1.3%.

המסקנה מההתנהגות הבלתי צפויה של המדדים: קשה כרגע לדבר על מגמה ברורה בשוק. הירידות וסימני המינוס הם תולדה של מדדים מלפני חצי שנה-שנה, ואילו כיום ניתן להעריך את מצב השוק כבלתי יציב. מה שבטוח זה, שהציוץ של כחלון מלפני כחצי שנה "פוצצנו להם את הבועה" מתאר מציאות שלא באמת קיימת.