פצעים בלב העיר: מה הממשלה מתכוונת לעשות עם הפילים הלבנים ברחבי הארץ

בכל הארץ עומדים מבני ענק נטושים, העומדים ריקים לעתים גם עשרות שנים. "גלובס" חושף דוח סודי שהוכן לאחרונה עבור אגף התקציבים במשרד האוצר, הסוקר למעלה מ-20 מבנים נטושים בבעלות פרטית, חלקם ניצבים במרכזי הערים כפצע פתוח. החוק הנוכחי אינו מאפשר התערבות של המדינה במצב שבו עומדים נטושים במשך שנים מבנים בבעלות פרטית. הרשות המקומית יכולה לנקוט אמצעים כאשר קיימת הפרה של חוק עזר עירוני כגון סכנה תברואתית או בטיחותית שמטיל המבנה על הסביבה. מן הצד השני, הרשות המקומית יכולה גם לאשר תוכניות בניין עיר חדשות שהפיל הלבן נכלל בהן, דבר שמעניק תמריץ כלכלי לבעלי המבנה הנטוש למכור אותו או לממש את הזכויות החדשות בהריסה ובנייה. אלא שהמציאות הוכיחה שהמקלות והגזרים הללו לא מנעו מבעלים פרטיים עד היום להותיר את המבנים הנטושים שנים ארוכות.

התערבות של משרד האוצר במצב שבו מבנים נטושים בבעלות פרטית עומדים נטושים במשך שנים, יכולה להיעשות אף היא בשיטת המקל והגזר: באמצעות חקיקה או הוראת שעה, הן באופן של סנקציה והטלת מיסוי כבד על הבעלים, והן באופן של תמריץ כלכלי המעניק זכויות בנייה נדיבות - שני אפיקים מנוגדים שיש בהם להוציא את בעלי המבנים הנטושים מ"אדישותם". במשרד האוצר אמרו לנו שאין להם כרגע תוכנית להתערב בנכסים הללו, אולם סירבו לומר מדוע הזמינו את הדוח.

"נכס נטוש בלב עיר הוא פצע פתוח. מעבר לאסתטיקה העירונית, הוא גם מושך פעילות של גורמים עבריינים, ונדליזם, פלישות והיעדר ביטחון אישי של תושבי האזור והמבקרים", אומרת טל ונגר, סמנכ"ל תכנון וסביבה בקבוצת AVIV AMCG, שערכה את הדוח עבור אגף התקציבים במשרד האוצר.

במסגרת הדוח בוצעה בדיקה ליותר מ-50 מבנים נטושים שאותרו באזורי ביקוש (טבעת ראשונה, שנייה ושלישית במטרופולין תל אביב, ירושלים וחיפה). במהלך הבדיקה, בין נובמבר 2017 ליולי 2018, גובשו תנאי סף לצורך כניסה למדגם המסכם, ומתוך 50 המבנים הוחלט לכלול רק מבנים בבעלות יחידה, ולא מבנים עם ריבוי בעלים, עובדה שלעתים קרובות היא עצמה הגורם לעיכוב במימוש הנכס. כמו כן הוחלט שלא לכלול בדוח מבנים שחלים עליהם מגבלות שימור תקפות, דבר שלעתים רבות פוגע בהיתכנות הכלכלית של מימוש פרויקט במקום.

כל הנכסים בדוח אינם מצויים בהליך תכנון או רישוי תקף. תנאי נוסף שהוגדר בדוח הוא עדיפות למבנים בייעוד מסחר, תעשייה או ציבורי, וגם קירבה של המבנה הנטוש לשימושים אחרים כמו מגורים, מבני ציבור, מסחר או אזור בהתחדשות עירונית. הקירבה של פיל לבן לסביבה בנויה פעמים רבות פוגעת בסביבה הסמוכה, והעובדה שישנה התחדשות עירונית סמוך לנכס מגדילה בדרך כלל את הכלכליות למימושו, מכיוון שערכי הקרקע באזור שבו מתבצעת התחדשות עירונית עולים.

"ערים רבות באירופה ובארה"ב שמו לעצמן למטרה לטפל בנכסים אלו, הן בהיבטים רגולטוריים, קרי מתן הקלות בתשלומי מסים ובתהליכים ביורוקרטיים, והן בצדדים רכים יותר - לדוגמא, סיוע בשידוך בין יזמים לבעלי נכסים. במקרים קיצוניים - הלאמת הנכסים, גם אם הם פרטיים, והשמשת המבנה לצרכים ציבוריים - מגורים, מרפאות, מוסדות השכלה וכו'", אומרת ונגר.

היא מוסיפה כי בישראל תופעת הנכסים הנטושים אינה מנוהלת ומטופלת מספיק. "בהיעדר מדיניות ברורה לאופן פתרון הבעיה, בעלי נכסים אלו ימשיכו 'לשבת על הגדר' ולהמתין לשעת הכושר במימוש הנכס. בינתיים, האזרחים סובלים משלדים ומבנים רעועים בלב המרקם העירוני".

מלון טירת בת שבע בגבעת יערים

כתובת: צומת הכניסה לישוב גבעת יערים הסמוך לירושלים
סטטוס: שלד מבנה נטוש
בעלים: רשות הפיתוח

זהו אולי הפיל הלבן המרשים ביותר שמופיע בדוח שהזמין אגף התקציבים במשרד האוצר. שלד המבנה נמצא על כביש 395, בין ירושלים לאשתאול, סמוך לכניסה לגבעת יערים. הקרקע בייעוד ציבורי, ונבחנו בה עד היום תוכניות להקמת מלון ודיור מוגן. את הקמת המלון יזמה משפחת בן חיים הירושלמית, שמחזיקה גם במלון טירת בת שבע ברחוב המלך ג'ורג' בירושלים. הנחת אבן הפינה להקמת המלון שנקרא אז "מלון גן חיים" נעשתה עוד בשנת 1985, אלא שהבנייה לא הושלמה לאחר שהיזמים נתקלו בקשיים כלכליים.

לאחר כעשור רכשה את השלד הלא גמור קבוצת משקיעים משווייץ, שביקשה להקים במקום מלון ספא ודיור מוגן. אלא שאז פרצה האינתיפאדה הראשונה שהביאה עמה משבר בענף המלונאות והפרויקט נגנז. בשנת 2005 רכשה את המבנה חברת בוני התיכון שלא קידמה כל תוכנית במקום, ולפני שנה מכרה את המבנה לקבלן הירושלמי מוטי לוי, שמקדם במקום תוכנית לשני מלונות.

 קולנוע חן בכפר סבא / צילום: איל יצהר

קולנוע חן בכפר סבא

כתובת: לוי אשכול 19 כפר סבא
סטטוס: נטוש
בעלות: רשות הפיתוח

בית הקולנוע הנטוש נעול מזה 15 שנה. הוא נמצא במרכז שכונת הדרים בחלק המזרחי של כפר סבא, שהציר המרכזי בשכונה הוא רחוב לוי אשכול. סביב בית הקולנוע פועל מסחר שכונתי, פארק ומבני ציבור. יעוד הקרקע: "מגרש מיוחד" וקודמה בו תוכנית להסבתו לבית אבות.

 בית הקזינו בחיפה / צילום: איל יצהר

בית הקזינו בחיפה

כתובת: רציף אהרון רוזנפלד 
סטטוס: שלד נטוש
בעלות: דור כימיקלים בבעלות גיל דנקנר

מבנה הקזינו המיתולוגי מצוי בשכונת בת גלים, סמוך לחוף הים, ונטוש כבר שני עשורים. הבניין המקורי הוקם באמצע שנות ה-30, בתקופת המנדט הבריטי, כמרכז בילוי לאנשי הצבא הבריטי, וכלל במשך עשרות שנים אולם אירועים לצד בריכת שחייה. בהדרגה המקום ננטש ורק הבריכה המשיכה לפעול עד שנסגרה בשנות ה-90.

בתחילת שנות ה-90 רכש אותו איש העסקים שמעון (שם) שטרית, שהבטיח לשקם את הבניין ולפתוח אותו מחדש, ואף קיבל לכך היתר עם תנאי לשימור המבנה. אלא שבמהלך העבודות שבוצעו בשנות ה-90 נהרס מרבית המבנה בשל חוסר זהירות, ותחתיו הוקם שלד חדש ששיחזר את המבנה המקורי. משיקולים כלכליים העבודות הופסקו בשנות ה-2000 והמבנה ננטש שוב.

לימים רכשה את המבנה חברת דור כימיקלים שבבעלות איש העסקים גיל דנקנר, שביקש להסב את הפיל הלבן למלון. בנובמבר 2015 קיבל היזם מעיריית חיפה היתר בנייה להסבתו למלון בוטיק בן 68 חדרים, תוך חיזוק המבנה ותוספת שתי קומות מתוקף תמ"א 38. לאחר התנגדות סיעת הירוקים החליטה ועדת הערר באוקטובר 2017 לא לאשר את תוספת שתי הקומות מתוקף תמ"א 38 מאחר והמבנה אינו עומד בקריטריונים של התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, מכיוון שהוא כבר נהרס ונבנה מחדש בשנת 2000.

כעת מוסיף המבנה לעמוד כאבן שאין לה הופכין, וממידע שהגיע ל"גלובס" עולה כי דור כימיקלים מבקשת למכור אותו.

 מלון הנשיא בירושלים / צילום: איל יצהר

מלון הנשיא בירושלים

כתובת: אחד העם 3 פינת קרן היסוד 
סטטוס: נטוש
בעלות: אפריקה ישראל מגורים

המלון שהקים היזם חיים שיף בשכונת טלביה במרכז העיר נפתח ב-1954 במעמד ראש הממשלה משה שרת. זה היה אחד המלונות הראשונים שהוקמו בירושלים לאחר קום המדינה ואף המלון הראשון בעיר שהייתה בו בריכת שחייה פרטית. באמצע שנות ה-80 נסגר המלון ככל הנראה מטעמים כלכליים. 

ב-1988 רכשה את המלון חברת אפריקה ישראל מגורים שהשכירה אותו לסוכנות היהודית, והמבנה שימש כמרכז קליטה לעולים מאתיופיה. במשך השנים ניסתה אפריקה ישראל לשנות את יעודו של המלון למגורים, ללא הצלחה. בשנת 2014 הגיעו עיריית ירושלים ואפריקה ישראל להסכמות לפיו המלון יוסב למלון חדש בן 180 חדרים, בשילוב מגורים. עד היום התוכנית טרם הגיעה לשלב מימוש. המלון ניצב נטוש במשך 30 שנה, והיום המבנה עצמו מוזנח ואף הוגדר כמסוכן. מאפריקה ישראל מגורים ציינו כי המבנה סגור כיום ותחת השגחה מפני פלישות, וכי הם משלמים בגינו ארנונה.

 בית דפוס קיהל ברמת גן / צילום: איל יצהר

בית דפוס קיהל ברמת גן

כתובת: אבא הלל 13 
סטטוס: מבנה נטוש
בעלים: עדנה ויהודה קרוננברג

נכס נטוש שמצוי בלבו של מתחם הבורסה הפועם ברמת גן, הוא פצע כואב במיוחד. התוכנית המאושרת שחלה על הנכס מייעדת אותו לתעשייה. בעלי הנכס הגישו בשנת 2014 בקשה להיתר הריסה למבנה, אך הוועדה המקומית סירבה להנפיקו וביקשה לבחון אפשרות לשימור המבנה. ביולי 2015 קבעה ועדת השימור כי לא תותר הריסת המבנה וזאת למשך 36 חודשים עד יולי 2018. באפריל 2017 החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן להאריך את מגבלת ההריסה לאור קידום תוכנית שימור במקום. הבעלים, אגב, משלמים ארנונה על הנכס, אך בגין חלק מהשנים מתנהל הליך משפטי כנגד התשלום.

 ארכיון צה"ל בגבעתיים / צילום: איל יצהר

ארכיון צה"ל בגבעתיים

כתובת: ז'בוטינסקי 50 
סטטוס: נטוש
בעלות: קק"ל (חוכרת משנת 2011 עדן קורל השקעות)

מבנה בן 5 קומות, הממוקם בלב שכונת מגורים בגבעתיים, ששימש בעבר ארכיון צה"ל ושבתחומו נמצא סליק תת קרקעי מימי מלחמת העצמאות. זה כמה שנים שהמבנה נטוש, ללא חלונות ודלתות, והקומות העליונות אטומות. הנכס מוזנח ומפוזרת בסביבתו אשפה.

בשנת 2004 רכשה חברת עדן קורל את הנכס, ובמרץ 2010 התקבל היתר הריסה לחלק מהמבנה הקיים אך הוא טרם נהרס. ב-2012 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב להפקיד תוכנית להקמת בניין מגורים בן 20 דירות, תוך כדי הסבת הבניין הקיים בן חמש הקומות בחלק הצפוני של המגרש לבניין מגורים, ובאגף האחורי של המגרש הקמת בניין חדש בן שלוש קומות מעל מרתף חניה. עוד נקבע בתוכנית שהופקדה כי מבנה הסליק ישומר וישמש כמוזיאון עירוני. עד כה כאמור, טרם מומשה התוכנית.

 בית מגורים בחולון / צילום: איל יצהר

בית מגורים במרכז חולון

כתובת: חסדאי 21 
סטטוס: שלד בניין נטוש
בעלות: א.ב תמיד יזמות נדל"ן

תושבי שכונת גרין בחולון מכירים את הפיל הלבן היטב: מזה עשרות שנים עומד נטוש שלד בניין מגורים בן 4 קומות, סמוך לשדרות קוגל ושדרות דב הוז בטבור העיר חולון. בעיריית חולון מציינים כי מדובר בבניין מגורים פרטי שמעולם לא אוכלס ועומד במצב זה עשרות שנים. עוד מציינים בעירייה כי במשך השנים פעלה העירייה מול בעלי המקום לעניין תחזוקת סביבת הבניין ומניעת מפגעים. עורכי הדוח מציינים כי ביוני 2016 הוגשה בקשה להריסת הבניין ולהקמת בניין חדש בן 7 קומות מעל קומת קרקע במסגרת תמ"א 38, בסוף מאי 2018 נמצא תיעוד לאי התאמה בבקשה להיתר בנייה אליו התנגדו 14 דיירים. מאז לא נמצא תיעוד לרישוי או תכנון אחר. בעירייה מאשרים כי בימים אלה הבניין מצוי בהליך תכנוני להריסתו ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38. 

 מבני תעשייה בראש העין / צילום: איל יצהר

זוג מבני תעשייה בראש העין

כתובת: היצירה 13
סטטוס: צמד מבנים נטושים
בעלות: רשות הפיתוח

מדובר בשני בניינים בני 5-6 קומות צמודים בקיר משותף - האחד נטוש לאחר סיום בנייה והשני שלד שלא הושלם - המצויים באזור תעשייה ראש העין. מצפון למבנים מפותח כעת פארק תעסוקה חדש וממזרח לו מוקמת כעת שכונת מגורים. בסביבה הסמוכה מקודמות תוכניות למכרז מסחר וחניון לשירות עתידי של תחנת הרכבת ראש העין. יעוד המגרש הוא לתעשייה, ונמצא תיעוד אחרון לבקשה להיתר בנייה משנת 2012 שלא הושלם: תוספת קומה, שימוש למשרדי החברה להגנת הטבע, שינויים בחזיתות, תוספת קומת גלריה, תוספת פרגולה בקומת הקרקע.

 בית אבות בשוהם / צילום: איל יצהר

בית אבות בשוהם

כתובת: רחוב מודיעים, צמוד לשוהם, אך שייך למועצה האזורית חבל מודיעין
סטטוס: שלד מבנה נטוש
בעלות: רשות הפיתוח

שלדים של שני מבנים נמצאים בחלק הדרומי של שוהם, סמוך לכביש הגישה המתחבר לכביש 453. אבן הפינה לבית האבות הונחה ב-1993 אולם לאחר מכן נעצרה הבנייה ומעולם לא הושלמה. על פי הדוח, "בסביבתם בתי מגורים צמודי קרקע ומבני ציבור. נמצא תיעוד להליך משפטי בין החוכר לבין הקבלן, ייתכן שהמבנה לא הושלם לאור בעיות כספיות של אחד הצדדים". 

 הקניוכל בראשון לציון / צילום: איל יצהר

הקניוכל בראשון לציון

כתובת: לישנסקי 27 
סטטוס: נטוש חלקית
בעלות: בנייני פריזה בע"מ

הקניוכל נמצא בפינת שדרות בן גוריון ושייקה דן בגבול ראשון לציון עם חולון. המבנה נמצא באזור הבילוי מסחר ותעסוקה המערבי של ראשל"צ. התוכנית שחלה על המגרש מייעדת אותו לתעשייה ומסחר, חלקו החיצוני מאוכלס במסעדות וחנויות, חלקו הפנימי ריק למעט משרדים מועטים. תפוסה מוערכת: 40%-30%. הנכס מוזנח והדרגנועים מושבתים. 

 מבנה מסחרי בפתח תקווה / צילום: איל יצהר

מבנה מסחרי נטוש בפתח תקווה

כתובת: איינשטיין 49 
בעלות: קנדיין ייזום בע"מ
סטטוס: נטוש

מדובר במבנה מסחרי ריק ונעול, שנמצא בשכונת קרית מטלון, סמוך לציר ז'בוטינסקי ובקרבת צומת גהה. מרבית השכונה כוללת בתים צמודי קרקע, והמגרש המדובר הוא בייעוד מסחר. סמיכות המגרש לשכונת מגורים ולתחנת עתידית של הרכבת הקלה, הכניסה אותו לדוח של משרד האוצר.

סכסוך קנייני בין היורשים על הבעלות בכנס, שהגיע עד לבית המשפט העליון, הותיר את המבנה נטוש למשך עשרות שנים. 

 תחנה מרכזית בת גלים בחיפה / צילום: איל יצהר

התחנה המרכזית בת גלים

כתובת: שדרות ההגנה חיפה
סטטוס: נטוש חלקית
בעלות: נצבא

פיל לבן עצום בממדיו ובמיקומו הוא תחנת האוטובוסים המרכזית בת גלים שנמצאת על הציר הראשי בעיר התחתית בחיפה. בעלת המבנה, שכולל 45 אלף מ"ר נטושים, היא חברת נצבא שרכשה לאחרונה את חלקה של אמות השקעות שהחזיקה במחצית מהתחנה. התחנה ממוקמת על שטח של 63 דונם, מצויה בסמוך למרכז העיר התחתית, בית החולים רמב"ם, ואצטדיון קרית אליעזר שעל חורבותיו יוקמו מגדלי מגורים.

התחנה המרכזית פעלה משנות ה-70. פעלו בה 51 רציפי אוטובוסים. מעל התחנה בנוי מגדל בן 12 קומות. בשנת 2003 נסגרה התחנה, לאחר שאגד העבירה את פעילותה לתחנה המרכזית בצ'ק פוסט ולתחנה נוספת בדרום העיר ומאז האתר נטוש ומגודר, מלא עזובה וכתובות גרפיטי. נצבא מקדמת כיום תוכנית בנין עיר חדשה המגדילה את זכויות הבנייה הקיימות, ושתואמת את תוכנית המתאר של חיפה המאפשרת במקום שימושים של מגורים, מבחר מלונאות ותעסוקה.

 מבנה ברחוב הראשי של רחובות / צילום: איל יצהר

מבנה ברחוב הראשי של רחובות

כתובת: הרצל 211 
בעלות: רות פורר 
סטטוס: שלד נטוש בן קומה אחת

המבנה הנטוש מצוי בלבו של רחוב הרצל - הרחוב המסחרי השוקק בעיר - לא הרחק ממכון ויצמן ומתחנת הרכבת. בעיריית רחובות מסרו כי המבנה הנטוש צפוי להיהרס בקרוב, לאחר שבספטמבר האחרון אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקשה להיתר בניית בניין מגורים חדש תחתיו, הכולל 10 קומות, ביניהן קומת קרקע מסחרית, קומת משרדים ו-7 קומות מגורים בהן 28 דירות, והנושא מצוי כעת בהליך להוצאת היתר בנייה.

 מבנה באזור התעשייה של נתניה / צילום: איל יצהר

מבנה באזור התעשייה של נתניה

כתובת: השיש 2 
בעלות: רשות הפיתוח
סטטוס: נטוש חלקית

מבנה בן שתי קומות מעל קומת קרקע, אשר קומת הקרקע שלו מאוכלסת בבית מלאכה לאלומיניום, ושתי הקומות העליונות נטושות ברמת שלד. אזור התעשייה מייעד את השטח לתעשייה, תעסוקה, אחסנה ומסחר. בעיריית נתניה מסרו כי קיים תיק פתוח בגין חריגות בנייה בשלד המבנה, והחומר העובר לטיפול התובעת העירונית, ולא הוגשו בקשות חדשות להיתר בנייה.

 מבנה בזק בכפר סבא / צילום: איל יצהר

מרכזיית בזק בכפר סבא

כתובת: פינת הרחובות הפנינה והיהלום 
סטטוס: מבנה בן 3 קומות ושני מבנים בני קומה אחת
בעלות: חכירה של בזק עד 2024

השינויים הטכנולוגיים הביאו בעשור האחרון לסגירתן של מרכזיות בזק, שאיבדו את נחיצותן. אך העובדה כי הקרקע שעליהן הוקמו המרכזיות היא קרקע בייעוד ציבורי, הפכה רבות מהן לפילים לבנים. אחד מהם הוא מבנה מרכזיית בזק הממוקם בצומת רעננה כפר סבא בצמידות לכביש 4 ולכביש 531, בלבו של אזור תעסוקה וליד תחנת אוטובוסים מרכזית. המבנה כולל מרכזייה בת 3 קומות ושני מבני אחסנה בני קומה אחת. מהדוח עלה כי תוכנית בניין העיר שחלה על הנכס מאפשרת הקמת מסחר, משרדים מלונאות ואוסרת שימושי תעשייה. למרות הפוטנציאל הרב הגלום, הוא עדיין עומד כאבן שאין לה הופכין.

 בניין נטוש בשבי ציון / צילום: איל יצהר

בית דולפין בשבי ציון

כל מי שפוקד את חוף הים ביישוב שבי ציון הסמוך לנהריה, לא יכול שלא להבחין במבנה היפהפה, העומד נטוש זה עשרות שנים, מטרים ספורים מקו המים.

זהו בית דולפין, שהוקם ב-1942 כמלון קטן. בשנת 1950, שנים ספורות לאחר הקמתו, רכש את המלון מפיק הסרטים הישראלי נורמן לוריא, שיפץ אותו והפך אותו למלון הבוטיק הראשון בישראל. בשנת 1951 הוסיף לוריא למלון אגף חדש בן 50 חדרים בשתי קומות, ולאחר השלמת העבודות ב-1953 התארחו במלון מכובדים רבים בהם נשיא המדינה יצחק בן צבי, שחקנים מהוליווד בהם דני קיי, סופיה לורן, קירק דאגלס, ואחרים.

בשנת 1964 מכר לוריא את המלון למלונאי חיים שיף, ששיפץ אותו והפעיל אותו עד שנות ה-70 אז מכר אותו לקופת חולים כללית שעשתה בו שימוש כבית הבראה. מאמצע שנות ה-70 עד 1980 שימש המבנה כמרכז קליטה לעולים מארה"ב, ובהמשך כמרכז קליטה לעולים מבריה"מ ומאתיופיה, עד שננטש לחלוטין. לפני שנים מספר מכרה שירותי בריאות כללית את הנכס וכעת הוא מצוי בידי משקיעים זרים שבוחנים את האפשרויות התכנוניות לפיתוח המבנה המרשים.