"המערכת הפיננסית בישראל חשופה לענף הנדל"ן המניב יותר מאשר לכל ענף אחר"

"המערכת הפיננסית בישראל חשופה לענף הנדל"ן המניב יותר מאשר לכל ענף אחר במשק. להערכתנו, היקף האשראי שניתן בישראל לענף עומד על 140 מיליארד שקל, והם מהווים כ-16% מהאשראי למגזר העסקי", כאשר "קיים מחסור בנתונים, וניתן לנתח את המגמות בו רק בדיעבד ועל יסוד הדוחות הכספיים", דבר אשר "מקשה על הניסיון לזהות מבעוד מועד אם מתפתח סיכון מערכתי" - כך מוסר היום (ד') בנק ישראל, בפרק לגבי הנדל"ן המניב מתוך דוח היציבות שלו, כשהוא מוסיף כי לכך יש משמעות, "היות שהמערכת הפיננסית חשופה לנדל"ן המניב, והיות שהענף נטל חלק משמעותי במשברים פיננסיים שונים".

בבנק המרכזי מציינים כי "השיח הציבורי על הנדל"ן בארץ מתמקד בשנים האחרונות בעליות במחירי הנדל"ן למגורים, שכן יש להן חשיבות רבה הן מבחינת הסיכונים היציבותיים והן מבחינת הרווחה החברתית", ואולם, "הדיון בנדל"ן שאינו למגורים נדחק מעט לשוליים, אף שהסיכונים הטמונים בענף זה גדולים וגם כן נושאים חשיבות" כאשר "עליות מתמשכות במחירי הנדל"ן המניב, לצד רישום רווחי שערוך, עשויים ליצור למשק סיכוני יציבות חדשים".

כיצד נחלקים ה-140 מיליארד שקל האמורים?

"כ-100 מיליארד שקל מתוכם ניתנו לחברות הציבוריות שאת יציבותן הפיננסית אנו מנתחים, ורוב הסכום הזה ניטל כאג"ח תאגידיות נסחרות (אלה מהוות 35% מהאג"ח התאגידיות בארץ, ללא בנקים וביטוח)", אומרים בבנק המרכזי ומוסיפים: כי "שטחיהם של הנכסים המניבים (במונחי מ"ר) גדלו בין 2009 ל-2017 בכ-3% לשנה בממוצע, והגידול התרכז בנכסים למשרדים ולמסחר. בד בבד עלה משמעותית השווי ההוגן של הנדל"ן המניב, אך עלייה זו מתונה מעליית השווי של הנדל"ן למגורים. שטחי המסחר תופסים נתח משמעותי מהשווי ההוגן של סך הנכסים המניבים, גם בהשוואה בינלאומית".

עוד מוסיפים בבנק ישראל כי "רווחיות החברות הציבוריות בענף הנדל"ן המניב נובעת במידה רבה מרווחי שערוך - הממוצע השנתי בין 2010 ל-2017 עומד על כ-46% מהרווח לפני מס שהשיגו כלל החברות", כשהם מוסיפים: "בין 2009 ל-2017 שיפרו החברות לנדל"ן מניב את הפרופיל הפיננסי. משנת 2011 לא חל שינוי משמעותי בהיקף החוב הפיננסי, אף על-פי שהשערוכים המצטברים גדלו במשך הזמן". 

בכל אופן, מהם המספרים של ההשקעות בנדל"ן מניב בישראל מהכיוון של נותני המימון וההון? בבנק המרכזי מגלים כי "חמשת הבנקים הגדולים מעמידים לענף הפעילות בנדל"ן (בעיקר נכסים מניבים) אשראי שהיקפו 59 מיליארד שקל, ואלה מהווים 14% האשראי המאזני למגזר העסקי ו-6.6% מפעילות הבנקים בישראל". 

לצד זאת, "החברות הציבוריות הפועלות בענף מחזיקות כ-65% מסך הנכסים המניבים במשק", כאשר "להערכתנו הגופים המוסדיים מחזיקים כ-12% מסך הנכסים המניבים במשק (השקעה ישירה בנדל"ן מניב)", ו"נוסף לכך הם (המוסדיים, ר"ש) משקיעים בענף בעקיפין, באמצעות מניות, אג"ח והלוואות ישירות".  

כלומר, המוסדיים סגרו חלק ניכר מהפער במימון ענף הנדל"ן המניב בישראל. בבנק ישראל ממשיכים ואומרים כי "האשראי מהבנקים בארץ אינו גבוה במיוחד (כ-14 מיליארד שקל), וניתן לשער כי החברות הסחירות מעדיפות להשתמש באג"ח סחירות מפני שהן מהוות מקור מימון זול יותר מהלוואה בנקאית, ומפני שהיצע האשראי בבנקים מוגבל בשל מגבלת החבות הענפית. מבחינת המועדים לפירעון ההתחייבויות ניכר כי חברות הנדל"ן המניב גייסו לטווחי זמן ארוכים יותר מאשר יתר החברות הבורסאיות"
בהקשר זה מוסיפים כלכלני הבנק כי החברות הבורסאיות "יפרעו רק 36% מהתחייבויותיהן בשלוש השנים הקרובות (2018 עד 2020) בשעה שיתר החברות הבורסאיות יפרעו 47%", כך ש"ניתן להסיק אפוא כי העלאות הריבית הצפויות בשנים אלו ישפיעו על חברות הנדל"ן המניב פחות מכפי שישפיעו על יתר החברות הבורסאיות".

בכל אופן, ובהסתמך על הנתונים החלקיים אליבא בנק ישראל, הרי שמבדיקת כלכלני הבנק המרכזי עלה כי "ענף הנדל"ן המניב בארץ עבר תמורות רבות ב-2009 עד 2017, והן נובעות מגורמים אחדים: ההתפתחות הטכנולוגית שהובילה למסחר מקוון, סביבת הריבית הנמוכה, שינויים בתקינה החשבונאית, משברים כלכליים ופיננסיים בעולם,  התפתחות בחקיקה ועוד".

כמו כן, הם אומרים, "במרוצת השנים נרשמה עלייה ניכרת במחירי הנכסים מכל הסוגים (למשרדים, לתעשייה ולמסחר), אך שיעורה מתון משיעור העלייה במחירי הנדל"ן למגורים". עוד הם מוסיפים כי "שטחי הנכסים המניבים (במונחי מ"ר) גדלו, בעיקר הנכסים למשרדים ולמסחר", תוך שהוסיפו כי "שטחי המשרדים והפארקים הטכנולוגיים גדלו באופן נרחב יותר משטחי המסחר, על רקע הביקוש הגובר מצד חברות הייטק ונותני שירותים" ו"שטחי התעשייה גדלו אף הם, אך בשיעור קטן יותר".

עוד כתבו בהקשר זה כי "כאשר בוחנים את הנכסים בהקמה שהחברות הציבוריות מחזיקות, מוצאים כי ההיצע של נכסים מניבים לשטחי לוגיסטיקה (מסווגים תחת "תעשייה") לא יתרחב באופן משמעותי בשנים הקרובות" וש"עובדה זו עשויה ליצור פערים בין ההיצע לביקוש שכן ענף הנדל"ן מתאפיין בהיצע קשיח, ואילו הביקוש לשטחי אחסנה ולוגיסטיקה עשוי לגדול מכיוון שצרכנים עוברים למסחר מקוון וקמעונאיות רשת נכנסות לישראל". 

במקביל הם מתייחסים לאחר האיומים על תחום הקמעונאות בישראל: העולם המקוון, ובעיקר כניסה למשק של ענקיות בינלאומיות כמו אמזון.

בהקשר זה אומרים בבנק ישראל כי "הביקוש לשטחי מסחר עשוי לרדת עקב המסחר המקוון (אפקט אמזון) תהליך שמתרחש בכמה אזורים בעולם ולאחרונה גם בישראל, ועקב קריסתן של כמה רשתות אופנה ההשלכות על חברות הנדל"ן המניב עשויות לבוא לידי ביטוי בירידה בשיעורי התפוסה ובדמי השכירות (יצוין כי חוזי ההתקשרות קשיחים לרוב, ולכן ההשפעה על חברות הנדל"ן המניב אינה ניכרת בשלב זה)". בכל אופן, "התפתחות כזו עלולה להוביל לירידה במחירי הנדל"ן המניב למסחר ולפגיעה בתזרימי המזומנים, וזו מצידה תשפיע על חברות רבות בשל חשיפתן הגדולה לענף המסחר (במונחי שווי הוגן, גם בהשוואה לאירופה)", מתריעים בבנק ישראל. 

יחד עם זטת, הם אומרים, "חברות הנדל"ן המניב בארץ שיפרו את הפרופיל הפיננסי: היחסים הפיננסיים מצביעים על מגמת שיפור, הרווחיות התפעולית של חברות הנדל"ן המניב גדלה ברמה המצרפית, ופעילות החברות כיום ממונפת פחות מאשר בעבר ומבוססת יותר על ההון העצמי". עם זאת, הם מסייגים, "ייתכן כי השיפור באיתנות הפיננסית והגאות במחירי הנכסים משקפת את הפרו-מחזוריות של ענף הנדל"ן המניב", כאשר  "שינויים כלל-משקיים, כגון ירידה בשיעורי התפוסה, ירידה בדמי השכירות, או לחלופין עלייה בשיעורי ההיוון - עשויים להוביל לירידות חדות במחירי הנכסים ולירידה בפדיונות, וגורמים אלה יובילו לפגיעה ביחסי המינוף, כושר ההחזר והנזילות. על כך הם מציינים עוד כי "התנאים הפיננסיים המקלים, עלולות להתהפך ולהוביל את הענף למשבר".