"הפקעת שטח בתת הקרקע פותחת אופציות חדשות לגמרי"

בשבוע שעבר אושר תיקון לחוק התכנון והבנייה, שיאפשר לרשום חלקה בצורה תלת ממדית. התיקון (מס' 33) נועד להגביר את יכולת הניצול של הקרקע באמצעות האפשרות להפרדת הבעלות במקרקעין לחלקות מרחביות (תלת ממדיות) ובהן ניתן יהיה לבצע בנפרד עסקאות ולרשום זכויות, בשכבות השונות של הקרקע - תת הקרקע, פני הקרקע ומרחב הרום. את התיקון הוביל משרד המשפטים, לצד הטאבו, המרכז למיפוי ישראל ומינהל התכנון.

נזכיר כי בחודש שעבר הפילה האופוזיציה את הצעת החוק, ובשבוע שעבר היא הועלתה מחדש. 

הצעת החוק נולדה לאחר שכבר נבנה בישראל פרויקט תשתית גדול שעבורו נדרשה הפקעה של שטח בתת הקרקע - מנהרות הכרמל שנסללו מתחת לבתי מגורים הבנויים על הכרמל. במקרה ההוא הגיעה ההפקעה עד לבית המשפט העליון, ומתוך הנחה שיהיו עוד ועוד פרויקטים כאלה בעתיד, גובש התיקון לחוק. 

האדריכל רמי מרש, ממשרד מרש אדריכלים, מרוצה מהתיקון ובטוח שיפתח אפשרויות חדשות לגמרי בתכנון ובביצוע. 

"עד היום, כספיח מהחוק המנדטורי, חוק התכנון והבנייה קבע שחלקה היא מעומק כדור הארץ עד השמים, ולכן אי אפשר לקבוע בעלות אחת מתחת לאדמה ואחרת עד השמים - אלא כבית משותף. החוק הזה גרם למגבלות תכנוניות. זה אומר שאם למישהו יש וילה בכרמל וחופרים מנהרה מתחתיו, עד היום היה צריך להפעיל על זה מנגנון של בית משותף. והרשויות נמנעו מזה.

"עכשיו החוק מאפשר להפקיע קרקע מתחת לאדמה ולקבוע מגרשים תלת ממדיים, לרבות עסקאות תלת ממדיות.

זה פותח אופציות שלא קיימות היום, בעיקר להתחדשות עירונית. למשל, אם רוצים לתכנן חניון תת קרקעי, מעליו תחנת רכבת, ומעל מגורים ומשרדים - עד היום אפשר היה לעשות את זה רק במנגנון של בית משותף מעכשיו ניתן לתכנן מגרש תלת ממדי ולבצע בכל אחת מהשכבות פרצלציה אחרת: למשל מתחת לאדמה המגרש שייך לפלוני, באמצע לאלמוני ולמעלה לגורם שלישי".

מה רע במנגנון של בית משותף?

"זה מצב שבו צריך שתהיה אחריות לכולם על האחזקה של הבית, ויש מקומות שבהם זה לא מתאים. אני עושה בבאר שבע פרויקט שיש לי בו גני ילדים בתוך מגורים, אז העירייה צריכה להשתתף איתי בחברת הניהול. מעכשיו יהיה אפשר לעשות את זה אחרת.

"יש לי בבאר שבע מגרש גדול של חברה גדולה והעירייה דרשה ממני להעביר בתוך המגרש כביש. היזם רוצה שמתחת לקרקע יהיה חניון תת קרקעי, אז באתי עם רעיון שיהיה כביש מעל החניון, ורק הכביש יהיה בבעלות העירייה. החניון ישרת את המגדלים ויהיה פרטי. זה מאפשר לי להצמיד את החניון למגדלים, ופותח את המון המון אפשרויות לתכנון.

"אגב, בעולם יותר מתקדמים מאיתנו בעניין הזה. יש רובעים שלמים שבהם מתחת לנכסים הפרטיים יש אלמנטים ציבוריים". 

מה לגבי הגובה?

"נניח שיש לי מגרש שרוצים להעביר מעלי גשר - מעכשיו אפשר להפקיע את האוויר שמעלי ולבנות גשר. אפשר יהיה להחליט שהבעלות שלי היא ממינוס 10 עד פלוס 20, ומשם והלאה לא שלי". 

מה החסרונות?

צריך יהיה לעשות את זה בצורה חכמה. בעבר כשבאנו עם רעיונות כאלה. אני מכיר לפחות שני פרויקטים בבאר שבע שיש חניונים מתחת לכביש, והעירייה לא אהבה את זה, ועכשיו זה יהיה יותר פשוט. חוק לא רק מאפשר אלא גם מעודד. העתיד מדבר על עירוב שימושים, זה תמיד תלת ממדי.

"צריך ללמוד את החוק. הוא לא כזה מסובך אבל צריך ללמוד איך לעשות את זה. צריך לראות איך לסמן בצורה מפורשת בתוכנית את גבולות החלקה התת קרקעית. 

"זו בשורה. אני באופן אישי מתכוון לאתגר את הרשויות ברגע שהחוק ייכנס לתוקף, כלומר כמה שיותר מהר".