כך עוקפים קבלני תמ"א 38 את חוק המכר ומסכנים את כספיהם של רוכשי הדירות

מה עושה יזם נדל"ן שמתקשה להשיג מימון מהבנק? לווה כסף מהרוכשים העתידיים שלו - כך עולה מבקשת פירוק לחברת "ע. מאיר יזמות ובנייה".
החברה, כך נטען בבקשה, פנתה לרוכשי דירות והציעה להם הנחה במחיר, תמורת הלוואה בסך מאות אלפי שקלים שיעבירו לחברה. בדיון שהתקיים בשבוע שעבר בבית משפט בלוד שבו נדונה בקשת הפירוק, הטיח בית המשפט ביקורת בעקיבא מאיר, ממנהלי החברה, על התנהלותם ואמר כי "נראה שהחברה מסתירה יותר משהיא מגלה ורב הנסתר על הגלוי". במקביל הממונה על חוק המכר אף הטיל קנס על היזם.

"לא הוגשו תוכניות לעירייה כלל"

לפני מספר שנים התקשרה החברה ומנהלה עקיבא מאיר, עם דיירים בבניין ברחוב לייב יפה 17 בהרצליה לביצוע פרויקט תמ"א 38, שטרם יצא לפועל. בקשה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בלוד, על ידי עו"ד אביחי ורדי, מתארת חלק מהנעשה מאחורי הקלעים במיזם. בבקשה נכתב כי החברה ניהלה לכאורה "תרמית" בתחום הנדל"ן, במסגרתה מכרה לרוכשים שונים דירות "על הנייר" שאינן קיימות ותוך הצגת מצגי שווא. על פי הבקשה, הציע מאיר לרוכש דירה בפרויקט לקנות דירת גן חדשה בת 3 חדרים במחיר אטרקטיבי מאוד בסך 1.1 מיליון שקל. לטענת הרוכש הוצג בפניו כי התוכניות הוגשו וכעת הפרויקט ממתין לאישור הוועדה לקבלת היתר בנייה.

עוד נטען כי מאיר לחץ על המבקש לחתום על הסכם המנוסח כ"הסכם הלוואה", שהוא למעשה תשלום על חשבון מחיר הדירה. ההסבר לדבריו היה שבאותו בשלב הוא אינו יכול להנפיק לתובע ערבות חוק מכר, עד לקבלת היתר הבנייה. לדבריו מאיר דחק בו להעביר סך של 450 אלף שקל, אותם גייס מאמו, לפרטי חשבון הבנק הפרטי של מאיר, בתירוץ כי הוא אמור לעמוד בכמה התחייבויות ושזכויותיו כקונה דירה יישמרו. לדבריו הוא חתם על ההסכם והעביר את הכספים. באפריל השנה, פנה למאיר לאחר שנודע לו כי עיריית הרצליה מתכוונת להקפיא את כל פרויקטי התמ"א בעיר, אלא שהאחרון הסביר כי הכל מתקדם כמתוכנן.

"למבקש נודע כי הפרויקט כלל לא ודאי, כי לא הוגשו תוכניות לעירייה כלל, וכי החייב הציג מצגי שווא בקשר לוועדת תכנון עתידית שאמורה לדון", נטען בבקשה שהוגשה לבית המשפט כעת. כן נכתב כי הרוכש שוחח אז עם אדריכל התוכנית שהודה בפניו שכלל לא הוגשו תוכניות באותו הזמן. "באותו הרגע הבין המבקש כי החייב מכר לו אוויר, פשוטו כמשמעו, והכל תחת מצגי שווא וניצול ההיכרות החברית בין השניים... החייב מתנהל בנוכלות לשמה".

בקשת הפירוק כוללת תיאור של רוכש נוסף, שמיוצג על -ידי עו"ד משה תורג'מן, ולדבריו באוגוסט 2017 קיבל הצעה מהחברה לרכוש דירת 4 חדרים בפרויקט בהרצליה תמורת 1.9 מיליון שקל. "לאור העובדה כי הפרויקט היה בתחילת דרכו ללא היתר בנייה וללא הסכמת הדיירים, ובכדי להתחמק מהעמדת ערבות חוק מכר בהתאם לחוק, החברה ביצעה את עסקת המכירה כהסכם הלוואה בין בעל השליטה למבקש, עם אופציה לרכישת דירה כאשר סכום ההלוואה הוא למעשה תשלום על חשבון מחיר הדירה", נכתב בבקשה שהוגשה לבית המשפט.

"המבקש נפל למעשה עוקץ ומרמה"

לפי הבקשה אותו אדם העביר חצי מיליון שקל לחברה "בסוף אוגוסט 2017 נחתם הסכם הלוואה בין המבקש לבין החברה במסגרתו שילם המבקש מקדמה בסך 500 אלף שקל. לימים הסתבר כי כספו של המבקש אשר ביקש לרכוש דירה שולשל לכיסו הפרטי של בעל המניות ולא לחברה... לאחר העברת סך של 500 אלף שקל מהמבקש לבעל המניות התברר למבקש כי לחברה אין את מקורות המימון הנדרשים לבצע את הפרויקט באופן שהחברה תרה אחר משקיעים ושותפים שיזרימו כסף לקידום הפרויקט. ואם לא די בכך הבחין המבקש כי הפרויקט כלל לא ודאי, כי לא הוגשו תוכניות לעירייה כלל וכי החברה הציגה מצגי שווא בקשר לוועדת תכנון עתידית שאמורה לדון באישור תוכנית הפרויקט. בשלב זה הבין המבקש כי נפל למעשה עוקץ ומרמה מתוכנן בקפידה", נכתב.

ביולי האחרון מינתה השופטת עירית וינברג נוטוביץ, את עו"ד אמיר דולב כמשקיף, על מנת שיבדוק את מצב החברה, ויגיש דוח לבית המשפט בתוך 21 יום. בדיון הראשון בהליך שהתקיים בשבוע שעבר טען ורדי כי: "מדובר באותה השיטה בה נהגה ענבל אור, הבטחה של דירות כאשר אין בכלל פרויקטים על הפרק, ובניסיון לעקוף את חוק המכר בדיוק כפי שחברת חפציבה נהגה". מנגד טען עורך דינו של עקיבא מאיר, כי לא קיים כל חוב, מאחר וטרם הגיע מועד פירעונם של הסכמי ההלוואה, וכי מדובר בסכסוך עסקי בין עקיבא מאיר לבעל חברה שהייתה שותפתו, והוא זה שמגייס את המצטרפים לבקשת הפירוק.

בדיון נודע כי חברת עקיבא מאיר לא שילמה למשקיף דולב את שכרו מה שלא אפשר לו לבצע את עבודתו, ולהעמיד דוח בעניין החברה לבית המשפט. במהלך הדיון ביקרה השופטת וינברג נוטוביץ את החברה ומנהלה מאיר שנכח בדיון "התמונה המתקבלת היא של חברה לפני חדלות פירעון. האינטרס הראשון והמובהק של החברה היה לשלם 75 אלף שקל לטובת עבודת המשקיף. די בכך שהחברה לא שילמה את הסכום כדי למנות מפרק זמני. התמונה היא לא טובה. החברה לא מסרה תיאור על הפרויקטים הצפויים למעט רווח מתקבל". על ההסכמים אמרה: "ייתכן שמדובר בהסכמי מכר שנוסחו כהסכמי הלוואה במטרה שלא יהיו כפופים לערבות חוק מכר. נראה שהחברה מסתירה יותר משהיא מגלה ורב הנסתר על הגלוי".

ממאיר עקיבא נמסר בתגובה: "לחברת ע.מאיר עסקאות בהיקף מאות מיליוני שקלים. בקשת הפירוק הוגשה ללא כל עילה, מכוח הלוואה שכלל לא הגיע המועד לפירעונה. הנושא כולו הוא תולדת תלונות שווא מאת יריב עסקי, כחלק מנסיונו להשתלט על החברה והפרויקטים בביצועה. ההסכמים שנחתמו הנם הסכמי הלוואה לכל דבר ועניין, שנערכו על ידי עו"ד שפועל בצוותא עם אותו יריב עסקי.

לעניין פרויקט לייב יפה בהרצליה, המקודם על ידי חברת לייב יפה 17 בע"מ, יובהר כי הוגשו תוכניות לעיריית הרצליה וחברת ע.מאיר מצויה בקשר רציף עם העירייה בעניין זה, כאשר הפרויקט עתיד להיות מאושר בקרוב". 

הממונה על חוק המכר הטיל קנס בגובה 660 אלף שקל על החברה

תלונה שהוגשה לממונה על חוק במשרד השיכון עמית גריידי בעניין ההלוואה בפרויקט הסתיימה בקנס גבוה. "מצאתי כי אכן בוצעו עבירות על חוק המכר בניגוד להוראות חוק מכר דירות להבטחת השקעות של רוכשי דירות. וזאת באמצעות הסכם הלוואה שנחתם עם שלושה רוכשי דירות שונים" כתב גריידי בהחלטתו, וקנס את החברה ב־660 אלף שקל.

בשיחה שקיים עמנו הסביר גריידי כי:"חוק המכר קובע שניתן לגבות עד 7% ממחיר הדירה מבלי לתת בטוחה. אנחנו נכנסים לתמונה ברגע שמתקבלת תלונה על גורם שגובה שקל אחד מעל 7%"". לדבריו במידה וקיים חשד לעבירות חוק מכר, מתקיים הליך מנהלי במסגרתו נשמעת גם תגובת החברה, כאשר במקרה הזה הוחלט להטיל את העיצום הכספי על החברה. החברה הגישה ערר על ההחלטה שעדין מתנהל. "בדרך כלל, טענות ההגנה הן שהסכם ההלוואה לגיטימי, ונועד לקבל כספים ולהחזיר אותם בצירוף ריבית. אבל מהות ההסכם היא אחרת ולכן הפסקתי לקרוא כותרות של הסכמים ואני בודק את המהות הכלכלית של ההסכם, כאשר במקרה הזה המהות הייתה לעקוף את חוק המכר ולמכור דירה, ועל כן פעלנו בהתאם ויש לנו גב רחב מהשר גלנט לפעול בכל הכלים כנגד מי שמסכן כספים של רוכשי דירות" אמר גריידי.

לדבריו:"הסכמי הלוואה שכאלה נפוצים בפרויקטים מסוג תמ"א 38 /1 שנוטים פחות לקבל ליווי מהבנק. כיום מתנהלים שני הליכים מנהליים דומים, בעניינן של שתי חברות אחרות".