כששוק הנדל"ן מתנהג מוזר, היזמים מתמקדים במה שטוב ליזמים

הבחירות כבר לא ישנו משמעותית את תחזית הבנייה ל-2019, שנראית ככה: יזמים שעוסקים בפרויקטים יוקרתיים ישלימו בלית ברירה את מה שהתחייבו להקים, כשהם מצויידים במוטיבציה שמזכירה פציינטים של רופאי שיניים. בפריפריה קבלנים ימשיכו להתבסס בעיקר על "מחיר למשתכן" ויתפללו למצוא רוכשים לדירות שלהם, כדי לסיים עם זה כמה שיותר מהר. ערים במרכז הארץ שהתאפיינו בבנייה מואצת - יעברו להילוך איטי, ואילו בתל אביב ובסביבתה יחגגו פרויקטים של התחדשות עירונית. וכל זה תוך ירידה חדה בהיקפי הבנייה.

אחרי שספגו הטפות וסופרלטיבים מכיוון האוצר ובעיקר מהרשתות חברתיות, עדיין מה שיעניין את היזמים הוא איתור פרויקטים עם היתכנות כלכלית ומקסימום רווחיות. ואלה, כך מגלים לנו המספרים, פחתו והלכו בקדנציה של משה כחלון באוצר.

הבנייה למשקיעים כמעט שלא קיימת. מגזר שבעבר היווה כרבע מהשוק, מהווה כיום פחות מ-15% בשוק מצומק; מגזר מגורי היוקרה נמחק כמעט לחלוטין, עקב הזנקת מס הרכישה שהוטל עליו, והעדר עניין מצד תושבי החוץ, שבמשך שנים ליבו אותו. לא עוד. חוקי הלבנת הון, התחזקות השקל בשנים האחרונות אל מול המטבעות בעולם ועליות המחירים - הבריחו אותם. על פי ההערכה, יש בנתניה, תל אביב וירושלים מאות דירות חדשות שממתינות לרוכשים ששפת האם שלהם אינה עברית - אך קצב המכירות רדום.

מחיר למשתכן היא תוכנית הדגל של המדינה, לאפשר לזוגות צעירים להגיע לדירתם הראשונה באמצעות הוזלות מחיר, ואולם היא גרמה לעיוותים רבים הן במפת הבנייה והן בשוק הדירות.

מכיוון שהתוכנית מבוססת על בנייה על קרקעות מדינה, היא גרמה לצמצום הבנייה במרכז הארץ לטובת הפריפריה, שם שווקו חלק גדול מהקרקעות ששימשו את התוכנית. הבנייה לא הפכה לפונקציה של ביקושים, כפי שצריך להיות בשוק שמתנהל בהלכה, אלא לתוצר של מצאי הקרקעות שהוקדשו לתוכנית. התוצאה: מחסור בבנייה באזורי הביקוש, ובנייה מטורללת בפריפריה.

התוכנית לא רק עיוותה את צד היצע הדירות, אלא גם את צד הביקושים. מכיוון שהיא הפנתה זוגות צעירים לרכוש דירות חדשות, בתהליך שכולל המתנה של שנה ויותר (המתנה להגרלה, לאחר מכן להודעת הזכייה ולאחר מכן למפגש עם הקבלן, שבו יובהר באילו דירות זכו), נחלשה מאוד חוליית משפרי הדיור שמבוססת על רכישת דירות יד שנייה מצד זוגות צעירים. זה יצר ביקושים כבושים אצל משפרי הדיור, שאף הם צמצמו מאוד את הרכישות שלהם.

חלק מהזוגות הצעירים פותו לרכוש דירות להשקעה - כך שלא רק שלא פתרו את מצוקת הדיור הפרטית שלהם (הם נותרו להתגורר בשכירות במרכז), הם יצרו לעצמם סיכונים פיננסיים לעתיד.

מה עושים במצב שבו כל השוק מתנהג בצורה כל כך משונה? היזמים ענו על השאלה הזו, באמצעות ההיתרים: ראשית - מצמצמים את הבנייה. שנית - חוזרים לשפיות. מפסיקים לבנות בפריפריה, אלא אם מוצאים בה איי ביקושים (למשל תמ"א 38 בשכונות הכרמל בחיפה), לא בונים דירות יקרות מידי ומתרכזים בעיקר בפרויקטים בטוחים יחסית של פינוי-בינוי ושל תמ"א 38 בליבת הביקושים: רובעים 6 ו-9 בתל אביב, רמת גן, גבעתיים, ומרכז הרצליה.

טוב ליהודים או רע ליהודים זו שאלה שלא כאן המקום לענות עליה, כי היזמים מתמקדים בעיקר במה שטוב ליזמים.