מס רכישה על היטלי פיתוח: לפני הביצוע או אחריו?

במכרזים המתפרסמים על-ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), נדרש היזם להציע מחיר עבור הקרקע. לצד זאת, היזם מתחייב לשלם עבור ביצוע עבודות פיתוח במתחם הנרכש. בית המשפט העליון, בשורה של פסקי דין, קבע זה מכבר כי אין מקום להטיל מס רכישה על סכום היטלי הפיתוח, כל עוד הפיתוח לא נעשה בפועל.

בשנים האחרונות מנסה רשות המסים לגבות מס רכישה בגין שווי עבודות פיתוח שטרם בוצעו. ניסיונות אלה לא הופנו לרוב כלפי הרוכש "הראשון", אשר זכה במכרז, אלא כלפי הרוכש "השני", אשר רכש מאותו רוכש "ראשון" את המקרקעין והתחייב לשלם עבור הפיתוח העתידי שייעשה.

בשני פסקי דין שניתנו לא מכבר על-ידי ועדת הערר (בעניין אאורה ושיכון ובינוי), נקבע כי אין לחייב רוכש במס רכישה בגין שווי עבודות פיתוח שטרם בוצעו, ואין נפקות לשאלה האם מדובר ברוכש "ראשון" או "שני".

ברם, לאחרונה, פסק דין נוסף שניתן בעניין אלמוג ושעסק באותה השאלה, קבע כי בנסיבות המיוחדות שם, יש לחייב במס רכישה בגין שווי עבודות פיתוח שטרם בוצעו. באותו עניין דובר בחברה אשר זכתה במכרז של רמ"י בשנת 1998, ובד-בבד התקשרה בהסכם עם החברה המפתחת "ערים" לביצוע עבודות פיתוח בסך של כ-9.9 מיליון שקל. בשנת 2015 נחתם בין החברה ובין חברת אלמוג הסכם במסגרתו מכרה החברה את זכויותיה בקרקע לאלמוג. בהסכם התחייבה אלמוג לשלם לחברה סך של 26 מיליון שקל עבור מלוא הזכויות הנרכשות, וצוין כי אלמוג מודעת להסכם הפיתוח עם "ערים", וכי החברה שילמה זה מכבר את כל התשלומים ל"ערים", וכי "ערים" טרם השלימה את כל עבודות הפיתוח.

ועדת הערר קבעה כי בנסיבות המיוחדות שם, יש להוסיף את כלל עלות עבודות הפיתוח לשווי המכירה לצורכי הטלת מס הרכישה על אלמוג. שכן ראשית, נקבע כי אלמוג לא הצליחה לשכנע שהעסקה שבינה לבין החברה מורכבת משתי עסקאות נפרדות - האחת לרכישת הזכויות והאחרת לתשלום עבור עבודות הפיתוח שטרם בוצעו. מהעדויות הובהר כי במשא-ומתן לא דובר כלל על הפרדה כזו, ואף עיון בהסכם הרכישה מגלה כי גם בו אין הפרדה בין חלקי התמורה - מה משולם עבור המקרקעין ומה משולם בגין עבודות הפיתוח.

שנית, נתקבלה טענת המדינה, לפיה לא הוכח מהן העבודות שטרם בוצעו ומהי עלות השלמתן. לעניין נקבע כי המכתב שהומצא מ"ערים" אודות שיעור עבודות הפיתוח שבוצעו הוא מכתב כללי, והנקוב בו משקף את אחוז הוצאות הפרויקט כולו, ולאו דווקא את ההוצאות הרלוונטיות למגרשים אותם רכשה אלמוג.

לאור האמור קבעה הוועדה כי בנסיבות אלה העוררת לא הוכיחה מהן עבודות הפיתוח שטרם בוצעו ואשר עדיין יש לבצען, ולא הוכיחה את עלות העבודות האלה. על כן, אפילו אם היה מקום לקבל את הטענה כי ניתן לפצל את התמורה בין שווי הזכויות במקרקעין לעלות ההוצאות הנוספות - הרי שהעוררת נכשלה בהוכחת סכום ההוצאות עבור עבודות הפיתוח.

למדריך ומחשבון מס רכישה