התחדשות עירונית: מה משותף לאפוטרופוס, ליורש ולקטין

פעולה בסיסית וראשונית בעת משא ומתן לרכישת דירה היא להוציא נסח טאבו עדכני בכדי לבחון את מצבה הרישומי. במסגרת זאת מתבצעות בדיקות כגון: זהות הבעלים, קיומם של עיקולים, ובדיקות של הערות בנסח הטאבו שעלולות להדליק נורות אזהרה. בדיקות אלו הן חלק בלתי נפרד מכל עסקת מכר, קל וחומר הן נדרשות והכרחיות במיזמי התחדשות עירונית, שבהם נדרש מיפוי המצב הרישומי של עשרות, ולעתים אף מאות, דיירים.

בישראל ישנן דוגמאות רבות למצב רישומי לא מוסדר של דיירים: דיירים שקיבלו זכויות מכוח ירושה, אולם מעולם לא רשמו את הירושה בטאבו, או חמור מכך, לא הוציאו צו ירושה שממנו ניתן ללמוד על היותם יורשים; עסקאות שבהן רישום על שם הקונה לא הושלם במשך עשרות שנים; חוכרי דירות עם זכויות לא מהוונות ועוד. לצד אלו עלולות להיות רשומות הערות לצדדים שלישיים על זכויות הדיירים שהיזם מוכרח להתחשב בהן בתכנון הפרויקט וניהול הסיכונים, כמו מינוי אפוטרופוס לדיירים פסולי דין (כגון קטינים, פגועי נפש) או מינוי כונס נכסים לדייר פושט רגל. בעלי תפקידים אלו כפופים להנחיות בית המשפט ועל כן ההתנהלות מולם עלולה להימשך חודשים רבים.

נושאים אלה לא תמיד נמצאים בראש סדרי העדיפויות של היזמים אך אין להקל בהם ראש. הסדרת רישום זכויות הדיירים וקבלת אישור מבתי המשפט דורשים התייחסות בהסכם וטיפול מוקדם ועקבי, אחרת יעכבו את היזם בשלבים תכנוניים שונים במהלך הפרויקט ויביאו לנזקים והפסדים כלכליים. לדוגמה, בעת הגשת תב"ע או בעת הגשת בקשה להיתר למוסדות התכנון, היזם נדרש להציג אסמכתאות על רף חתימות מסוים מצד הדיירים על הסכם ההתחדשות העירונית. אם ישנם בעלי דירות שטרם הסדירו את רישום זכויותיהם בנסח הטאבו, הרשויות עלולות לא להכיר בחתימת אותם דיירים ולדחות את הבקשות.

צעד קריטי נוסף בפרויקט הוא ניקיון זכויות הדיירים והסדרתן, השלב בו היזם מתקשר עם בנק מלווה. לצורך העמדת אשראי לפרויקט, היזם נדרש לשעבד את זכויות הדיירים, אולם לא יוכל לעשות זאת ולקבל מימון לפרויקט ללא הסדרה וניקיון מלוא הזכויות במקרקעין, גם אם כל בעלי הדירות חתמו על הסכם ההתחדשות העירונית. מצבים אלו עלולים להפתיע יזם שמצוי בשלב מתקדם, וסבור שיש בידיו את אחוז החתימות הנדרש על ההסכם. בסיטואציה זו פרויקט שלם מתעכב שלא לצורך בנושאים שניתן היה להסדירם בשלב מוקדם.

כך לדוגמה אירע בבניין בו אחת הדיירות הייתה פסולת דין, שלא ניתן ליצור עמה קשר, ושמונה לה אפוטרופוס, אך זכויותיה בדירה לא היו רשומות בטאבו, אלא בחברה משכנת. לאחר ניסיונות רבים להניע את רישום זכויות הדיירת בטאבו, התרצתה החברה המשכנת ופעלה לרישום. למרבה ההפתעה, בעת ניסיון הרישום, התגלה כי קיים שוני בשמה, כפי שמופיע במנהל האוכלוסין לבין המופיע בספרי החברה המשכנת. בשל כך דחה הטאבו את הבקשה לרישום.

כך נוצרה סיטואציה אבסורדית בה היזם כבר השקיע מיליוני שקלים בפרויקט, מילא אחר כל התנאים להוצאת ההיתר, אך הפרויקט כולו מתעכב בשל עניינים טכניים. לאחר כשנה, במהלכה נוצר קשר עם כל הרשויות שהזניחו את הטיפול ברישום זכויות הדיירת במשך עשרות שנים ולאחר ניהול הליך משפטי, החליט בית המשפט לרשום את זכויות הדיירת בטאבו לפי שמה בחברה המשכנת ורק אז המשיך היזם בפרויקט.

ישנה חשיבות עליונה להסדרת רישום זכויות הדיירים וטיפול בכל הערה הרשומה בטאבו. חשוב להסדיר את הנושא כבר במסגרת הסכם ההתחדשות העירונית ולקבוע מנגנונים וסד זמנים ברור ומהיר, המחייבים את הדיירים לטפל ברישום וניקיון זכויותיהם בכדי שהפרויקט לא יתעכב ולא יגרמו הפסדים כלכלים שניתן היה למנוע.

הכותב הינו עו"ד במחלקת הנדל"ן והתכנון והבנייה במשרד עמית, פולק, מטלון ושות'