מנכ"ל התאחדות בוני הארץ הפורש: "צריך לבנות פה דירות חדשות גם במחיר עמידה בפקקים"

אחרי שש שנות כהונה הודיע מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, אליאב בן שמעון, על פרישתו מהתפקיד, וזאת לאחר למעלה מעשור שכיהן כסמנכ"ל בהתאחדות, תקופה שבה התחלפו שלוש ממשלות.

"מה שקורה היום לא מפתיע אותי", הוא אומר בראיון פרישה ל"גלובס". "לא המחסור במיטות בבתי חולים, או בכיתות לימוד, ולא הפערים בין הבנייה למגורים לבין בניית התשתיות. כי הכל -הכל - מתקשר לשוק הדיור ולגידול באוכלוסייה. הגידול באוכלוסיה בישראל הוא מהגדולים בעולם, ולא תכננו כאן לטווח ארוך, אז זאת התוצאה והיא לא מפתיעה.

"וכשהפער הגיע לשוק הדיור, הוא קיבל ביטוי גם במחירי הדירות. אז מחסור במיטה אולי כואב מאוד לקשישה במסדרון של הבית חולים כשהיא חולה, אבל המחסור בדיור הוא תמידי, והוא כואב להרבה אנשים כל הזמן.

"אני חושב שלממשלה ירד האסימון שיש בעיה כשדפני ליף הקימה את האוהל הראשון ברוטשילד, והתחילה למעשה את המחאה החברתית. השאלה אם הצעדים שהממשלה עשתה היו נכונים, והאם הראיה הייתה ארוכת טווח. בשנת 2050 נהיה פה 17 מיליון תושבים. זה אומר שמתמטית, הדרישה לדיור תהייה אסטרונומית. מבחינת מספרים, בתוך 35 שנה צריך להקים מדינת ישראל נוספת".

מנהל התכנון מדבר כל הזמן במונחים של תכנון בהיקפים גדולים לטווח ארוך. לכן גם הוקמה הותמ"ל.

"נכון שבמוסדות התכנון הכירו בבעיה ובצורך, אבל הם טועים בתכנון. מתכננים כל שנה בערך 100 אלף יחידות דיור חדשות, שמתוכן ייבנו בקושי 60 אלף, במקום לתכנן בבת אחת את כל ה-2 מיליון יחידות דיור. גם אם יצטרכו ערים חדשות. אם זה בנגב, ובגליל וגם במרכז הארץ. אנשים יצטרכו לגור איפשהו".

בן שמעון מכיר את הטיעונים כנגד הקמת ערים חדשות, והעדפת הרחבות הערים הקיימות, והוא מצויד כבר בתשובה: "עם כל הכבוד למוסדות התכנון, בסוף מי שקובע זה ראשי הערים שהם אלה שנותנים היתרי בנייה. אז יכולה להיות תוכנית נהדרת להרחבת עיר קיימת, אבל אם ראש עיר מתנגד, היא יכולה להיתקע, ולהקים עיר חדשה ייקח פחות זמן. אסור שמחאה כזאת תחזור שוב".

2 מיליון יחידות דיור בבת אחת?

"היום כבר כולנו יודעים שזה לא רק יחידות דיור. זה כבישים, ותשתיות, ותעסוקה, ובראייה לטווח ארוך, מהצד של הקבלנים, מסה כזאת של בנייה מחייבת הערכות. אם זה מההיבט הבנקאי, אשראי ומימון לבנייה, היערכות בוועדות התכנון גם ברמה הארצית והמחוזית וגם ברמה המקומית, וגם כל התעשייה הנלווית לבנייה, כוח אדם לבנייה שבטוח לא מספיק, וחומרי הגלם שכלל לא בטוח שקיים בהיקפים האלה, אין מספיק מחצבות ולא פלא שחול הפך להיות זהב טהור.

"אך כל זה לא גזירת גורל. עובדה שכבר לפני 3 שנים שהיקף הבנייה הגיע ל-50 אלף יחידות דיור בשנה, ועמדנו בפני שוקת שבורה עם המערכת הבנקאית שהגיעה לתקרת האשראי שהיא יכולה לתת לטובת בנייה, הופענו בוועדת ששינסקי לפתרון מצוקת האשראי במשק, ודרשנו להפריד את האשראי שניתן לפרויקטים של תשתיות מאשראי למגורים, לשחרר את מרכיב המע"מ מערובות חוק המכר שהבנקים נותנים, וגם פעלנו להכנסה של גופים חוץ בנקאיים שיתנו מימון לבנייה, וכך זה שחרר הרבה כסף לטובת הענף.

"זה לא מספיק. אם הבעיה הייתה כל כך קשה שבנינו 50 אלף יחידות דיור בשנה, מה יהיה כשנגיע ל-150 אלף יחידות דיור בשנה? אין מנוס מלהגדיל את תקרת האשראי כדי לספק אשראי לכל הבנייה המתוכננת. צריך פה תוכנית לאומית. ועד היום לא עשו תוכנית כזאת. אז נכון שפועלים פשוטים אפשר לגייס מחו"ל, אבל היום יש כבר מחסור חמור באנשי מקצוע - כמו הנדסה אזרחית, ולא ירחק היום שנאלץ לייבא מהנדסים מחו"ל. יש בסך הכל 3 פקולטות להנדסה במדינת ישראל".

בפאנל שהתקיים בוועידת "גלובס" לפני שבועיים, אמרה ראש המועצה של קדימה-צורן שהיא לא תיתן היתר ליחידת דיור אחת עד שלא יימצא פתרון לבעיות התחבורה ביישוב. מנגד אמר מנהל רמ"י עדיאל שמרון שאי אפשר להפסיק לבנות בגלל פקקים. יכול להיות ששניהם צודקים?

"לא ייתכן ששלטון מוניציפלי יעכב את התוכניות של השלטון הלאומי. כולם צודקים - ראשי הערים, והירוקים, ורשות המסים, אבל מישהו צריך לנתב את הדרך ובסוף מדיניות תכנון נקבעת בתוכנית מתאר ארציות ארוכות טווח, ובאסטרטגיה ארוכת טווח. לעומת זאת, השיקולים בוועדות המקומיות הם הרבה פעמים פוליטיים, ולכן צריך פשוט לבטל אותן.

"נכון, צריך לתת תשתיות לבנייה. המצב האוטופי הוא שהתשתיות יחכו לבניינים ולא הבניינים לתשתיות, והאוטופיה הזאת כנראה לא תגיע. אבל 'תכנן ובנה' למשל, זה מסלול נכון. כי הסקטור הפרטי מטפל גם בתכנון, לא רק של הדירות, אלא של כל התשתיות הציבוריות. בסוף צריך לכפות על ראשי הערים את הבנייה למגורים בתחום העיר שלהם, כי אנשים צריכים שיהייה להם מקום לגור, גם אם זה כרוך בפקק תנועה, כי אין ברירה".

אנחנו מדברים על בנייה בהיקפים שצריכים לגדול, אבל לפי BDI מספר חברות הביצוע צנח ב-20% מ-7,100 חברות ב-2011 ל-5,500 חברות בלבד ב-2018.

"מספר החברות הולך וקטן וזה בפירוש לא טוב, מה גם שחלק מהקיטון נובע מחברות שקרסו וזה כבר גרוע.

"את התוצאה המיידית אנחנו רואים בשוק - בשנתיים האחרונות מחירי הביצוע עלו משמעותית. כי פחות חברות, פחות מתמודדים, ואז מחיר הביצוע עולה, וזה בא לידי ביטוי במחירי הדירות.

"ענף הביצוע הוא ענף חולה, שחי תחת מוסר תשלומים בעייתי ביותר, גם מהסקטור הפרטי וגם מהסקטור הציבורי. חד משמעית יש חברות ביצוע שפשטו רגל בגלל מוסר תשלומים לקוי של הסקטור הציבורי, שסבור שתשלום על ביצוע של פרויקט לאומי יהיה תוך 90 יום. הממשלה הוסיפה חטא על פשע שהחריגה את ענף הבנייה מחוק מוסר התשלומים שבא לפתור את הבעיה, וקבע תשלום תוך 30 עד 45 יום ביתר הענפים.

"לעומת זאת, לא מתחשבים בעיכובים שנגרמים לקבלנים עצמם, כתוצאה מאירועים לא צפויים. באירוע של חטיפת שלושת הנערים למשל ומבצע שובו בנים, הוטל סגר על כל אזור חברון במשך שלושה שבועות עד שנמצאו גופות הנערים. כל הזמן הזה שותקה פעילות ענף הבנייה באזור ירושלים השומרון, והשרון, כי לא נתנו לפועלים להיכנס לישראל".

למה ענף הבנייה הוחרג מהחוק לדעתך?

"הסיבה האמיתית היא שהקבלנים בעיניים של המדינה הם כיס עמוק. ומי שמשלם את המחיר על הראייה המעוותת הזאת, זה אותו קבלן שבסוף פשט רגל כי המדינה עיכבה לו תשלום על פרויקט שביצע עבור המדינה. במקום לטפח את ענף הביצוע, ולפתח כוח אדם מקצועי שיגדיל את הענף, המדינה מצאה פתרון בלייבא חברות בנייה זרות ארצה. וזו סכנה למדינת ישראל בכל המישורים. אסור לאבד יידע וכוח ביצוע. הסינים יודעים ללמוד, ובעצם 'לגנוב ידע', ולשלוט על הדברים מרחוק. כבר היו מקרים בעבר שעבדו כאן חברות בנייה זרות, ובאירוע הביטחוני הראשון הן היו על מטוס הביתה, ומי שהמשיך את העבודות היו החברות הישראליות (למשל עבודות הרכבת הקלה בירושלים שבוצעו על ידי חברה גרמנית והושלמו על ידי הישראליים)".

בוא נדבר על הבטיחות בענף הביצוע. פועלים צונחים אל מותם כבר הרבה זמן, הרבה לפני שאנחנו בתקשורת התעוררנו. אתם לעומת זאת יכולתם מזמן לעשות מעשה ולא עשיתם כלום במשך שנים.

"הבטיחות היא סוגיה כואבת בענף הבנייה. אבל צריך לזכור שאנחנו בעולם מתפתח ואופי הבנייה השתנה. בונים היום בגבהים שבעבר לא היו, ומבנים מורכבים שבעבר לא היו. כתוצאה מכך גם תהליכי הבנייה הפכו ליותר מסוכנים. גם מספר אתרי הבנייה גדל משמעותית, ומספר הפועלים הכפיל את עצמו.

"שום דבר הוא לא תירוץ לתאונות בענף הבנייה ולאובדן בנפש. אבל הפתרון לא נמצא בעולם הרגולציה בלבד. המדינה בחרה להשתמש בשיטת המקל והקנסות - אין גזר. זה לא נכון ולא יוביל לטיפול בבעיה. המהלך האחרון שהוא הסכם קיבוצי עם ההסתדרות שמשתפים עובדים באחריות לבטיחות הוא משמעותי מאוד. אנחנו בהתאחדות לא ניתן גיבוי לשום חברה או קבלן שלא ינהג כדין.

"אנחנו בעולם שבו הקבלן מספק את כל ציוד הבטיחות לעובד, מעביר את הכשרת הבטיחות לעובד ובכל זאת העובד מפר כללים. רק עכשיו התקבלה החלטה שניתן יהייה לנקוט בסנקציה כלפי עובד שהפר כללי בטיחות, שיכולה להגיע עד לגובה שכר יומי.

"ההחלטה לסגור אתר בנייה לחודש היא פופוליסטית. לא סוגרים כביש כשיש תאונת דרכים, ולא סוגירם גן ילדים שחלילה קורה בו משהו לא תקין. אם הקבלן אחראי אז שיעמוד לדין. אבל סגירת אתר בנייה שלם היא פגיעה בשורה של צדדים שלישיים כמו קבלני משנה אבל בראש ובראשונה ברוכשי דירות שממתינים לקבל דירה. וזה לא יעזור לבטיחות. הדגש צריך להיות על חינוך. סיני עובר הכשרה בסינית. הוספנו פונקציה של עוזר בטיחות. לכן הטענה ממש לא נכונה. הבטיחות תמיד עמדה לנגד עינינו וכל העלויות של ההכשרה שמגיעות לעשרות מיליוני שקלים, הכל יוצא מקופת ההתאחדות והקרן לעידוד הבנייה באופן מלא".

מה אתה חושב על הקדנציה האחרונה של כחלון?

"אני חושב שהממשלה הנוכחית באה עם הרבה רצון טוב וכוונות לפתור את מצוקת הדיור. אבל שוק הדיור התנהל בקדנציה האחרונה בצורה לא תקינה ולא משוכללת כמו שוק חופשי. מטה הדיור שם את כל יהבו על תוכנית מחיר למשתכן והתוצאה נראית בשוק. התוכנית התערבה אגרסיבית בשוק החופשי, הכתיבה ליזמים מה לקנות ואיפה והכתיבה גם לזכאים איפה לקנות ובאיזה מפרט. הרצון היה טוב, הטעות הייתה שהחליטו שהתוכנית תחול על כל המכרזים של המדינה. צריך לטפל במחוסרי דירה, אבל לא להפיל את כל שוק הנדל"ן בגלל זה. צריך להגביל את התוכנית עד ל-30% מהשיווקים".

ברור שהקבלנים רוצים שלא יכתיבו להם בכמה למכור דירות. זה משרת את טובת הרוכשים ולא את טובת הקבלנים.

"זה בפירוש לא נכון. שוק חופשי לא אומר מחיר גבוה. שוק חופשי אומר תחרות, ותחרות זה ההפך מיקר. התוצאה מההתערבות היא צמצום השחקנים בשוק והתייקרות מחירים".

כחלון התבטא לא פעם נגד הקבלנים. העין של הממשלה עוינת כלפיכם?

"זה לא עין עוינת. זה פוליטיקה. אנחנו זכינו גם אצל כחלון לאוזן קשבת. לא פעם הוא קידם דברים בענף אחרי ששמע את עמדתנו המקצועית. למרות התדמית שיצרו האמירות שלו, היה שיתוף פעולה מלא בינינו".

אנחנו הולכים לבחירות באפריל.

"בחירות, עבור שוק הנדל"ן זה עוד מכה. אנחנו יודעים כבר להגיד שכל אי ודאות, קל וחומר אי ודאות שנובעת מבחירות, מביאה לירידה משמעותית בהתחלות בנייה, שאנחנו נמצאים בה כבר עכשיו. וזה מקבל ביטוי מיידי בהיקף ההיצע. כמובן שאנחנו שואלים את עצמנו מה יהיה בקדנציה הבאה, שוב מע"מ אפס? אולי מחיר מטרה? האם מחיר למשתכן ימשיך? אז גם הקבלנים מחכים ויושבים על הגדר, וגם הרוכשים מחכים לקוסם חדש.

"הבחירות יהיו באפריל אבל עד יוני לא יהיו צעדים ממשיים של הממשלה החדשה, כך שמצפה לנו תקופה ארוכה שהשוק כולו יהיה על הגדר. הביקושים שיצטברו בינתיים יהיו ביקושים כבושים שתמיד בסוף מתפרצים ומביאים לעליית מחירים. הייתי רוצה לראות בממשלה הבאה המשך של מחיר למשתכן במינון נמוך יותר של עד 30% מהשיווקים, לראות תכנון אסטרטגי ארוך טווח שנותן לשוק להתנהל באופן חופשי באמצעות שיווקים רבים, ולעודד פרויקטים של השכרה ארוכת טווח באופן שגם יזמים קטנים ובינוניים יתמודדו במכרזים האלה. בנושא של הדיור הציבורי הייתי רוצה לראות שהחברות המשכנות יהפכו ליזמיות במקומות שיש להם מקבצים גדולים של דירות".

"ראש עיר שנפגש עם קבלן - זה לא פשע ולא חטא"

בשנים האחרונות נחשפה ביתר שאת הרגישות בקשר שבין ראשי ערים ליזמי נדל"ן, שהביא חלק מראשי הערים לחקירות ביאח"ה. למעשה, מאז פרשת הולילנד בירושלים, נמנעים חלק מראשי הערים להיפגש עם יזמי נדל"ן. בבחירות האחרונות לרשויות המקומיות, נבחרו ראשי ערים חדשים. מה היית מייעץ להם בכל מה שקשור למגע עם קבלנים?

"בעידן שבו ראשי רשויות אולי יותר זהירים במגעים עם גורמים עסקיים, לאו דווקא קבלנים, הייתי אומר להם שאסור לקחת את זה לקצה", משיב בן שמעון. "בסוף אנחנו זרוע הביצוע שלהם, ובסוף אנחנו מיישמים גם את המדיניות שלהם. קבלן שנפגש עם ראש עיר זה לא פשע ולא חטא. מצידי שיצטרפו לפגישה גם עורך דין או מהנדס, על מנת להסיר כל חשש. אסור ליצור חומה בין העולם המוניציפלי לעולם הקבלני. צריך לעבוד יחד.

"במרבית המקרים ראשי הערים הם גם יושבי ראש הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, וחייב להיות שיתוף פעולה בין הצדדים, כי זה הדבר הנכון בראש ובראשונה לעיר וגם לוודאות של הקבלן. אם ראש עיר מתנהל בצורה חוקית ותקנית, ונפגש עם קבלן, לא צריך להיות חשש. אין שום דבר פסול בזה וטוב שייפגשו. אני מציע גם לכל ראשי הערים החדשים והצעירים שנבחרו, ללמוד את הכללים הבסיסיים בתכנון ובנייה, לשמוע מה התהליכים שהקבלנים עוברים במחלקות ההנדסה ולשפר אותם. ואם צריך, נפתח קורס מיוחד לראשי ערים בהתאחדות בוני הארץ. ניתוק מגע לא יוביל לשום דבר טוב, ויפגע קודם כל בתושבים ובראש העיר עצמו".

מגורים משותפים - האם זה פתרון למצוקת הדיור?