היטל השבחה: בני משפחה הם לא בהכרח יחידה כלכלית אחת

סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע כי "בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בנייה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו, ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר".

נוסחו הבעייתי של הסעיף הינו מושא לאינספור הליכים משפטיים, שבהם מנסות הערכאות השיפוטיות לפרש נוסח זה. החלטות רבות כבר ניתנו באשר לסוגיות רבות ושונות שמעלה הסעיף, כאשר ברובן הסתיימו החלטות אלה בקריאה חוזרת ונשנית למחוקק לתקן את נוסחו של הסעיף ולהבהיר את כוונתו, באופן שלא יחייב את בתי המשפט לבנות תילי תילים של פרשנויות משפטיות בנוגע לסעיף.

בהחלטה שניתנה לאחרונה על ידי ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ירושלים נדון מקרה שבו הורים, שהיו בעלי מגרש ועליו בית צמוד קרקע, נתנו במתנה לבתם ולבעלה דירה קטנה ומופרדת בצמוד אליהם. כשביקשו הבת והבעל להרחיב את דירתם, סירבה הוועדה המקומית לאפשר להם ליהנות מהפטור האמור, בטענה כי הבעלות במגרש הינו משותפת עם ההורים, ולפיכך כל בני המשפחה יחדיו זכאים לפטור אחד בלבד. בטענתה זו ביקשה הוועדה המקומית להתבסס על פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין צרי (רע"א 7417/01).

ועדת הערר לא קיבלה את עמדתה של הוועדה המקומית, והבהירה כי בעוד שבעניין צרי דובר בבעלים במשותף במקרקעין, הרי שבמקרה דנן מדובר בהרחבת דירת מגורים השייכת לבת ולבעלה בלבד. ועדת הערר הוסיפה כי השאלה אם בעלי זכויות מהווים תא משפחתי אחד, וככאלה זכאים רק לפטור אחד (כפי שנקבע בעניין צרי) אינה יכולה להיבחן באופן צר, על בסיס קיומם של "קשרי דם", אלא שהפטור יוגבל לתא משפחתי אחד, מקום שבו מדובר בתא משפחתי המהווה יחידה כלכלית אחת. ועדת הערר הבהירה כי במקרה שבפניה "מדובר בבני זוג המפרנסים את ילדיהם כיחידה כלכלית נפרדת מההורים", וכי העובדה שהדירה ניתנה להם במתנה מהורי האשה אינה יכולה להביא לכך שיקבלו יחס שונה ממי שרכש דירה ללא עזרת ההורים, או ממי שהוריו עזרו לו לרכוש דירה שאינה צמודה לדירת ההורים.

לאור עמדתה זו קבעה ועדת הערר כי בני הזוג מהווים יחידה כלכלית נפרדה ותא משפחתי נפרד, ומשכך הם זכאים ליהנות מהפטור.

החלטה זו מהווה נדבך נוסף למסלול הפרשני המורכב של סעיף הפטור, המעלה שוב ושוב שאלות באשר לתחולתו ולפרשנותו הראויה. הקשיים הפרשניים יוצרים אי ודאות רבה בקרב הציבור מצד אחד, והרשויות, מצד שני, באשר לחבות בהיטל השבחה בנסיבות של הקמת או הרחבת דירה.

חשוב לציין כי בחלק מהמקרים הסכום שבמחלוקת אינו משמעותי דיו בשביל להצדיק קיומם של הליכים משפטיים (אשר הניסיון מלמד כי סיומם הינו לא פעם בבית המשפט העליון). עובדה זו, בצירוף חוסר הודאות ושינוי ההלכות התדירות בעניין זה, מביאים לכך שבמקרים מסויימים נישומים נמנעים מלעמוד על זכויותיהם ונכנעים "ללא קרב".

יש להניח כי עד שלא יתוקן הסעיף (כפי שקראו בתי המשפט לעשות פעמים רבות) ימשיך סעיף זה להוות קרקע לפרשנויות משפטיות.

ערר 300/17 מרדכי (ע"י עוה"ד אלי וילצ'יק ורוית צימנט) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים (ע"י עוה"ד דוד גיט ודביר סגלוביץ) (11.12.2018).

הכותבת שותפה במשרד עפר טויסטר עורכי דין, המתמחה בתחום התכנון והבנייה.