עיר בהצפה: מה קורה כשהמדינה רוצה הכל מהר ושוכחת את תכנון הבנייה

"כידוע לך ישנו קושי בשיווק הדירות בשכונת נאות אפק שבקריית ביאליק. לפני כשלושה חודשים פנינו אליכם בבקשה לתת הטבות בתחום מיזוג האוויר והמדדים לרוכשי הדירות בקומות 10 ומטה. לצערנו הדבר לא יצר את האפקט הנדרש ועד כה נמכרו שלוש דירות במסגרת ההטבה. אנו שוקלים לתת הטבות גדולות יותר לרוכשי הדירות אשר ירכשו דירה ברבעון הראשון של 2019". מילים אלו נכתבו כחלק ממייל נואש ששלח לפני כחודש קבלן שבונה דירות במסגרת מחיר למשתכן בקריות, למשרד השיכון. המשרד איפשר לקבלן לתת הנחות נוספות על הדירות, ואולם ספק גדול אם זה מה שיתמרץ את רוכשי הדירות להגיע.

זהו אולי מקרה חריג, אולם הוא בהחלט לא יחיד. הנזקים שנובעים מההצפות הללו בדירות עתידים לפגוע בכולם: קבלנים, רוכשים ורשויות מקומיות. הנה כמה מהכשלים בקרית ביאליק, שאפשר ללמוד מהם גם על המצב בערים מוצפות אחרות.

1. עודף דירות: הקבלנים חדלו לגשת למכרזים

7,253 דירות אמורות להיבנות בקרית ביאליק לפי הסכם הגג שנחתם עם הממשלה. לפי התכנון המקורי, כל הקרקעות היו אמורות להיות משווקות מאז החתימה על ההסכם - ב-2014 ועד 2018. "אנחנו היום כבר ב-2019, עד עכשיו שווקו רק 1,500 דירות, ולא נראה שבזמן הקרוב יצליחו לשווק יותר", אומר ראש העיר אלי דוקורסקי.

 ראש עירית קרית ביאליק אלי דוקרסקי/ צילום: פאול אורלייב

במרחק קילומטרים ספורים מצד מערב מוקמות מאות יחידות דיור בקרית מוצקין. מערבה משם, בקרית ים, עומדת להיבנות מאות יחידות דיור נוספות, ואילו מצד מזרח, גם קרית אתא רושמת התחלות בנייה בשיעורים משולשים ומרובעים יחסית לכמויות השנתיות שהיו נהוגות בה.

כך, עיר שהורגלה ב-100-200 התחלות בנייה בשנה, זינקה ל-300-400 התחלות, בשנים האחרונות, ואילו השכנה המערבית, קרית מוצקין רשמה ב-2017 שיא של 1,461 התחלות בנייה, ששילשו בערך את כל התחלות הבנייה השנתיות בכל הקריות.

כבר עכשיו עומדות בשכונה דירות חדשות לא מכורות. מדוע נאות אפק התגלתה כ"חוליה החלשה" בקריות? יזמים מקומיים ואנשי משרד השיכון עימם שוחחתי, מונים כמה סיבות: הראשונה היא עלויות הפיתוח הגבוהות מאוד של המתחם. אלה הביאו את מחירי הדירות בדירות מחיר למשתכן המשווקות כיום בקריות, ובדיקה שנערכה במשרד השיכון העלתה, כי אלה חורגות מהיכולת הכלכלית של רוכשי דירות במקום, במסגרת "מחיר למשתכן", שמגיעות לרמות של עד 1.1 מיליון שקל.

 התחלות בנייה בקרית ביאליק/ מקור: למ"ס

קבלנים יודעים היטב שזה המצב, ומאז 2016 חדלו מלגשת למכרזי קרקעות באזור. רוכשי דירות נמנעים מלהגיע אליו, אלא אם המחיר ירד.

אגב, במרחק מקרית ביאליק - בנהריה, בעכו ובכרמיאל, מוקמות מאות דירות נוספות, ושם הרוכשים מקבלים מענקים של 40-60 אלף שקל.

2. מבני ציבור: "היחיד שנרתם זה משרד החינוך"

דוקורסקי היה ראש העיר הראשון שהזהיר מפני הסכמי הגג ומפני השיווק האינטנסיבי של קרקעות באזורים מסוימים, הרבה מעבר לקיבולת הטבעית שלהם. "מלכודת דבש" הוא כינה את הסכמי הגג בדיון בוועדת הפנים של הכנסת. עוד אמר, כי "אחרי כל מכרז קרקעות בקרית ביאליק שנכשל - אני מרגיש יותר טוב".

היום הוא מודה שכשחתם על הסכם הגג, בסוף 2014, הוא היה מודע לבעיות שייגרמו לעיר, לנוכח הבנייה הרבה והמואצת: הצורך להשקיע מיליוני שקלים במוסדות ציבור, בתשתיות, וגם במתן שירותים לתושבי השכונות החדשות. ואולם כשהביע את חששותיו בפני פקידי האוצר, הרגיעו אותו אלה באומרים שהכול ימומן מכספים הממשלה ומתשלומי איזון שהעירייה תקבל.

"תוספת בנייה זה תוספת של תושבים, ותוספת תושבים זה גירעון", מספר דוקורסקי, "אני זוכר שיחה עם משה כחלון, לפני שנכנס לתפקיד שר האוצר, ובה נאמר, 'לא ניתן לך ליפול. בוא, תכין את התוכנית ומשרד הכלכלה ייתן תעדוף לאזור התעשייה כדי למשוך את אזור התעשייה', וכל מיני הצהרות ש'נדאג לכם, נדאג למענק איזון לרשות מקומית שנכנסת להסכמי גג, כדי לסגור פערים'".

תוכנית המתאר של קרית ביאליק שואפת להגדיל את העיר פי 2.5, מ-44 אלף תושבים כיום ל-100 אלף בעתיד. כיום יש בה 450 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ועורכי תוכנית המתאר הצביעו על צורך במיליון מ"ר תעסוקה, כדי שקופת העיר תישאר מאוזנת, בעקבות הגידול במספר התושבים. בפועל, לא נראה שהעיר יכולה לקלוט יותר מאשר 150 אלף מ"ר נוספים על אלה של היום, מה שעלול להביא אותה למצב של גירעון מתמיד. הועלו רעיונות של חלוקת הכנסות מצד מפעלים אזוריים כגון רפא"ל ונמל המפרץ, שבה תשתתף העיר.

"אמרו לנו 'כן, אתה צודק', אבל אז אתה רואה ששום דבר לא מתקדם. לדוגמה, חלפו שנתיים מאז שמשרד הפנים קבע את הנוסחה של מענק האיזון עבור רשויות מקומיות שנכנסו להסכמי גג, ושום דבר לא זז. עכשיו הולכים לבחירות ולך תדע מי יהיה שר פנים ומי שר האוצר", מספר דוקורסקי.

נוסף לכך, קרית ביאליק עלתה במדרג הסוציואקונומי מאשכול 6 לאשכול 7, אירוע שהיה צריך לשמח את אנשי העיר, אלמלא הוא היה כרוך בקיצוץ מענקי האיזון הממשלתיים במיליוני שקלים בשנה.

"משרד האוצר אמר שהוא יבטיח את האיתנות הכלכלית של הרשויות המקומיות שמעורבות בהסכמי הגג וגם שידאג למימון מוסדות הציבור. התברר שהמשרד היחיד שנרתם להסכם הוא משרד החינוך, שנתן את הכסף לבנות את בתי הספר וגני ילדים בשכונת נאות אפק. משרד העבודה לא מחויב להסכמי הגג ולכן לא מתקצב הקמת מעונות יום. למשרד לשירותי דת - אני בונה בשכונה החדשה בית כנסת - אין תקציב לשכונות מסוג זה, ולכן אני לוקח תקציב מסעיף מבני הציבור של העירייה, שאמורים היו לשמש מבני רשות.

"בחזרה למשרד החינוך: גם אם אתה בונה את המבנה הכי סטנדרטי, משרד החינוך לא נותן לך את מלוא העלויות, אלא בערך 70%. כלומר, אתה צריך להביא תקציבים מהרשות המקומית כדי להקים אותם. על המענק שהובטח בגין הוצאת היתרי בנייה, אמרו לנו שהוא צריך לשמש לגידול הנדרש בתקני כוח אדם", מספר דוקורסקי, ומסכם: "בזמן הציד נותנים לך את הכל וברגע שאתה בתוכו - הכושי עשה את שלו, הכושי יכול ללכת".

3. עלויות פיתוח: מאות מיליונים להטיית הנחל

המיקום של שכונת נאות אפק נחשב לנחות כמעט מכל היבט שהוא: הוא מרוחק ומנותק מקרית ביאליק, הנגישות אליו כיום מוגבלת, והמקום היחיד אליו הוא מחובר הוא בית העלמין העירוני. המבקרים במקום צפויים למראה לא מלבב של מקום לא מפותח, שההגעה אליו מותנית בקיומם או באי קיומם של מסעות לוויה.

"התוכנית של נאות אפק אומרת שיש ליצור נגישות תחבורתית, כלומר לעשות מחלף נוסף בכביש עוקף קריות בעלות כ-180 מיליון שקל. כמו כן צריך למשוך מוביל ניקוז לים שילך מקרית ביאליק דרך מוצקין אל הים, שעלותו 200 מיליון שקל. הטמנת קווי מתח עליון ומתח גבוה שדרשנו יעלו בערך 110 מיליון שקל, ולבסוף צריך לבצע הטיה לנחל הנעמן, שזה מגה-פרויקט ורשות הניקוז גליל מערבי מוציאה לנו את הנשמה", מונה דוקורסקי את כל הפריטים ברשימה הארוכה של מיזמי הפיתוח הענקיים הדרושים כדי שהשכונה תקום.

4. הקבלנים: הטבות לקונים כדי למכור

בעוד ההבטחות נותרו על הנייר, הבנייה בעיר החלה, הבנייה באזור יצאה לגמרי מאיזון.

כזה למשל הוא פרויקט סלע B של חברת סלע בינוי. הוא ממוקם במתחם נאות אפק בצפון מזרח העיר. כיום המתחם ריק ואין בו דבר, למעט כמה פרויקטים בשלבים שונים של בנייה. החברה, מכל מקום, זכתה בקרקע במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) במאי 2016, ב"מחיר למשתכן" לפי מחיר דירה של 9,646 שקל למ"ר. באוקטובר האחרון קיבלה היתר בנייה, ל-230 דירות, שיוקמו בשני מגדלים.

שלוש הגרלות התקיימו לדירות בפרויקט: האחת לזכאי סדרה א' של מחיר למשתכן, השנייה לזכאי סדרה א' וב' והאחרונה לזכאי כל הסדרות ולמשפרי דיור. לאחר כל הסבבים, החברה מכרה סה"כ כ-80 דירות, שהן פחות משליש מכלל הפרויקט.

לאור המכירות החלשות, החברה פנתה במיילים שצוטטו בתחילת הכתבה אל משרד השיכון, ושם אישרו לחברה לצאת במבצע ההטבות, בהן התקנת מזגן ותריסים חשמליים בדירות, אי הצמדה למדד תשומות הבנייה ועוד. לאחר שאלה לא עזרו, הוא ביקש כאמור להוריד את מחירי הדירות שנמצאות בקומות הראשונות.

לפני כשלושה חודשים פנתה החברה לעורכי דין של חלק מזוכי ההגרלות, ונתנה אופציה לרוכשי דירות בקומות הגבוהות, להמירן בדירות בקומות הנמוכות, במחירים מופחתים. וכך, דירה שעלתה 1.35 מיליון שקל, עשויה להגיע למחיר של 1.18 מיליון שקל, אחרי ההנחה.

מהחברה נמסר כי: "במטרה ליצור הבדלים בין המחירים בדירות בקומות הנמוכות והגבוהות החברה קיבלה אישור ממשרד הבינוי והשיכון להוזיל את הדירות בקומות הנמוכות. מאז שהחל המבצע נמכרו דירות אלו בפרויקט, ודירות נוספות נמצאות בהליך רכישה".

אגב, גם יזמים אחרים שפועלים בנאות אפק, בהם גיא ודורון לוי - נקלעו לבעיה של ביקושים ירודים, כך שאין מדובר בבעיה שקשורה אך ורק ליזם המסוים הזה. לפני כחודש פתח משרד השיכון את מכירת הדירות בפרויקטים של שתי החברות למכירה לכלל הציבור, ולא רק לזכאי מחיר למשתכן.

הזוכים במחיר למשתכן בפרויקט זועמים, שכן הם חשים שההנחות שהחברה מעניקה על הדירות החדשות באות על חשבונם. במכתב ששלחו לשרת השיכון והבינוי יפעת שאשא-ביטון, הם מנתחים את הסיבות לאי הצלחת הפרויקט: "קיים היצף בלתי סביר של קרקעות בקרית ביאליק; מיקום האתר ליד בית העלמין מרתיע רוכשים פוטנציאליים; עבודות פיתוח רבות שיש לבצע במקום ואשר יפגעו באיכות חיי הרוכשים בשנים הקרובות וניתוק השכונה משאר חלקי העיר וממרכזה", כתבו במכתבם וסיכמו: "במקום שהדירות יהיו מהזולות בקריות - הן דווקא היקרות ביותר, וזאת עקב עלויות הפיתוח".

במצב שנוצר, הם טוענים, כי הם מקופחים: " היזם יכול וצריך היה לבחון את ממוצע מחירי המ"ר באיזור עוד בטרם ביצע את תימחור הדירות ובמידת הצורך לתמחרן עפ"י מחיר מ"ר דירתי הגיוני הנמוך ממחיר הזכייה בפועל".

מחברת סלע בינוי נמסר בתגובה: "החברה מאמינה בפרויקט מחיר למשתכן ובשכונה החדשה בקרית ביאליק שתהיה מוקפת בשטחים ירוקים ומוסדות חינוך ושבעתיד תהיה השכונה היחידה בקריות שמחוברת באופן ישיר לכביש חוצה קריות".