שוק הדירות יד שנייה: השפעת מחיר למשתכן על המחירים פוחתת

תוכנית מחיר למשתכן השפיעה על מחירי הדירות, אך ככל שעובר הזמן והיקף ההגרלות קטן, ההשפעה על המחירים פוחתת בהתאם. כך עולה מבדיקה שקיים אתר yad2 להתנהלות מוכרי דירות יד שנייה. כך למשל ניתן לראות כיצד אחרי ההגרלות הראשונות, השוק מגיב בהתאם ומחירי הדירות המבוקשים יורדים במידה גבוהה מזו של הורדת המחיר המבוקש בהגרלות האחרונות.

ההגרלות הראשונות בתוכנית נערכו בתחילת 2016, ואולם הן היו צנועות והציעו לציבור הרחב פרויקטים בודדים, בעיקר בערי פריפריה וערי מרכז לא מבוקשות (כגון עפולה, קריית מוצקין ולוד). על כן השפעתן על כלל השוק הייתה אפסית.

 תנודתיות מחירים מבוקשים ברקע הגרלות מחיר למשתכן

מגמות חדשות מתחת לפני השטח

הדברים השתנו לחלוטין ביוני 2017, אז הוצאו בבת אחת להגרלה כ־15 אלף יח"ד במגוון של 23 ערים, ב־85 פרויקטים. הערים שבלטו בהיצע רב של דירות באותה הגרלה היו יבנה, ראש העין וטירת הכרמל. בשלב ראשון, שוק הדירות לא ניכר כמושפע מההגרלות, ומדד מחירי הדירות המשיך לעלות בחודשים יוני-אוגוסט בקצב של עשיריות האחוז לחודש, בדיוק כמו שהיה בחודשים שלפני ההגרלה הגדולה.

ואולם על פי בדיקת yad2, דברים החלו להתרחש מתחת לפני השטח, כבר אחרי ההגרלה הראשונה הגדולה, ובעלי דירות שהציעו אותן למכירה, באמצעות לוח yad2, החלו לשנות גישה. בבדיקה מדגמית שערכה החברה, ב־35 אזורים סטטיסטיים התברר, כי בעוד שבחודשיים שקדמו להגרלה הגדולה, 37% מבעלי הדירות באותם אזורים הורידו את מחירי הדירות המוצעים, ביולי 2017, החודש שלאחר פתיחת ההגרלה, המספר זינק ל־60% ובאוגוסט ל־51%. ובמילים אחרות - בעלי הדירות קלטו שחוקי המשחק משתנים.

הכיוון נשמר גם אחרי ההגרלה הגדולה השנייה, שנערכה מעט לפני חגי תשרי, וכללה 11,500 דירות. לפי הבדיקה מייד עם תום החגים, בנובמבר - בעלי הדירות הגיבו בצורה של הורדה משמעותית של מחירי הדירות המוצעים, ב־57% מהאזורים הסטטיסטיים שנבדקו. עוד עניין שבלט אז היה ההבטחות החוזרות ונשנות של בכירי האוצר, בראשותו של כחלון, לצאת בהגרלה קרובה נוספת, מה שהשפיע על שיקוליהם של בעלי הדירות להוריד את מחירי הדירות מראש, לפני פרסום ההגרלה.

כמות הדירות שהוצעה להגרלות בדצמבר 2017 הייתה נמוכה משמעותית משתי הראשונות - רק 7,400 - ואולם ההשפעה על מוכרי הדירות יד שנייה הייתה רבה, ובינואר 2018 ב־63% מהאזורים הסטטיסטיים שנבדקו, כך נמצא, מוכרי הדירות הורידו אל המחירים המבוקשים. הלאה, במארס 2018 הוצעו להגרלה כ־6,800 דירות, וההשפעה באה לידי ביטוי בירידת מחירים נדרשים ב־63% מהאזורים הסטטיסטיים.

ההגרלות מצטמצמות - ההשפעה על השוק גם

ואולם לפני כחצי שנה, ביולי 2018, הלך הרוח השתנה וניכר כי השפעתן של הגרלות מחיר למשתכן על בעלי הדירות פוחתת. ההגרלה שהתקיימה ביולי האחרון גררה אחריה הורדת מחירים נדרשים רק על ידי כ־40% מבעלי הדירות. קצת אחרי ההגרלה שנערכה בספטמבר 2018 כ־50% ממוכרי הדירות הורידו את המחירים המבוקשים.

מדוע השפעת התוכנית נחלשת בחודשים האחרונים על המחיר המבוקש של בעלי הדירות? סביר, כי יש לכך יותר מאשר תשובה אחת: מספר הדירות שמוצע בהגרלות יורד מהגרלה להגרלה. על כך יש להוסיף כי בחלק מהאיזורים הגיאוגרפיים בפריפריה כבר מיצו את הביקושים וההיענות להם דלה, בעיקר מצד שתי הסדרות הראשונות של מגרילי הדירות. על כך יש להוסיף את הביקורת הציבורית על התוכנית - הן זו שבאה מכלי התקשורת, בנק ישראל וכלכלנים, והן זו שבאה מצידם של הזוכים עצמם - והיא נקלטת גם בקרב הזכאים לתוכנית, ששבים לחפש דירות בשוק החופשי.

מצד שני, יש להדגיש את העובדה, שמדד מחירי הדירות שלאורך חודשים רבים דשדש, שב לרדת לקראת סוף 2018. זה מראה, כי ככל הנראה יש ל"מחיר למשתכן" גם השפעות עקיפות על השוק, בצורה של שינוי ציפיות של בעלי דירות וכדומה. כעת נותר לראות האם לקראת הבחירות, כשההגרלות הולכות ומצטמקות השפעת המבצע על השוק תמשיך כפי שהיה עד כה. 

מגורים משותפים - האם זה פתרון למצוקת הדיור?