תמ"א 38 (התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בתמורה לזכויות בנייה) רלוונטית אך ורק באזורים שבהם יש לפרויקטים כדאיות כלכלית, ולכן נדיר לראות פרויקטים להתחדשות עירונית מחוץ לאזורי הביקוש, וזאת למרות שהסיכון לרעידות אדמה באזורים אלו בד"כ הוא ממשי.
בשנת 1837 התרחשה רעידת אדמה חזקה אשר הותירה אחריה אלפי הרוגים ופגעה משמעותית בעיר טבריה. טבריה מצויה בסמוך לשבר הסורי האפריקאי, אולם ניתן לספור על כף-יד אחת את מספר הפרויקטים מכוח תמ"א 38 שאושרו בעיר.
ניתן היה לצפות כי כאשר הוגש לוועדה המקומית פרויקט של תמ"א, וקל וחומר כאשר הפרויקט הוא תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) הוועדה המקומית תעודד, תתמרץ ותאשר את הפרויקט, אך בשטח המצב מורכב יותר. הנה דוגמה.
יזם הגיש בקשה להיתר להריסת בניין בן שתי קומות ובניית בניין חדש בן 7 קומות מכוח תמ"א 38/2 בשדרות יהודה הנשיא 13 בעיר. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה, אולם דחתה את פתרון החניה העילי שהציע היזם וקבעה כי יש לתכנן חניון תת-קרקעי ובו 20 מקומות חניה חדשים.
עלות חפירת חניון תת-קרקעי היא עצומה בהשוואה לחניון עילי. מעבר לעלות הכספית הישירה לחפירת החניון יש להוסיף גם את משך הבנייה הנדרש לחפירת החניון, שמוסיף לזמן שבו יידרש היזם לממן דיור חלופי לבעלי הדירות. כיוון שכך, החלטה זו היתה עשויה להפוך את הפרויקט כולו ללא כדאי מבחינה כלכלית.
היזם הגיש ערר על ההחלטה, וועדת הערר שבמחוז צפון קיבלה את הערר וביטלה את התנאי להקמת חניון תת-קרקעי להיתר הבנייה. ועדת הערר הסכימה כי הקמת חניון תת-קרקעי מהווה ניצול יעיל של הקרקע ועדיפה מבחינה תכנונית על חניון עילי, ובשל כך באזורי המרכז ככלל הקמת חניון תת-קרקעי בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא תנאי שאין בלתו.
אולם לצד זאת הבהירה ועדת הערר כי בישובי הצפון והפריפריה, אשר אינם משופעים בפרויקטים להתחדשות עירונית, הטלת "משקולת" בקביעת תנאים למתן היתר שמשמעותם הכלכלית היא הרסנית לפרויקט באופן שהוא לא יצא אל הפועל, אינה מקובלת.
נוסף לכך, ועדת הערר קבעה כי בדף המידע שהוציא היזם טרם הגשת בקשה להיתר בנייה, לא נקבע כי תנאי להיתר הוא הקמת חניון תת-קרקעי. היזם הסתמך על דף המידע, הוציא הוצאות כספיות לא מבוטלות על בסיס דף המידע, ועתה הוועדה המקומית מבקשת לסטות מהאמור בסף המידע. ועדת הערר שוב חזרה על מושכלות יסוד לפיה הוודאות התכנונית היא ערך שיש לשמור מכל משמר, וכי רק בסיטואציות חריגות ביותר המפורטות בסעיף 145(ג2) לחוק התכנון והבנייה, ניתן לסטות מדף המידע ולהתנות תנאים חדשים בניגוד לאמור בו.
לטעמנו, החלטת ועדת הערר היא החלטה נכונה ותיקנה למרבה המזל, פגם מהותי שנפל בהחלטת הוועדה המקומית. הפגם נפל גם במישור התכנוני - הצבת תנאי חדש שאינו קיימים בדף המידע, וגם במישור הכלכלי - הטלת "משקולת כלכלית" שהיא גורמת לטביעתו של הפרויקט בעיר שמשוועת להתחדשות עירונית ולחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
הכותב שותף במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים, המתמחה בהתחדשות עירונית
ערר מס': 1133/18
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
