עובדות בשטח, בלי החלטת ממשלה: הכירו את העיר החרדית החדשה שמוקמת בין מעלה שומרון לאלקנה

באמצע יוני האחרון נחתו שני מסוקים אזרחיים בצבעי אדום לבן וכחול על גבעה טרשית, סמוכה לכפר הערבי סניריא. מהמסוקים יצאו שר הבינוי והשיכון באותם הימים יואב גלנט (אז כולנו, היום בליכוד) וח"כ יעקב אשר (יהדות התורה).

על הקרקע פגשו השניים את יוסי דגן, ראש המועצה האזורית שומרון. לצדו היו יזמי נדל"ן ומוזמנים אחרים שפיללו לתמיכת נבחרי הציבור בתוכנית שהם מקדמים - עיר חדשה למגזר החרדי בשם "דורות עילית".

בלי החלטת ממשלה: כך מקדמים עיר חדשה בשטחים

גלנט לא אכזב: "ידידי ראש המועצה יוסי דגן, בעזרת השם נקים לך עוד יישוב. קצת יותר גדול משאר היישובים כי בכל זאת זו עיר". גלנט הוסיף כי הוא רואה בהקמת העיר את "מימוש חזון גוש דן המזרחי" וכי הביקור במקום הוא "יריית פתיחה לדבר מאוד מאוד חשוב". בסרטון שמתאר את הביקור ושמוצג באתר האינטרנט של משווקי התוכנית, נראה גם ח"כ אשר שמביע התלהבות מהתוכנית להקמת העיר החדשה: "החלום הזה יהפוך למציאות", הוא מכריז ואף מסביר את היתרון של העיר החדשה כקרובה "לגוש דן ולריכוזים החרדיים".

שלושה חודשים לאחר מכן התקיימה פגישה בעניין התוכנית בין נציגי משרד הבינוי והשיכון, ובהם המתכננת הראשית של המשרד ורד סולומון, לנציג המועצה האזורית שומרון. מסיכום הפגישה שהגיע לידנו עולה כי מהנדס המועצה, יהודה אלקלעי, תיאר במהלכה את הגידול המהיר באוכלוסייה שבשטחי המועצה, והסביר שיש צורך בהכנת תוכנית אב לשטח שבו פגש ראש המועצה שלו את גלנט. כן נאמר על ידו כי "בסמוך למעלה שומרון, נרכש שטח של כ-200 דונם עם אופציה לרכישת כ-600 דונם נוספים. מבקשים לכלול את השטחים האלה במסגרת התוכנית, לרבות חיבור תחבורתי מכביש 55 ומכביש 5. בעבר הייתה החלטת ממשלה על הקמת עיר בשם ניריה באזור דורות עילית".

 דורות עילית / מפה: מתוך חומר שיווקי של אפיקים רוזנטלר

נראה שהדברים נפלו על אוזניים תומכות, שכן לפי סיכום הפגישה, מתכנן מחוז מרכז במשרד, טימור מגרלי, "הביע את תמיכתו בתוכנית למרחב כתוכנית אב, לאור הגידול המשמעותי באוכלוסייה והתפתחות היישובים בתחום המועצה. בעבר, לא ניתן מענה תכנוני הולם" נכתב לסיכום דבריו של מגרלי שאף הציע לקיים בעניין פגישה עם אנשי המינהל האזרחי. בסיכום הישיבה הנחתה סולומון, "להפעיל צוות איתורי קרקע לצורך הכנת הבקשה לתקצוב תוכנית האב" וכן לתאם סיור בשטח. בימים האחרונים, התקיים סיור בין המשווקים לגורמים במשרד הביטחון, ומועצת שומרון.

ברוכים הבאים לתוכנית הגרנדיוזית להקמת עיר חדשה לחרדים. קרקע יש, רוח גבית מפוליטיקאים גם, אלא שתחקיר "גלובס" מצא כי החלטה ממשלתית בתוקף להקים עיר חדשה מעבר לקו הירוק אין. וגם במשרד הפנים או במינהל האזרחי לא ממש שמעו על התוכנית הענקית.

 יואב גלנט בסיור בגבעה הריקה / צילום מסך: אתר החברה

"הפתרון הטוב והזול ביותר"

העיר החדשה ביהודה ושומרון מיועדת כאמור לציבור החרדי, והיזמים משווקים כיום קרקעות במקום, תוך הבטחה לתשואה נאה.

"ההזדמנות שלך להשקעה נבונה", נכתב בראש אתר אינטרנט ששמו "דורות עילית". בראש האתר נמצא לוגו שבמרכזו עץ ושמוצג כסמל של רשות מקומית. "לראשונה מגיעה הבשורה החדשה וההיסטורית - 'דורות עילית', העיר החדשה במזרח גוש דן!...15 דקות מצומת מורשה", נכתב.

הקרקע, בהיקף של כ־200 דונם, נרכשה בשנות ה־80 מבעליה הערבים על ידי חברה בשם יאה (יקיר) להשקעות. לפני כשנתיים נמכר השטח לחברה אחרת בשם ג.ת.ל בע"מ, שבעליה תושבי חוץ עלומים.

הפרויקט משווק על ידי חברת "אפיקים רוזנטלר" בשליטת יעקב רוזנטלר מבני ברק, המתמחה בשיווק מגורים למגזר החרדי.

מן הפרסומים עולה שהחברה מציעה השקעה ברכישת קרקע חקלאית בשטחי העיר העתידית, ומסבירה כך: "רכישת קרקע חקלאית המיועדת להפשרה לבנייה היא כיום הפתרון הטוב והזול ביותר להגיע לדירה בקהילה חרדית. מדובר בהזדמנות אמיתית לרכוש קרקע להשקעה שאיננה זמינה לבנייה מידית, אך מתוכננת להפשרה בשנים הקרובות, ברבע מחיר משווי הקרקע המופשרת לבנייה, כך שהרוכשים נהנים בתוך שנים ספורות מעליית ערך הקרקע במאות אחוזים... ובנוסף לכך נהנים מעליית הערך בכל שלב בהתקדמות הליכי התכנון, עוד לפני האישורים הסופיים".
באופן הצגת הדברים יש מעין הבטחה לתשואה קוסמת, המושמעת בהקשר של קרקע חקלאית - תחום שהיה פרוץ להבטחות שווא של יזמים בתוך הקו הירוק, עד כדי כך שעל שמאי המקרקעין הוטלה לאחרונה חובת זהירות ושקיפות מיוחדת בטיפול במכירת קרקעות.

במערך השיווק מדברים במונחים של חמש שנים עד להפשרת הקרקע ועוד שלוש שנים עד לתחילת הבנייה. לדברי גורמים שהתעניינו בפרויקט, זוהי תחזית אופטימית, בעיקר כשלא הסתיימו כל ההליכים לרכישת כל הקרקעות ולהסדרת הזכויות בהן.

כפי שהוצג בישיבה שהתקיימה בשנה שעברה במשרד השיכון והבינוי, היזמים טוענים כי יש בבעלותם קרקע מוסדרת בשטח של 200 דונם. בשטח זה מתוכננות 2,000 דירות. עוד הם טוענים כי מתנהלים הליכי רכישה ורישום של עוד 600 דונם, כך שהעיר תוקם על 800 דונם ובה 8,000 דירות. לדברי המשווקים, ההשקעה מיועדת לדור הבא, כך שמדובר בסוג של תוכנית חיסכון.

באפיקים רוזנטלר מציעים כמה מסלולי השקעה. במסלול "גביר" תוכלו לרכוש דונם קרקע תמורת 840 אלף שקל (כולל מסים ושכר טרחת עו"ד), ולאחר אישור התב"ע להוסיף 350 אלף שקל עבור הליכי התכנון. לפי הערכת שמאי, שוויו של אותו נכס בעתיד יעמוד על כ-3.8 מיליון שקל, כך שהרווח הנקי העתידי המוערך במסלול ה'גביר' יעמוד על 2.6 מיליון שקל.

במסלול "ביזנס" ניתן לרכוש חצי דונם, ששווים בעתיד, על פי החברה, יעמוד על כ-2 מיליון שקל. הרווח הנקי המשוער במסלול זה יעמוד על כ-1.3 מיליון שקל. ויש גם מסלול שלישי - "רואים את הנולד - השתדלות". כאן מדובר בהשקעה ראשונית צנועה יותר של 92 אלף שקל, שתמורתם יקבל הרוכש כ-100 מ"ר קרקע. בתוספת תשלום עתידי עבור בניית דירה ותשלומים שונים ניתן יהיה לרכוש דירת 4 חדרים בקצה המסלול תמורת 800 אלף שקל בלבד. עד היום נמכרו מאות יחידות קרקע, אם כי לא ברור באיזה מהמסלולים.

החברה מתגאה שהקימה צוותי תכנון ופיתוח וכי היא נעזרת בייעוץ משפטי של עו"ד דורון ניר צבי, "המייצג את היישוב היהודי בחברון, ארגוני ימין ומאחזים ביו"ש", כך לפי אנשי החברה.

אותו עו"ד ניר-צבי, אגב, פנה לפני כשנתיים במכתב למינהל האזרחי בבקשה לספח את 200 הדונמים שרכשה החברה לשטחה של המועצה האזורית שומרון, שכזכור העומד בראשה תומך בהקמת העיר - אולם עד כה הדבר לא נעשה.

 מסלולי ההשקעה שמוצעים בדורות עלית

שר התיירות מביע תמיכה

שיטוט באתר האינטרנט המושקע של המשווקים מגלה את המילים: "התכנית המהפכנית זוכה לתמיכה מלאה ודחיפה על ידי כל הגורמים השלטוניים הנוגעים בדבר". ומיד לאחר מכן כתוב כי קיימת "החלטת ממשלה מלפני כ-30 שנה להפשרת השטח לבנייה ולהקמת יישוב במקום".

בדיקתנו מצאה שב-1984 קיבלה הוועדה להתיישבות של הממשלה וההסתדרות הציונית החלטה לאשר הקמת שני ישובים בשם יערית ונריה, בלי ציון מדויק של השטח שבו מדובר, וזאת אחרי שהיזמים הפרטיים יוכיחו שרכשו 100 דונם לפחות שנרשמו כחוק, ומשרד השיכון הודיע במסגרת אותה החלטה שחלק מהקמת התשתית תשולם מכיסי היזמים.

ב-1993 קיבלה ממשלת רבין את ההחלטה המפורסמת להקפיא את כל הבנייה בשטחים ולבטל את כל תוכניות הבנייה ביו"ש. ממשלת נתניהו קיבלה בשנת 1996 את החלטה 150 שמשמעותה הצהרה על חידוש יוזמות הקמת יישובים חדשים ביו"ש, ולפיה כל עניין של הקמת ישוב חדש יובא לדיון ולהחלטת ממשלה, בהתקיים מספר תנאים:

כצעד ראשון להקמת ישוב חדש צריכה להתקבל החלטת ממשלה. במקרה של 'דורות' מדובר בהחלטה ישנה של ועדת משנה, שתוקפה אינו ברור.
לאחר החלטת ממשלה, יש להוכיח בעלות על הקרקע, להכריז על הגבולות המוניציפליים של היישוב, לערוך תוכנית מתאר שממנה ניתן לגזור ולתכנן תב"ע שאותה יש להעביר במספר תחנות של מוסדות התכנון במינהל האזרחי ביו"ש. בסיום ההליך ואחרי קבלת אישורים תכנוניים והוכחת בעלות בקרקע יש לקבל אישור סופי של שר הביטחון ואחריו אישור של ראש הממשלה. בדיקתנו העלתה שרעיונית כמה שרים תומכים בתוכנית, אך החלטת ממשלה כאמור, טרם נתקבלה.

הנה למשל דברים שכתב שר התיירות יריב לוין לקברניטי התוכנית "דורות עילית - תיבנה לדורות!" נכתב בכותרת מכתב ששלח להם בינואר השנה. אף שלא מדובר במיזם תיירותי, לוין מצא את הזמן להביע תמיכה, כפי שעולה מעיון במכתב שנמצא באתר האינטרנט של הפרויקט ונכתב בו בין היתר כי "לצד ההכרחיות הבלתי מתפשרת בהקמת העיר מבחינה מדינית וביטחונית, היא משמשת גם כפתרון חלקי למצוקת הדיור החריפה ממנה סובלת מדינת ישראל. אני מברך על היוזמה החשובה ואשמח לסייע לכם על מנת שהעיר תקום ותתרום לחיזוק ההתיישבות בשומרון".

 יריב לוין / צילום: איל יצהר

"לא מכירים את הפרויקט"

כזכור, גם השר גלנט תמך בהקמת הפרויקט. "אני הסתכלתי רק מבחינה אסטרטגית והתיישבותית על הציר של קרני שומרון וסביבתה מצד אחד וציר חמש מצד שני. במרחב הזה, על הרכסים, חייבת לשבת היאחזות חזקה ששומרת על כל המרחב הזה של מישור החוף מקו הרכסים ולמעשה זה הנושא שהניע אותי" הסביר לנו השבוע גלנט, שמשמש כיום כשר הקליטה. לדבריו, טרם הגעתו לשטח הוא קיבל אישור משפטי "מאחר שהיה מדובר בתהליך עם יזמות פרטית קיבלתי אישור כתוב של היועץ המשפטי של המשרד".

אם אתה בעד, אז למה לא ללכת בדרך המלך ולקבל קודם כל החלטת ממשלה?

"החלטות ממשלה לוקח להם זמן להבשיל ולממשלה יש לו"ז ודינמיקה משלה. ברור שלא יקימו עיר ללא החלטת ממשלה".

אבל כיום משווקים קרקעות חקלאיות תוך אמירה ברורה שתקום שם עיר.

"אני לא מכיר את הצד המסחרי ואינני יודע לגבי השיווק. זה החלטה שלהם. במקום צריך להיות ישוב והוא יכול לייצג תפיסת עולם שלי על שליטה ברכסים המערביים של השומרון".

לשאלה האם הוא יודע מי עומד מאחורי התוכנית, ומי הם היזמים, טען גלנט כי "אינני יודע. זה הוצג לי על ידי אנשים מהמשרד".

אבל כשאנחנו פונים לקבל תשובות רשמיות ממשרד הבינוי והשיכון טוענים שם שהם לא מכירים את התוכנית.

"כי זה דבר מאוד ראשוני".

במשרד שבראשו עמד עד לאחרונה, טוענים שהם בכלל לא מכירים את התוכנית. "משרד הבינוי והשיכון אינו מכיר את התוכנית להקמת העיר. לכשיגיעו תוכניות אופרטיביות למוסדות התכנון המשרד יבחן את התוכנית ויגבש עמדתו".

פנייה למשרד האוצר, האחראי על התכנון, העלתה תשובה דומה: "לא נעשתה פנייה בנושא למשרד האוצר".

ומה לגבי משרד הפנים? "מבירור עולה כי הנושא לא מוכר במשרד" נמסר לנו מדוברות המשרד.

גם במינהל האזרחי, שאחראי בין היתר על התכנון ביהודה ושומרון, הבהירו לנו כי הם לא בתמונה: "לא התקבלה תוכנית באשר לעיר הנ"ל בלשכת התכנון במינהל האזרחי", נמסר לנו.

 יואב גלנט / צלם: יוסי כהן

במועצה האזורית שומרון, שהעומד בראשה כאמור השתתף בסיור השטח עם גלנט, הביעו בפנינו תמיכה בפרויקט ומסרו כי: "המועצה האזורית שומרון שמחה לקדם תוכניות להקמת ישובים וערים ברחבי השומרון. זו משימתנו הציונית בחבל ארץ זה. החלטת ממשלה להקמת ישוב על אדמות אלו התקבלה ב-1984. משפנתה אלינו חברת אפיקים רוזנטלר בבקשה לסייע לקדם הקמת הישוב בוודאי שרתמנו את מיטב כוחותינו למשימה זו. התקבלה החלטה במשרד השיכון לתקצב תכנון תוכנית מתאר מועצתית בחשיבה קדימה, הכוללת בין השאר גם את ישוב זה ודרכי גישה אליו. ועל פי הנוהל אגף ההנדסה במועצה ילווה את התכנון לאזור ודרכי גישה.

"המועצה מצידה אינה משקיעה כספים נכון לעכשיו בהקמת הישוב. נציין רק כי להקמת העיר חשיבות רבה הן בשמירה על הביטחון של תושבי המרכז, הן להורדת מחירי הדיור לציבור החרדי ובכלל, והן כמעשה ציוני בארץ ישראל".

תגובת אפיקים רוזנטלר: "חסרי חזון גם לא האמינו שאריאל תקום"

מחברת השיווק של הפרויקט נמסר: "אנחנו מברכים על העניין הרב סביב פרויקט דורות עלית, הממוקם בין אלקנה למעלה שומרון. התעניינות זו משותפת לאישי ציבור, גורמי מקצוע ותכנון, והן למשקיעים בעלי חזון ויכולת לזהות עסקה כדאית.

"דורות עלית הוא פרויקט ייחודי שיהווה פתרון לבעיות הדיור של ציבור רחב בישראל. הפרויקט מתוכנן בראיה ארוכת טווח כדי לתת פתרון עתידי להתפתחותה של האוכלוסיה. את הפרויקט מלווים גורמי מקצוע מובילים ובהם עו"ד דורון ניר צבי וחברת יחיאור, המתמחים בקידום תב"עות באזור איו"ש.

"הקמתה של דורות עלית היא פתרון העולה בקנה אחד עם תוכנית הדיור הממשלתית למגזר החרדי שאושרה בקבינט הדיור של הממשלה הנוכחית, ובמסגרתה הקמה של ערים חדשות ייעודיות לציבור החרדי.

"כל הקרקעות המשווקות במסגרת הפרויקט באיו"ש הן למשקיעים ולא למחפשי דיור מיידי לאכלוס. אנו ממליצים למי שנכנס לעסקה שיחזיק כבר ברשותו לפחות דירה אחת בבעלותו. לקרקעות אותן אנו משווקים יש רישום סופי וחלוט. כלל המשקיעים בפרויקט קיבלו מידי החברה את מלוא המידע הקיים, לרבות עדכונים שוטפים על הפעילות לקידום הפרויקט מול גורמי הממשל והתכנון.

"כל עסקה נעשית אך ורק לאחר שהתקיימו לפחות שתי פגישות בין החברה לבין המשקיע הפוטנציאלי. כלל המשקיעים מודעים היטב לרמת הסיכוי והסיכון. יודגש כי חלק ניכר מהמשקיעים הינם משקיעים חוזרים, שכבר רכשו באמצעותנו קרקעות בפרויקטים אחרים. קבוצת משקיעים גדולה נוספת בפרויקט החזיקה בקרקעות בעיר מודיעין עלית, אשר הוקמה בצורה דומה לדורות עלית, של רכישת קרקעות באופן פרטי, וכיום נחשבת לאחת הערים המתפתחות בישראל.

"אנו נוקטים גישה של שקיפות מלאה מול כלל הלקוחות והמתעניינים בפרויקט. הקרקעות המשווקות על ידי החברה בעלות רישום סופי וחלוט ובשטח המצוי בהליכים תכנוניים לאחר שהמועצה האזורית שומרון דרשה מהמדינה לפתח את השטח הסמוך למעלה שומרון ולצרפו לתחום השיפוט שלה. בנוסף משרד הבינוי והשיכון קיים בחודש ספטמבר האחרון ישיבה של גורמי מקצוע בכירים לקידום תכנית אב לאזור. ההכרה בשטח זוכה גם לתמיכה פוליטית רחבה מצד השרים זאב אלקין, יריב לוין, נפתלי בנט ויואב גלנט ובכירים נוספים.

"כספי המשקיעים לא משמשים לטובת מימון רכישת הקרקע. החברה מממנת מכספיה את כלל המהלכים התכנוניים לקידום שינוי הייעוד לקרקע. למען הסר ספק אנחנו חתומים על הסכם שיווק וקידום התכנון ופיתוח עסקי מול קבוצת רוכשים פרטיים מצרפת שהם בעלי הקרקע החוקיים. אין לנו כל קשר לבעלי הקרקע הקודמים, יאה יקיר.

"הסיור שנערך בשטח בימים האחרונים ע"י משלחת משותפת של משרד הביטחון והמועצה האזורית שומרון מהווה סנונית חשובה להתנעת תהליך הפשרת הקרקעות ותכנון העיר.

"המסלול היחיד המוצע למשקיעים בימים אלה הוא רכישה של 100 מ"ר קרקע חקלאית להשקעה ב-94 אלף שקלים. מסלולי השקעה אחרים המוזכרים בכתבה כבר לא משווקים זה כמה שבועות".